Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie mogą zajmować się handlem mieszkaniami. Jednak w pewnych sytuacjach sprzedaż lokali jest dopuszczalna, jeśli mieści się w ramach ustawowo określonej działalności tych podmiotów – uchwalił Sąd Najwyższy. Sprawę każdorazowo muszą rozważać sądy powszechne.

Sprawa dotyczyła unieważnienia sprzedaży mieszkań w budynku, który po komunalizacji od lat 90. był własnością miasta. W 2004 r. administrator nieruchomości przeznaczył do sprzedaży mieszkania w tym budynku. Problem w tym, że były już one zajęte przez najemców, mieszkających tam niekiedy wiele lat, czasem jeszcze na podstawie dawnych nakazów kwaterunkowych. Najemcom zaproponowano nabycie lokali na własność z 70-proc. bonifikatą. Nikt jednak z tej oferty nie skorzystał.
W efekcie budynek, wraz z mieszkaniami wszedł – jako aport rzeczowy – do nowej spółki: Towarzystwa Budownictwa Społecznego, założonego przez gminę. W 2012 r. TBS podjął decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. Najemcom przedstawiano propozycję nabycia całej nieruchomości, ale znów nikt z niej nie skorzystał. W następnym roku doszło ostatecznie do notarialnej sprzedaży budynku osobom prywatnym. Tym razem najemcy zaczęli działać – wynajmująca jeden z lokali pani M. wniosła do sądu pozew o unieważnienie umowy sprzedaży.
Sprzedaż wywłaszczonej działki nie zwalnia z jej zwrotu
Sprzedaż wywłaszczonej działki nie zwalnia z jej zwrotu

Zobacz również
Powołała się m.in. na ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 1995 r. nr 133, poz. 654 ze zm.) regulującą problematykę działalności TBS. Twierdziła, że w żadnym przepisie nie przewiduje ona możliwości prowadzenia przez TBS obrotu nieruchomościami stanowiącym jego własność.
Zdanie to podzielił sąd I instancji, stwierdzając nieważność umowy sprzedaży nieruchomości zawartej przez TBS. Od tego orzeczenia odwołało się towarzystwo, a sąd II instancji powziął poważne wątpliwości co do kategorycznego zakazu obrotu nieruchomościami należącymi do TBS. Skierował więc do Sądu Najwyższego pytanie prawne, czy zawarcie umowy sprzedaży własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, wykracza poza ustawowe granice przedmiotu działalności Towarzystwa Budownictwa Społecznego występującego w takiej umowie jako sprzedawca i w związku z tym, czy taka umowa jest ważna.
Zakres działalności TBS wyznacza art. 27 ustawy, zgodnie z którym przedmiotem działania TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. W ramach działalności TBS może również nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizacje budynków, wynajmować lokale użytkowe, sprawować zarząd budynkami mieszkalnymi i prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Brak jest tu wyraźnego zakazu obrotu mieszkaniami.
SN nie rozstrzygnął jednoznacznie tej kwestii. Stwierdził jedynie, że zbycie przez TBS budynku, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ustawy. Tym samym SN pozostawił sądom rozstrzygnięcie, czy w danym stanie faktycznym TBS przekroczył ustawę, sprzedając mieszkania, czy też nie.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt III CZP 24/14