Istnieje domniemanie, że prawo, które zostało wpisane do księgi wieczystej, np. prawo własności, istnieje i jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Zakłada się także, że prawo, które zostało wykreślone z księgi, nie istnieje.
Takie założenia mają na celu ochronę osób, które biorą udział w obrocie nieruchomości, i są nazywane domniemaniem zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Może się na nie powoływać każdy, kto ma w tym interes prawny. Osoba, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, może skorzystać z domniemania w celu wykazania, że to ona, a nie ktoś inny jest właścicielem tej nieruchomości.

Domniemanie prawne

Domniemania wynikające z wpisu do księgi wieczystej mają na celu stworzenie gwarancji obrotu prawnego nieruchomości. Chronią one osoby, które kupując nieruchomość, działają w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Jeśli kupuje się nieruchomość, to zazwyczaj znajduje się ona w czyimś posiadaniu. Może się zdarzyć, że domniemanie wynikające z wpisu w księdze wieczystej będzie sprzeczne z domniemaniem wynikającym z posiadania. To znaczy właścicielem rzeczy będzie osoba, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, a jest posiadaczem nieruchomości. Ustawodawca w celu ochrony osób działających w zaufaniu do ksiąg wieczystych nadał domniemaniu wynikającemu z księgi wieczystej większe znaczenie i pierwszeństwo przed domniemaniem wynikającym z posiadania.
Domniemanie wynikające z posiadania ma charakter wzruszalny, tzn. może zostać obalone, jeśli stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Stan prawny ujawniony w księdze wieczystej to stan, który wynika z dokonanych wpisów.

Przyczyny niezgodności

Natomiast rzeczywisty stan prawny to stan, który wynika np. z zawartych umów sprzedaży, zasiedzenia albo dziedziczenia. Mogło się bowiem zdarzyć, że właściciel nieruchomości zmarł, a spadek po nim nabył np. jego syn. Mimo to nowy właściciel nie został wpisany do księgi wieczystej, w wyniku czego w księdze jako właściciel nadal figuruje zmarły spadkodawca. W takim przypadku postaje stan niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Niezgodność może następować z kilku powodów. Po pierwsze może powstać, ponieważ w księdze nie wpisano istniejącego prawa, obciążania lub ograniczenia. Może też powstać, jeśli w księdze wieczystej wpisano prawo, obciążenie albo ograniczenie, które w rzeczywistości nie istnieje. Ponadto z niezgodnością będziemy mieć do czynienia, jeśli wpis w księdze wieczystej został dokonany bez podstawy prawnej albo wpis został dokonany błędnie. W przypadku gdy niezgodność powstała na skutek zmiany stanu prawnego nieruchomości niezależnego od wpisu do księgi wieczystej, np. na skutek dziedziczenia, można ją usunąć poprzez dokonanie nowego wpisu. Sąd wpisuje nowego właściciela na podstawie orzeczenia sądu albo właściwych dokumentów. Konieczne jest w takim przypadku złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis wraz z dokumentami, z których wynika, że doszło do zmiany stanu prawnego nieruchomości. Takimi dokumentami będą np. akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia własności przez zasiedzenie.
Natomiast jeśli wpis w księdze od początku był wadliwy, usunięcie niezgodności może nastąpić tylko na podstawie orzeczenia sądu wydanego w specjalnym procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Na podstawie takiego wyroku sąd wieczystoksięgowy dokona dopiero nowego wpisu zgodnego z prawem.
PRZYKŁAD
Kto może wystąpić z powództwem o usunięcie niezgodności
W przypadku gdy wystąpi niezgodność między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym, usunięcia niezgodności może żądać osoba, której prawo nie zostało wpisane do księgi. Z żądaniem takim może również wystąpić osoba, której prawo zostało wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia albo ograniczenia.
Podstawa prawna
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. nr 19, poz. 147 ze zm.).