Subskrybuj nas na Youtube
1 stycznia 2019 r. rozpoczęła się likwidacja użytkowania wieczystego. Oto pytania i odpowiedzi na najważniejsze wątpliwości związane z likwidacją użytkowania wieczystego.
Kogo dotyczy zmiana przepisów
Mam w użytkowaniu wieczystym działkę, na której stoją wynajmowany lokatorom dom oraz budynek, w którym są sklepy i biura. Czy zamiana użytkowania we własność dotyczy obu tych nieruchomości?
Nie
Z mocy prawa właścicielami staną się tylko użytkownicy działek wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Wyłączone z uwłaszczenia są nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami przeznaczonymi na cele komercyjne, np. placówki handlowe, biurowce, garaże, parkingi. Jeśli na jednej działce stoi zarówno budynek mieszkalny, jak i inny (w tym przypadku handlowo-biurowy), przekształcenie nastąpi dopiero po podziale działki i oddzieleniu części wyko rzystywanej na cele mieszkaniowe.
Czy sklep na parterze pozbawi prawa własności
Na parterze domu prowadzimy sklep, a drugie pomieszczenie wynajmujemy krawcowej. Na piętrze są dwa mieszkania. Czy placówki handlowo-usługowe przeszkodzą w przekształceniu użytkowania wieczystego we własność?
Nie
Zamiana użytkowania wieczystego we własność będzie dotyczyć gruntów zabudowanych budynkami nie tylko mieszkalnymi, ale również mieszkalno-usługowymi. Właściciele sklepów i punktów usługowych zlokalizowanych na parterze budynku mieszkalnego staną się właścicielami gruntu z racji przekształcenia własności gruntu pod całym budynkiem. Jest jednak warunek, by co najmniej połowę lokali stanowiły mieszkalne. Na działce mogą też znajdować się garaże i budynki gospodarcze (ale nie wolnostojące placówki handlowe ani biura), pod warunkiem że służą mieszkańcom.
Ile kosztuje przekształcenie
Czy za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność muszę zapłacić?
Tak
Przez 20 lat trzeba będzie płacić opłatę przekształceniową. Roczny jej wymiar wyniesie tyle, ile kosztowało użytkowanie wieczyste w 2018 r. W praktyce oznacza to, że za prawo własności gruntu trzeba zapłacić 20-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Co do zasady, opłata jest rozłożona na 20 rat, ale przy wpłacie jednorazowej można liczyć na bonifikatę w wysokości 60 proc. na gruntach Skarbu Państwa i nawet do 98 proc. na gruntach gminnych. Samorządy samodzielnie decydują, czy w ogóle udzielać bonifikat, a jeśli tak, to w jakiej wysokości.
Czy opłata może wzrosnąć
Mam działkę, którą zamierzam sprzedać. Nie chcę więc płacić teraz jednorazowo za przekształcenie. Czy za rok lub dwa opłata przekształceniowa może wzrosnąć?
Tak
Ale nie powinien to być wielki wzrost. Rozłożona na 20 lat roczna opłata za przekształcenie ma być równa wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z 1 stycznia 2018 r. To najczęściej ok. 1 proc. wartości działki przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Jej wysokość może być waloryzowana o wskaźnik zmian cen nieruchomości publikowany przez GUS, nie częściej jednak niż raz na trzy lata.
Czy zachowam prawo do bonifikaty
Nie mam pieniędzy, by jednorazowo zapłacić za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Czy jeśli wstrzymam się rok (płacąc pierwszą ratę), zachowam prawo do bonifikaty?
