Najem z dojściem do własności z założenia wydaje się być atrakcyjnym rozwiązaniem. Taki model wspierania mieszkalnictwa praktykowały już we własnym zakresie niektóre zamożniejsze gminy w kraju, jak chociażby Poznań czy sąsiadującą z nim gmina Tarnowo Podgórne. Przyjęty mechanizm ma stanowić instrument wspierania rodzin o umiarkowanych dochodach w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z oczywistych względów osoby zamieszkujące takie lokale będą z większą dbałością gospodarować nieruchomością, mając świadomość, że z upływem czasu mieszkanie stanie się ich własnością. Przyjęte rozwiązanie wydaje się korzystniejsze niż wieloletni kredyt lub wysoki czynsz najmu. Istnieje jednak obawa, że rozwiązanie to nie będzie aż tak kuszące, jak zdaje się to przedstawiać ustawodawca. Nie jest też ono dobrym wyborem dla wszystkich osób potencjalnie zainteresowanych własnym „M”, a jedynie dla osób spełniających ustawowe kryteria.
Nowe zasady
Ostatnia nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego umożliwia najemcom – stronom umów o partycypację w kosztach budowy mieszkań – określenie nowych reguł, na jakich możliwe będzie nabycie lokalu na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Sama umowa najmu instytucjonalnego lokalu z dojściem do własności nie jest nowością – uregulowana jest w art. 19k ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, który wszedł w życie 7 sierpnia 2018 r. Instytucja ta ma na celu zabezpieczenie interesu osób oddających swoje lokale w najem, ponieważ przewiduje rozwiązania umożliwiające względnie sprawne usunięcie z lokalu nielojalnych lokatorów. Również wzmocniona ochrona lokatorów dotycząca podwyższania czynszu czy wypowiadania stosunku prawnego nie ma zastosowania do tego rodzaju umów najmu.
Wedle wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i posiadać enumeratywnie wymienione w przepisach elementy. Przede wszystkim załączyć należy do niej oświadczenie najemcy (lokatora) o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. Niekorzystnym z punktu widzenia najemcy (lokatora) warunkiem jest także to, że wraz ze zobowiązaniem oświadcza on, iż ma świadomość, że w razie konieczności opuszczenia mieszkania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego bądź pomieszczenia tymczasowego. Zatem ochrona lokatorów w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ograniczona w stosunku do zwykłych umów najmu lokalu mieszkalnego. Jednakże, aby móc stać się właścicielem nieruchomości lokalowej, nie można ominąć zastosowania powyższych rozwiązań. Jak już wspomniano, mechanizm pozwalający nabyć własność lokali mieszkalnych poprzez partycypację w postaci regulowania czynszu najmu obowiązuje w polskim porządku prawnym od 2018 r. Jednak dopiero od 1 stycznia 2022 r. rozwiązanie to będzie mogło być stosowane także do umów najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych oferowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM).
Na wniosek
W ustawie z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 21) ustawodawca wprowadził możliwość wystąpienia przez najemcę do TBS z wnioskiem o rozwiązanie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego z jednoczesną zmianą umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Umowa taka uwzględniać będzie rozliczenie partycypacji, jeżeli poza spełnieniem ustawowych warunków najemca partycypował w kosztach budowy mieszkania w najwyższym dopuszczalnym poziomie. Progi partycypacji uprawniające do złożenia takiego wniosku ustalono na poziomie 20 proc. – dla mniejszych, i 25 proc. – dla większych miejscowości (będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa albo miasta na prawach powiatu liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców). Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że rozróżnienie podyktowane jest większą dostępnością mieszkań na własność w dużych aglomeracjach miejskich, a także wyższymi kosztami realizacji inwestycji na terenach dużych miast i wynikającą z tego koniecznością zaangażowania większych środków pochodzących z partycypacji. Jednakże przepisy przewidują możliwość ustalenia w statucie SIM niższych progów partycypacji uprawniających do jej rozliczenia w formule dojścia do własności.
Reasumując, od 1 stycznia 2022 r. uzyskanie prawa własności mieszkania na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji przewidziane jest na wyraźny wniosek dla lokatorów:
  • będących stroną umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkań, jeżeli wysokość tej partycypacji była maksymalna, tj. wyniosła co najmniej 20‒25 proc. kosztów budowy mieszkania (wyższa stawka dotyczy większych miast),
  • będących przez co najmniej pięć lat stroną obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu,
  • niezalegających w okresie co najmniej pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku z zapłatą czynszu lub innych opłat – za miesiąc przez łączny okres nie dłuższy niż trzy miesiące.
wAŻNE W mieszkaniach wybudowanych przez SIM czynsz najmu w ramach umowy z dochodzeniem do własności najprawdopodobniej będzie wyższy niż czynsz za sam najem, ponieważ zawierać będzie ratę za wykupienie mieszkania.
