Subskrybuj nas na Youtube
Bezpośredni dostęp do drogi publicznej. I koniecznie szerokopasmowa sieć. Takie będą wymogi przystąpienia do użytkowania nowych budynków. Deweloperzy mówią wprost: to przesada
/>
Upłynął właśnie termin na składanie uwag do pierwotnej wersji kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Z zastrzeżeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wynika, że Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego zdecydowała się na rozwiązania, dla których o poparcie w branży będzie ciężko.
Służebność do lamusa
Niezrozumienie PZFD budzi między innymi zapis art. 157 par. 2 projektu. Proponuje się w nim, by przystąpienie do użytkowania obiektu było możliwe tylko wtedy, gdy istnieje bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Odpada więc dostęp na mocy służebności gruntowej czy też poprzez drogę prywatną. „Dopuszczenie zabudowy tylko dla działek z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej będzie prowadziło do rozlewania zabudowy wzdłuż tych dróg, co jest sprzeczne z założeniami kodeksu. Preferowaną formą jest zabudowa bardziej zwarta, wykorzystująca kolejne linie zabudowy, co przyczyniłoby się także do lepszego wykorzystania istniejącej infrastruktury technicznej” – czytamy w stanowisku PZFD.
– Długo na ten temat dyskutowaliśmy. W efekcie przegłosowana została koncepcja zawarta w projekcie. Pośredni dostęp do drogi publicznej nie sprzyjał ładowi przestrzennemu – mówi profesor Zygmunt Niewiadomski, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.
– W interesie porządku przestrzennego leży, aby dostęp do drogi publicznej był bezpośredni: tylko wtedy ład przestrzenny jest przewidywalny – przekonuje.
Internet jak woda
W art. 157 projektu znalazł się również zapis, który uzależnia przystąpienie do użytkowania obiektu od tego, czy na jego terenie istnieje dostęp do publicznej szerokopasmowej sieci telekomunikacyjnej. Jeśli okaże się, że takiej infrastruktury nie ma, a operator nie zadeklaruje, że w ciągu trzech lat ją wybuduje, legalne przystąpienie do użytkowania budynku nie będzie możliwe. Wymóg ma nie dotyczyć jedynie terenów rolnych i leśnych.
– W sytuacji rozwoju połączeń LTE, satelitarnych czy radiowych obowiązek kładzenia kabla np. do domku w Bieszczadach albo Mazurach jest całkowicie pozbawiony racjonalności. Ten przepis to wyraz dbania o interesy tradycyjnych operatorów kablowych – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
W opinii związku można by było – co najwyżej – nałożyć na inwestora obowiązek dostosowania instalacji wewnętrznej obiektu do sygnałów przesyłanych siecią szerokopasmową.
Nie wiadomo jednak, czy sporny zapis w ogóle pozostanie w kodeksie.
– Wyszliśmy z założenia, że we współczesnym standardzie infrastrukturalnym kwestia dostępu do sieci telekomunikacyjnej jest niezwykle ważna. Problem ten będzie jednak jeszcze dyskutowany. Nie mamy do czynienia z ostateczną wersją projektu, a sam kodeks przewidywać będzie odpowiednio długie vacatio legis – zaznacza prof. Niewiadomski.
Sprzeciw wzbudził także komisyjny pomysł na przeciwdziałanie rozpraszaniu zabudowy, wymuszający na inwestorach sprawne budowanie na terenach uzbrojonych. Chodzi o zapis z art. 198 par. 3 projektu, w którym określono, iż realizacja niezbędnej infrastruktury stanowić ma podstawę do ustalenia nowych stawek podatku od nieruchomości. Jeśli do zabudowy uzbrojonej działki nie dojdzie w roku następującym po roku, gdy doprowadzono media, stawka podatku wynosić ma 300 proc. stawki podstawowej. W latach następnych kwota będzie rosła – o 50 proc. za każdy rok, by osiągnąć 500 proc. po upływie 5 lat bezczynności inwestora.
„Wydaje się, że zapisy par. 3 są zbyt restrykcyjne i nakładają na właściciela nieruchomości zbyt duże obciążenia. Istnieje uzasadniona obawa, że z okresu urbanizacji na koszt samorządu przejdziemy w okres urbanizacji na koszt właścicieli, a wydaje się, że intencją kodeksu było »sprawiedliwe« rozłożenie kosztów i korzyści” – twierdzą członkowie PZFD.
Kosztowna zamiana
W swoich uwagach związek wiele miejsca poświęca też nowym zasadom kontroli. Projekt w art. 273 obliguje inwestora do „zapewniania odbioru etapów budowy”. Obowiązek dotyczyć ma wszystkich obiektów, do których wznoszenia wymagany byłby projekt. „Wśród wymienionych celów podstawowych kodeksu nie znajdujemy sygnałów, by niezgodność wykonanej inwestycji z projektem budowlanym była istotnym problemem występującym w polskiej rzeczywistości. (...) W tym kontekście trudno zrozumieć postulat wprowadzenia powszechnych, obowiązkowych kontroli etapów budowy przez nadzór budowlany” – czytamy w stanowisku PZFD.
„Liberalizacja dotyczy jedynie niewielkiej części drobnych budowli takich jak altanki, płoty, śmietniki itp., natomiast zaostrzenie kontroli dotyczy wszystkich wykonywanych w oparciu o projekt budowlany inwestycji, w tym domów jednorodzinnych” – wyjaśnia związek.
Zastrzeżeń nie podziela jednak szef komisji.
– Propozycja jest wynikiem konstrukcji projektu, w którym łagodzimy obowiązki na wstępnym etapie inwestowania, m.in. poszerzając możliwość korzystania ze zgłoszenia. Dlatego też kontrola następcza musi zostać wzmocniona. Jeśli obiekt wykonywany jest zgodnie z prawem, nikomu nowe obowiązki nie powinny przeszkadzać – twierdzi prof. Niewiadomski.
W opinii PZFD członkowie komisji kodyfikacyjnej zbagatelizowali jednak koszty, jakie mogą nieść za sobą zmiany. „Dla skontrolowania ok. 180 000 budów (liczba pozwoleń na budowę w 2013 r.) na każdym etapie odbioru będzie potrzeba tysięcy nowych urzędników, samochodów, biur, mundurów itp. Ostrożne szacunki pozwalają spodziewać się, że operacja ta pochłonie ok. 200 milionów złotych rocznie” – podnosi PZFD.
I dodaje, że prócz kosztów, jakie wiązać się będą z rozbudową aparatu nadzoru budowlanego, istnieje ryzyko wzrostu korupcji. „Nie można przystać na postulat kolejnej rozbudowy administracji, jeżeli nie stoi za tym ważny interes społeczny, tym bardziej że nadzór nad prawidłowością jej działań w terenie będzie bardzo trudny” – akcentują deweloperzy.
Jeśli zwiększymy aparat nadzoru budowlanego, wzrośnie też ryzyko korupcji
