Konsekwencje wprowadzenia społecznej inicjatywy mieszkaniowej rozciągają się także na regulacje zawarte w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11 dalej: o.p.l.). Zmianie ulega bowiem samo rozumienie tytułowego hasła „mieszkaniowy zasób gminy”, a co za tym idzie zakres przedmiotowy ustawy (art. 1). Przy czym modyfikacja ustawowego sformułowania „mieszkaniowy zasób gminny” (art. 2 ust. 1 pkt 10 o.p.l.) polega na tym, że wprost wyłączono z niej społeczną inicjatywę mieszkaniową (dalej: SIM). Jednocześnie w art. 2 ust. 1 pkt. 9a o.p.l. znalazła się definicja społecznej inicjatywy mieszkaniowej odsyłająca do ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195; ost. zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11). Zgodnie z którą pod pojęciem SIM należy także rozumieć towarzystwa budownictwa społecznego utworzone przed wejściem w życie ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r., poz. 11; dalej: grudniowa nowelizacja).

Konieczne nowe uchwały

Gros omawianych zmian w o.p.l. ma znaczenie raczej semantyczne, mniej zaś funkcjonalne, co nie oznacza jednak, że są one nieistotne. Modyfikacje te służą przede wszystkim ujednoliceniu stosowanych haseł w ujęciu systemowym, także ze względu na zmianę treści innych ustaw w wyniku przyjęcia grudniowej nowelizacji ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Już sama ta okoliczność powoduje potrzebę zmiany uchwał jednostek samorządu terytorialnego, których przedmiotem są zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu danej JST. Kategoryczny obowiązek dokonania tych modyfikacji wynika zaś z art. 39 grudniowej nowelizacji. Ma on być wykonany w terminie trzech miesięcy od dnia wejścia w życie omawianych zmian w o.p.l., tj. nowe uchwały będą musiały wejść w życie najpóźniej 1 października 2021 r.

Co trzeba będzie poprawić

➊ Wysokość czynszu podnajemców
Wynajmując lokale od innych właścicieli, a następnie oddając je uprawnionym mieszkańcom w podnajem, gmina rozlicza czynsz w oparciu o przyjęte w uchwale rady odgórnie ustalone stawki – jednakowe dla całego mieszkaniowego zasobu gminy. Po wejściu w życie znowelizowanego art. 20 o.p.l. zasada rozliczania się zmieni. Od podnajemców będzie można pobierać czynsz w wysokości odpowiadającej sumie, jaką wynajmującemu dany lokal płaci sama JST. A jeśli rada gminy tak postanowi, czynsz ten będzie mógł być nawet niższy.
Efektem powyższego rozwiązania jest również zmiana art. 20 ust. 2a o.p.l., czyli rezygnacja z warunku, że JST może wynajmować taki lokal tylko tym osobom, których gospodarstwo domowe osiąga niski dochód. W zamyśle prawodawcy przywołane zmiany mają dać gminom większą swobodę w racjonalnym kształtowaniu zasad przeznaczania mieszkań najmowanych przez jednostki samorządu terytorialnego na rynku wtedy, gdy odrębne przepisy przewidują takie odstępstwa oraz gdy uwarunkowania lokalnej polityki mieszkaniowej uzasadniają ich zastosowanie przez jednostki samorządu. W praktyce zatem gminy powinny mieć szerszy wachlarz zwiększenia podaży mieszkań przeznaczonych do realizacji celów wsparcia. mieszkalnictwa.
➋ Powierzchnia lokalu
By wyeliminować wątpliwości interpretacyjne, w art. 21 ust. 4a o.p.l. sformułowanie „powierzchnia lokalu” zastąpiono wyrażeniem „powierzchnia użytkowa lokalu”. Zmiana, choć drobna, będzie zapewne dotyczyć ogółu uchwał rady gminy w sprawie określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
➌ Sprawdzanie dochodów
Zgodnie z nowo dodanym art. 21b o.p.l. ust. 1a samorządy będą mogły wezwać osoby ubiegające się o pomoc mieszkaniową do udostępnienia im dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wskazanych w deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz o stanie majątkowym tegoż gospodarstwa. Uprawnienie to aktualizować się będzie w sytuacji, gdy gmina poweźmie wątpliwość co do wiarygodności i danych zawartych w tej deklaracji. Wówczas JST wyznaczy takiej osobie nie krótszy niż 30-dniowy termin udostępnienia takich dokumentów, spośród których wprost ustawodawca naprowadził na zaświadczenie naczelnika właściwego urzędu skarbowego.
Z kolei w ust. 1b ww. artykułu wprowadzono mechanizm, zgodnie z którym JST w celu zweryfikowania informacji i danych zawartych w deklaracji może pobierać dane osobowe i informacje dotyczące osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu albo najmu lokalu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przepis ten wskazuje wprost na dane osobowe pozyskane przez gminę w toku innych postępowań prowadzonych przez tę gminę lub jej jednostki organizacyjne.
W ust. 1c określono, że z tych samych pobudek jak w przypadku ust. 1b gmina może przeprowadzić wywiad środowiskowy.
Nowo wprowadzony ust. 1d art. 21b o.p.l. wprowadza zaś sankcję za nieudostępnienie opisanych powyżej dokumentów lub niewyrażenie zgody na przeprowadzenie wywiadu środowiskowego. Sankcją tą jest odmowa zawarcia umowy najmu (lub podnajmu).
➍ Okresowa weryfikacja
Techniczną zmianą, podyktowaną uchyleniem art. 9 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, jest modyfikacja art. 21c ust. 2 o.p.l. Zgodnie z nim wzór wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego oraz wzór deklaracji o dochodach gospodarstwa domowego określać będzie rada gminy w drodze uchwały. Dotyczy to sytuacji, w których gmina ma wątpliwości co do wiarygodności informacji i danych zawartych w deklaracji składanej w ramach okresowej weryfikacji spełniania przez najemcę kryterium wartości dochodu. W takim przypadku może ona wezwać najemcę do udostępnienia dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wskazanych w deklaracji, w tym zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskiwanych przez najemcę oraz innych członków jego gospodarstwa domowego.
Także tu gmina wyznacza termin nie krótszy niż 30 dni na wykonanie wezwania, liczony od terminu jego otrzymania. Sankcją za nieudostępnienie takich dokumentów lub zrobienie tego po wyznaczonym terminie jest możliwość podwyższenia czynszu do kwoty 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.