Subskrybuj nas na Youtube
Podaż nowych biur bije rekordy. Za to popyt przeżywa załamanie z powodu pandemii.
Pandemia nie zahamowała inwestycji. Tylko w Warszawie w ubiegłym roku oddano do użytku 335 tys. mkw. nowych biur. To dwa razy więcej niż w 2019 r. W innych miastach deweloperzy również byli bardzo aktywni. W Katowicach ukończyli budowę 66 tys. mkw. biur, wobec 10 tys. rok wcześniej, a w Trójmieście ok. 60 tys. mkw. biur, czyli tyle samo co w 2019 r.
Jak wynika z danych firmy Walter Herz, w tym roku liderzy rynku deweloperskiego zapowiadają ukończenie kolejnych dużych inwestycji. Mowa nawet o 800 tys. mkw. nowych powierzchni.
Szukanie oszczędności
Ale czy będą chętni na nowe projekty? W 2020 r. popyt na nowe biura się załamał. Na największym stołecznym rynku wynajęto 602 tys. mkw. To najgorszy wynik przynajmniej od 2012 r. W innych miastach jeśli udawało się osiągnąć wynik zbliżony do tego z 2019 r., to dzięki renegocjacjom dotychczasowych umów. Z każdym kwartałem nabierają one na sile, co oznacza, że nowych najemców jest jak na lekarstwo.
Przykładem jest Wrocław. ‒ W IV kw. ub.r. najemcy podpisali umowy najmu łącznie na ponad 21 tys. mkw., z czego ponad 75 proc. to były renegocjacje. W całym ubiegłym roku najemcy wynajęli w sumie 128 tys. mkw., ale odnowienia kontraktów stanowiły ponad połowę tego wolumenu – informuje Maciej Moralewicz, dyrektor regionalny w firmie Knight Frank.
Z powodu pandemii pojawił się nowy trend. Najemcy decydują się na ograniczanie zajmowanej powierzchni. W ten sposób chcą dostosować się do nowej rzeczywistości, w której dominuje zdalna praca lub model hybrydowy.
‒ Użytkownicy biur szukają oszczędności przez negocjacje z wynajmującymi oraz podnajmy, ale widoczna jest też postawa wyczekiwania na rozwój sytuacji. Mimo niskiego poziomu użytkowania biur w chwili obecnej, za rok może okazać się, że biuro będzie potrzebne, dlatego rezygnacja z najmu w ogóle może być niekorzystna dla firmy – tłumaczy Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi.
Jak dodaje Jakub Potocki, negocjator ds. powierzchni w AXI IMMO, na podnajem decydują się już nie tylko duże korporacje, lecz także mniejsze organizacje.
‒ Z tego rodzaju decyzjami z ich strony w ostatnim czasie spotykamy się dość często. Firmy, które z kolei miały problemy finansowe, rozmawiały z wynajmującymi w celu wynegocjowania obniżki czynszu czy przesunięcia terminów spłaty. W większości znanych nam przypadków strony starają się polubownie wypracować kompromisowe rozwiązanie – wyjaśnia Jakub Potocki.
Porzucasz ‒ płacisz
Według ekspertów w ostatnich miesiącach dochodzi nawet do porzucania biur przez najemców.
‒ Znamy jednostkowe przypadki tego typu. Większość umów, zwłaszcza kontrakty międzynarodowych korporacji zajmujących przestrzeń zazwyczaj w budynkach klasy A, jest obwarowana mechanizmami i sankcjami zabezpieczającymi wynajmujących, stąd opuszczenie biura z naruszeniem umowy jest zazwyczaj nieopłacalne – zaznacza Marcin Włodarczyk.
Zdaniem Agnieszki Jachowicz, członka zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, zjawisko to nie powinno przybrać znaczących rozmiarów. ‒ Większość umów najmu w nowoczesnych budynkach biurowych podpisana jest na czas określony bez możliwości wypowiedzenia takiej umowy przed upływem terminu jej zakończenia – podkreśla.
Dlatego, jeśli już dochodzi do porzucania biura, to według ekspertów jest to efekt naprawdę trudnej sytuacji finansowej najemcy.
‒ W czasie obowiązywania lockdownu wynajmujący zapewniali pełen dostęp do biur jako miejsc pracy, więc trudno było najemcom powoływać się na brak możliwości wykonywania czynności przewidzianych w umowie. W większości umów najmu zapisy dotyczące zdarzeń nieprzewidzianych nie obejmowały kwestii epidemii lub były zbyt ogólne, co też nie wpływało korzystnie na możliwości wcześniejszego zakończenia umowy przez najemcę. Jeśli jednak tego typu pojedyncze sytuacje mają miejsce, to i one są z reguły polubownie rozwiązywane pomiędzy najemcą i wynajmującym – zaznacza Jakub Potocki.
Biura potanieją
Trudności w pozyskaniu najemców mogą sprawić, że część inwestycji może zostać przesunięta w czasie.
‒ W przypadku projektów w fazie realizacji trwają analizy dotyczące zastosowania optymalnych rozwiązań, które wpiszą się w zapotrzebowanie przyszłych użytkowników. Część przygotowywanych projektów typu mixed-use może zmienić swoje funkcje użytkowe lub zostać całkowicie przekształcona – uważa Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz.
W ubiegłym roku nastąpił wzrost pustostanów. Bez najemców było 12,7 proc. powierzchni biur, o 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Zdaniem ekspertów to może spowodować, że biura w Polsce zaczną tanieć.
Wywoławcze stawki czynszowe utrzymują się nadal na wysokim poziomie. ‒ Właściciele budynków, przede wszystkim tych z większym udziałem wolnej powierzchni, zaczęli już jednak walczyć o najemców, oferując rozbudowane pakiety zachęt – wskazuje Bartłomiej Zagrodnik.