Comiesięczne raty
Wedle art. 33dl ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, który zacznie obowiązywać od przyszłego roku, rozliczenie partycypacji w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności będzie dokonywane w częściach zaliczanych na poczet comiesięcznych rat, wliczanych w cenę lokalu mieszkalnego. Rozliczenie partycypacji nastąpi z dniem, w którym łączna, zaliczona w tym trybie na poczet rat, kwota osiągnie równowartość kwoty tej partycypacji. ramka
Jak to wyliczyć
Cenę lokalu stanowić będzie wartość rynkowa lokalu skalkulowana zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11), jednak nie wyższa niż obliczona według następującego wzoru:
C = Pz : u
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
C – cena lokalu mieszkalnego,
Pz – kwota zwracanej partycypacji,
u – udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. ©℗
Określony w zawieranej umowie najmu instytucjonalnego termin dojścia do własności nie powinien upłynąć wcześniej niż 10 lat od dnia zawarcia umowy, chyba że o zakreślenie krótszego horyzontu czasowego zwróci się najemca. Natomiast w przypadku lokalu wybudowanego w ramach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, z którego realizacją było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 5 ust. 2 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych (…), nie może minąć mniej niż 15 lat, licząc od dnia przekazania przez gminę albo związek międzygminny bankowi oświadczenia inwestora o kosztach realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego oraz kwocie udziału wpłaconego przez beneficjenta wsparcia.
Także w budownictwie społecznym
Wedle nowego brzmienia art. 33f ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadzono możliwość przeniesienia prawa własności mieszkania wybudowanego w ramach rządowych programów wsparcia nie tylko na lokale powstałe w ramach byłego programu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, lecz także w programie społecznego budownictwa czynszowego (najemca może wystąpić z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu po upływie pięciu lat od oddania, w którym wydano pozwolenie na użytkowanie budynku) i wybudowanego przy wsparciu grantu – art. 5 ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych (…).
Wedle nowych przepisów wykupienie mieszkań od SIM następować będzie po cenie rynkowej (pomniejszonej o wcześniej wpłaconą partycypację). Wbrew nadziejom użytkowników mieszkań z dotychczasowych TBS społeczny pakiet mieszkaniowy nie zmienia tej zasady, a jedynie poszerza krąg osób uprawnionych do wykupu. Rząd zdecydował się jednak na wprowadzenie SIM jako rozwiązania, które od początku pozwoli na dojście do własności lokalu bez konieczności zaciągania kosztownego i długoterminowego kredytu. Zdaniem rządu takiego mechanizmu nie przewidywały dotychczas obowiązujące przepisy. Jednakże przyjęty w 2016 r. w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego pakiet „Mieszkanie plus”, który nie przyniósł spodziewanych oczekiwań, finalnie również miał umożliwić nabywanie mieszkań bez konieczności zaciągania kredytów. Program „Mieszkanie plus” przewidywał jednak współpracę z deweloperami, a nie samorządami, oraz zasadzał się na dopłatach do budownictwa socjalnego i komunalnego. Tymczasem SIM od 2022 r. mają oferować najem lokali z pewnym mechanizmem uzyskania własności w przypadku spełnienia określonych przesłanek. Należy jednak liczyć się z tym, że czynsz najmu w ramach umowy z dochodzeniem do własności będzie wyższy niż czynsz za sam najem, ponieważ zawierać będzie ratę za wykupienie mieszkania.
Zastosowaniem mechanizmu dojścia do własności ustawodawca postanowił objąć także lokale wchodzące w skład dotychczas funkcjonujących TBS. Wspomniane rozwiązanie będzie możliwe, jeśli TBS całkowicie spłaciło kredyt inwestycyjny, a lokator nie zalega z czynszem i mieszka w nim co najmniej od pięciu lat. W tym przypadku konieczna też będzie partycypacja w kosztach budowy na poziomie 20 lub 25 proc. Zasadniczo zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność towarzystwa będzie nadal wykonywany przez TBS jako zarząd powierzony. ©℗
!Wedle nowych przepisów wykupienie mieszkań od SIM następować będzie po cenie rynkowej, pomniejszonej o wpłaconą partycypację. Wbrew nadziejom użytkowników mieszkań z dotychczasowych TBS społeczny pakiet mieszkaniowy nie zmienia tej zasady.
Podstawa prawna
• art. 33dl ust. 1, art. 33f ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11)
• art. 19k ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11)
• art. 777 ustawy z 17 listopada 1964 r. ‒ Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11)
• art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 508; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 223)