Wpływ nowych regulacji na codzienne funkcjonowanie obrotu gospodarczego odczuje wiele firm, w tym branża deweloperska. Nowa kategoria kontrahentów deweloperów będzie bowiem częściowo korzystać z uprawnień i ochrony przyznawanej dotychczas jedynie konsumentom. Nie wszystkie uprawnienia konsumentów będą jednak stosowane do quasi-przedsiębiorców, co może wymusić zmiany wzorców umów oraz polityk reklamacyjnych.

Kim jest quasi-przedsiębiorca

Dotychczasowe regulacje przewidywały, że jak konsumenta należy traktować osobę fizyczną, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, np. zawiera umowę z przedsiębiorcą. Ochroną konsumencką były zatem objęte tylko transakcje dokonywane przez takie osoby prywatnie, nie zaś „na firmę”.
Po wejściu w życie nowelizacji w szerokim zakresie zostali nią jednak objęci także przedsiębiorcy zawierający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej umowy, które nie mają dla nich charakteru zawodowego. Nowe przepisy objęły ochroną jednoosobowe działalności gospodarcze oraz wspólników spółek cywilnych. Nie skorzystają z nich spółki osobowe, spółki z o.o. ani spółki akcyjne.
Wystarczające dla przyznania rozszerzonej ochrony jest to, że umowa nie ma dla klienta dewelopera charakteru zawodowego wynikającego z przedmiotu wykonywanej działalności na podstawie wpisu do CEIDG. W praktyce ochronie konsumenckiej podlega większość nabywających lokale użytkowe, którym dotychczas rozszerzona ochrona nie przysługiwała. Omawiane przepisy odsyłają co prawda do przedmiotu działalności ujawnionego w CEIDG, ale nie precyzują, w jakich przypadkach nabycie nieruchomości czy lokalu można traktować jako czynność o charakterze zawodowym.

Deweloper oceni kontrahenta

Nawiązując relację z potencjalnie biznesowym klientem, deweloper musi sam ocenić, czy nabywca powinien być potraktowany jako quasi-przedsiębiorca. W praktyce jak typowego przedsiębiorcę można traktować klientów, którzy zawodowo zajmują się obrotem nieruchomościami. Charakteru zawodowego nie ma natomiast nabycie lokalu użytkowego w celu prowadzenia sklepu, punktu usługowego czy biura, jeśli nabywca nie uczestniczy profesjonalnie w rynku nieruchomości.
Wobec kontrahenta podlegającego nowym regulacjom mają zastosowanie przepisy dotyczące klauzul niedozwolonych w obrocie konsumenckim. Postanowienia dotyczące ograniczenia odpowiedzialności dewelopera za wady czy też opóźnień w realizacji inwestycji, powszechnie spotykane w obrocie między przedsiębiorcami, są niedozwolonymi postanowieniami umownymi w relacjach z quasi-przedsiębiorcami i co do zasady nie mogą być dalej legalnie stosowane. Wiele z dotychczas używanych przez deweloperów wzorów umów będzie więc wymagało aktualizacji.

Odpowiedzialność za wady

Główną konsekwencją zmiany przepisów będzie przyznanie quasi-przedsiębiorcom szerszych uprawnień w zakresie rękojmi za wady nabytych lokali i części wspólnych budynków. Dotychczasowe regulacje były dla kupujących mało atrakcyjnym sposobem realizacji roszczeń o wady. Nabywca, kupując dany lokal jako przedsiębiorca, miał obowiązek jego niezwłocznego zbadania. Aby dochodzić obniżenia ceny lub usunięcia wady w ramach rękojmi, miał też obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wykrytych wad. Sankcją za niewywiązanie się z tych obowiązków była utrata uprawnień z tytułu rękojmi w stosunku do danych wad.
Co ważne, dla kupujących będących przedsiębiorcami roszczenia o usuniecie wady przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Deweloper może też odmówić usunięcia wady zgłoszonej przez przedsiębiorcę, jeżeli koszty wykonania naprawy przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.
Mając świadomość obowiązków spoczywających na nabywcy będącym przedsiębiorcą, wielu deweloperów stosowało stanowcze polityki reklamacyjne w relacjach z takimi kontrahentami. W stosunku do quasi-przedsiębiorców sposób rozpatrywania reklamacji musi się jednak zmienić. Korzystają oni bowiem z uprawnień przyznanych konsumentom, które są znacznie szersze i ograniczają wymogi zachowania staranności stawiane nabywcy. Roszczenia z rękojmi przysługujące quasi-przedsiębiorcy mogą być realizowane przez cały okres pięciu lat odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości. Obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wady i roczny termin przedawnienia roszczenia nie mają już zastosowania. Quasi-przedsiębiorca może dochodzić roszczeń przez cały pięcioletni okres, niezależnie do daty wykrycia wady i jej zgłoszenia.

Brak odpowiedzi na reklamację

W przypadku zgłoszenia przez quasi-przedsiębiorcę roszczenia z rękojmi np. o usunięcie wady lub obniżenie ceny deweloper musi pamiętać, że na udzielenie odpowiedzi ma zaledwie 14 dni (analogicznie jak w przypadku roszczenia zgłoszonego przez konsumenta). Jeżeli w tym terminie nie ustosunkuje się do żądania, aktywuje się domniemanie przewidziane w art. 5615 k.c., że uznał żądanie nabywcy za uzasadnione. Niedotrzymanie tego terminu możne utrudnić deweloperowi obronę w sporze z nabywcą, nawet gdy dana wada występowała w znacznie mniejszej skali, niż twierdził kupujący.
Wobec nowej kategorii klientów działa również domniemanie odpowiedzialności dewelopera za istnienie wady fizycznej, gdy została ona stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania lokalu w posiadane kupującego. To dla kupujących duże ułatwienie dochodzenia roszczeń za wadę. Dotychczas w przypadku jej stwierdzenia – niezależnie, kiedy się ujawniła – przedsiębiorca musiał udowodnić, że za wadę odpowiada deweloper. Teraz ciężar obrony w sporze z quasi-przedsiębiorcą został przeniesiony na dewelopera w znacznie szerszym zakresie.

Od kiedy stosować nowe obowiązki

Nowe regulacje mają zastosowanie do umów zawartych po 1 stycznia 2021 r. W stosunku do umów przeniesienia własności nieruchomości i lokali zawartych przed tą datą odpowiedzialność deweloperów wobec quasi-przedsiębiorców będzie funkcjonować na wcześniejszych zasadach.
Wydaje się, że nowe przepisy znajdą też zastosowanie, gdy umowa deweloperska została zawarta przed 2021 r., a umowa przeniesienia własności – po 1 styczna 2021 r. Podstawą odpowiedzialności dewelopera z rękojmi jest bowiem przeniesienie własności nieruchomości na klienta, co następuje przez zawarcie odrębnej umowy, nie zaś zawarcie umowy deweloperskiej. Przemawia to za stosowaniem nowych przepisów do przedsięwzięć rozpoczętych przed 1 stycznia 2021 r., a finalizowanych po tym dniu.