- Kupno mieszkania lub domu to często wyjątkowa transakcja w życiu konsumenta – tu nie może być miejsca na utratę pieniędzy, na to, żeby został z kredytem i niedokończoną budową. Musi mieć zapewnione bezpieczeństwo - mówi Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Czy ustawa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG), której pierwsze czytanie odbędzie się dziś w Sejmie, jest potrzebna?
Jest niezbędna, bo dotychczasowe przepisy nie zapewniają klientom deweloperów pełnej ochrony finansowej. Poprzez przygotowany przez nas projekt chcemy to zmienić – doprowadzić do tego, że polscy konsumenci, którzy decydują się na zakup nowego mieszkania, nie będą musieli obawiać się utraty zainwestowanych środków. Zamierzamy utworzyć Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którym będzie zarządzał Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, z którego nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych pieniędzy w kryzysowych sytuacjach, takich jak np. upadłość firmy deweloperskiej lub banku, albo gdy deweloper nie przenosi własności lokalu w terminie określonym w umowie. Podobne rozwiązanie sprawdziło się już np. w turystyce.
Jakie będą efekty tej regulacji?
Zwiększy się bezpieczeństwo nabywców. Kupno mieszkania lub domu jednorodzinnego to często jedyna i wyjątkowa transakcja w życiu konsumenta – tu nie może być miejsca na utratę pieniędzy, na to, żeby został z kredytem i niedokończoną budową. Musi mieć zapewnione pełne bezpieczeństwo, także w momencie załamania na rynku, którego nie można wykluczyć. W tej chwili na rynku budownictwa mieszkalnego panuje ożywienie. Czas hossy kiedyś może minąć, dlatego tak ważne są instrumenty gwarantujące pewność inwestycji, której wartość wynosi kilkaset tysięcy złotych i w wielu przypadkach jest obarczona wieloletnim kredytem. Są one równie istotne dla zachowania stabilności całego sektora. DFG i inne rozwiązania w projekcie to również ważny element w budowie długoterminowego zaufania do kontrahenta konsumenta, czyli firmy deweloperskiej.
Czy jej skutkiem będzie wzrost cen mieszkań?
Nowe przepisy nie powinny mieć istotnego wpływu na wzrost cen mieszkań. Wysokość składki ma być dostosowywana do sytuacji na rynku za pomocą rozporządzenia ministra właściwego ds. budownictwa w taki sposób, aby z jednej strony zapewnić bezpieczeństwo nabywców, a z drugiej by nie stanowić nadmiernego obciążenia dla deweloperów. Według deklaracji Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii pierwsze stawki mają wynieść 1 proc. przy otwartych rachunkach i 0,1 proc. przy zamkniętych – to znacznie mniej, niż pierwotnie zakładano i przy marży deweloperów na poziomie 20 proc. nie powinno skutkować wzrostem cen. Zakładając pomimo to, że koszty zostaną przeniesione na nabywców mieszkań i biorąc pod uwagę szacunki dotyczące wartości całego polskiego rynku mieszkaniowego, można przyjąć, że ewentualny wzrost cen mieszkań wynikający z utworzenia DFG nie powinien przekroczyć w średnim okresie 0,3 proc. W perspektywie długookresowej DFG ma być instrumentem samofinansującym się – w sytuacji uzyskania w funduszu wystarczających środków MRPiT może określić składki na poziomie zera, zaprzestając ich poborowi przez UFG.
Czy może dojść do zwiększenia koncentracji na rynku deweloperskim, bo mniejsze podmioty nie udźwigną wyśrubowanych warunków?
Nie wydaje się, aby procedowana ustawa miała wpływać na poziom koncentracji na rynkach. Deweloperzy to bardzo zróżnicowana grupa. Mniejsze podmioty, z mniejszych miast, prowadzą działalność deweloperską jako dodatkową, niektórzy już teraz sprzedają jedynie gotowe mieszkania. Utworzenie DFG stanowi możliwie najmniejszą ingerencję w rynek, która gwarantuje podniesienie ochrony konsumentów, i co ważne, w przeciwieństwie do ewentualnej likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, nie powoduje zmiany w systemie finansowania deweloperów.
Jaka jest kondycja rynku deweloperskiego?
Oceniając sytuację na rynku na podstawie opracowań GUS, NBP, raportów branżowych oraz doniesień medialnych, należy stwierdzić, że branża znajduje się obecnie, mimo pandemii, w dobrej kondycji. Przykładowo szacowana przez NBP stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wynosi około 20 proc., co stanowi wysoki poziom na tle innych branż. Świadczy o tym także duża liczba rozpoczynanych budów oraz wydawanych pozwoleń.
Czy podczas prac w Sejmie ustawa powinna/może ulec zmianie?
To już zależy od ustawodawcy. Projekt jest solidnie przygotowany i nie powinien ulec istotnym zmianom. Liczymy na to, że już wkrótce konsumenci kupujący mieszkania nie będą musieli się obawiać utraty zainwestowanych pieniędzy.