Osoby mające mieszkania spółdzielcze w budynkach z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów zostaną członkami spółdzielni z mocy prawa. Takie rozwiązanie chce wprowadzić resort rozwoju.
Reforma spółdzielcza przygotowywana przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, o której pisaliśmy w ostatnim wydaniu DGP przed świętami, ma objąć także poprawę sytuacji osób z lokalami na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. W 2017 r. – przez pomyłkę – ustawodawca wskazał, że osoby te nie są członkami spółdzielni mieszkaniowych. W połowie 2020 r. Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność tego rozwiązania.
Niedopatrzenie ustawodawcy
Sprawa zaczęła się od nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596), która weszła w życie 9 września 2017 r. Ustawodawca określił w niej, kto może być członkiem spółdzielni. Szkopuł w tym, że w przepisie przejściowym, w art. 4, wskazał, że członkostwo z mocy prawa tracą wszyscy niewymienieni. Nie wymieniono zaś osób z ekspektatywą, czyli tych mających roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. A takich przypadków jest ponad pół miliona, gdyż – zgodnie z uchwałą SN z 2013 r. (sygn. III CZP 104/12) – wszyscy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo ustanowione w budynku, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, mają tak naprawdę zaledwie roszczenie (ekspektatywę).
Po wejściu w życie przepisów część spółdzielni zaczęła wykreślać ludzi z grona spółdzielców, inne uznały, że tego robić nie będą, bo nikt nie miał wątpliwości, że ustawodawca po prostu zapomniał o znacznej grupie ludzi.
Osoby te zaś straciły wpływ na podejmowane decyzje dotyczące bloków, w których mieszkają. Ktoś niebędący członkiem spółdzielni nie mógł np. współdecydować o tym, jak będą wyglądały remonty, oraz stracił wgląd we wszelkie dokumenty dotyczące kosztów. Wreszcie, usunięcie z lokalu mieszkalnego osoby niebędącej członkiem spółdzielni jest prostsze niżeli spółdzielcy.
Reakcja trybunału
W sprawę postanowił włączyć się rzecznik praw obywatelskich, który zaskarżył nowelizację do Trybunału Konstytucyjnego.
„Wiele osób straciło członkostwo spółdzielni mieszkaniowych po zmianie przepisów z 2017 r. Stało się to z mocy prawa, bez ich winy – co nie może być akceptowane w praworządnym państwie” – wskazał Adam Bodnar.
I trybunał do tego głosu się przychylił.
„Artykuł 4 ustawy zmieniającej z 2017 r. cechuje niespójność wielopłaszczyznowa, która uwydatnia nieprzystawalność wybranej przez ustawodawcę reguły przejściowej do wielu sytuacji prawnych ukształtowanych na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów. Zamiast doprowadzić do uporządkowania stanu prawnego z uwzględnieniem wniosków płynących z wcześniejszego orzecznictwa TK, w tym przede wszystkim z wyroku o sygn. K 60/13, ustawodawca ustanowił regulację niejasną i w istocie niedookreśloną, co potwierdziła kształtująca się po wejściu w życie ustawy zmieniającej z 2017 r. praktyka” – uznali sędziowie (orzeczenie TK z 10 czerwca 2020 r., sygn. K 3/19). Dalej zaś, że ustawodawca wybrał najdalej idący i najbardziej wadliwy z możliwych środek – „pozbawienie ex lege praw korporacyjnych szerokiej grupy osób, wyodrębnionej na podstawie kryteriów niekonsekwentnych z punktu widzenia deklarowanej ratio, lecz także z punktu widzenia podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin”.
Trybunał wyznaczył ustawodawcy 12-miesięczny termin na zajęcie się problemem.
Uporządkowanie bałaganu
Sprawa ta ma zostać uregulowana w ramach dużej nowelizacji prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Rozwiązanie będzie proste: wszystkie osoby z ekspektatywą staną się z powrotem członkami spółdzielni. Jednocześnie dookreślone zostanie, że nie będą one musiały uiszczać żadnych opłat za ponowny wpis (np. nie będą musiały uiścić opłaty wstępnej na działalność kulturalno-oświatową).
– Problem osób z lokalami na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozwiązać jak najszybciej. Osoby takie, nie będąc członkami spółdzielni, w sposób nieuzasadniony i zwyczajnie niesprawiedliwy nie mają żadnego realnego wpływu na sposób funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej, jak również pozbawione są całego szeregu uprawnień, z których korzystają „pełnoprawni” członkowie, w tym przede wszystkim kontrolnych – zauważa radca prawny Łukasz Ozga, wspólnik w kancelarii Płonka Ozga. I dodaje, że ludziom należy pomóc także z uwagi na to, że nie mają oni właściwie żadnego wpływu na sytuację faktyczną i prawną, w jakiej się znaleźli, a tzw. nieuregulowany stan prawny obejmuje wiele różnych sytuacji, takich jak m.in. toczące się postępowania sądowe, niemożność ustalenia właściciela gruntu czy też brak zgody członków spółdzielni mieszkaniowej na podjęcie działań umożliwiających uregulowanie stanu prawnego gruntu.
– Brak regulacji pogłębiłby problem trwających postępowań, w których sądy rozstrzygają, czy poszczególne osoby utraciły członkostwo w spółdzielni, co ma z kolei często wpływ na rozstrzygnięcia w innych ważnych sprawach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych – zauważa mec. Ozga. Coraz częściej do sądów trafiają bowiem sprawy, w których osoby wykluczone poza spółdzielczy nawias kwestionują podejmowane na walnych zgromadzeniach uchwały.
Co do tego, że rozwiązanie opracowane przez resort rozwoju jest słuszne i potrzebne, jest przekonany także Grzegorz Jakubiec, prezes spółdzielni mieszkaniowej „Służew nad Dolinką”, wiceprzewodniczący komisji ds. spółdzielczości BCC.
– Sprawa jednak wymaga szerszego spojrzenia. Od wielu lat zgłaszane są postulaty o uchwalenie ustawy, na mocy której spółdzielnie uzyskałyby prawo do gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. Na bazie obowiązujących przepisów regulacja stanu prawnego ciągnie się w wielu spółdzielniach, zwłaszcza warszawskich, latami i wielokrotnie nie przynosi zamierzonych skutków. A negatywne konsekwencje ponoszą członkowie – zauważa Jakubiec.
Jarosław Gowin, minister rozwoju, pracy i technologii, przed świętami zapowiedział, że spółdzielcza reforma najprawdopodobniej wejdzie w życie od początku 2022 r. To by jednak oznaczało, że – aby wykonać w terminie wyrok TK – rozwiązanie przewidujące zaliczenie osób z ekspektatywą w poczet członków spółdzielni należałoby włączyć do oddzielnej ustawy.
Sen na bombie prawnej