Tak
Ale z każdym rokiem zysk z bonifikaty będzie mniejszy, a po pięciu latach prawo do niej wygaśnie. W przypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa zapłacenie całości w pierwszym roku (2019) oznacza 60 proc. zniżki. Z upływem każdego kolejnego roku bonifikata będzie się kurczyć o 10 pkt proc. A po pięciu latach zniżki w ogóle przestaną być udzielane. Warto więc skorzystać z ulgi już w pierwszym roku. Na przykład: jeśli ktoś płaci za użytkowanie wieczyste 1 tys. zł rocznie, to opłata przekształceniowa wyniesie 20 tys. zł (20 x 1 tys. zł). Jeśli skorzysta z możliwości jednorazowej zapłaty w pierwszym roku, opłata wyniesie 8 tys. zł.
Czy zmiany obejmą sprawy w toku
Już dawno wystąpiłem do gminy o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Sprawa jednak się ślimaczy. Czy zmiana przepisów spowoduje automatyczne umorzenie postępowania?
Nie
Postępowania przekształceniowe toczące się na podstawie dotychczasowych przepisów zostaną umorzone, jeżeli osoba posiadająca prawo użytkowania wieczystego (lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę) nie złoży do 31 marca 2019 r. w gminie oświadczenia o chęci prowadzenia dalszego postępowania na podstawie dotychczasowych przepisów. Gdyby gmina umorzyła trwające już postępowanie, nie czekając na upłynięcie terminu na złożenie oświadczenia, postąpiłaby bezprawnie.
Czy zmiana dotyczy gruntów z dekretu Bieruta
Czy przekształcenie użytkowania wieczystego będzie dotyczyło również byłych właścicieli gruntów warszawskich?
Tak
Sytuacja prawna byłych właścicieli gruntów warszawskich nie zmieni się, nadal będą prowadzone postępowania dekretowe. Ustawa z 20 lipca 2018 r. dotyczy jednak wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Jej przepisy stwarzają nawet korzystniejszą sytuację osobom, które zgłosiły wnioski dekretowe i postępowania te zakończą się pozytywnie po 1 stycznia 2019 r. Na podstawie art. 23 ustawy osoby te otrzymają własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego. Artykuł 8 gwarantuje także nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego osobom, które przed 1 stycznia 2019 r. zakończyły pozytywnie postępowania dekretowe. Osoby te otrzymały użytkowanie wieczyste, a 1 stycznia 2019 r. prawo to zostało przekształcone z mocy prawa we własność gruntu.
Czy inwestycje w budowie też się przekształcą
Buduję dom dwurodzinny na działce w użytkowaniu wieczystym, ale do końca jeszcze daleko. Czy skorzystam na przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?
Tak
Jednak nie od razu. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z chwilą oddania do użytkowania budynku mieszkalnego (w rozumieniu przepisów prawa budowlanego). A to dlatego, że możliwość przekształcenia dotyczy tylko budynków mieszkalnych wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czy prawo dotyczy wspólnych części osiedla
Nasza wspólnota mieszkaniowa to nie tylko kilka budynków mieszkalnych, ale też kotłownia, rozdzielnia prądu i garaże. Czy grunt pod nimi stanie się również naszą własnością?
Tak
Przekształcenie obejmie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Rozumie się przez to działki zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi (jedno- lub wielorodzinnymi), w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią mieszkania, oraz innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (art. 1 ust. 2 ustawy). Wymienione obiekty są niezbędne do prawidłowego korzystania z położonych na terenie nieruchomości budynków mieszkalnych (np. jeśli garaże służą mieszkańcom nieruchomości, a nie celom komercyjnym). Jeśli na gruncie znajdują się także inne obiekty, można dokonać jego podziału i wydzielić nieruchomość przeznaczoną na cele niemie szkaniowe, która nie będzie podlegała przekształceniu. Wydzielenie takiej działki pozwoli na przekształcenie pozostałej części nieruchomości.
Czy kupowany grunt będzie obciążony opłatą
Chcę kupić działkę z domem przed końcem marca 2019 r., czyli przed terminem wpłaty z tytułu przekształcenia. Czy jeśli sprzedający nie dokona wpłaty, zostanę nią obciążony?
Tak
Roszczenie o roczne opłaty przekształceniowe będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej. Oznacza to, że każdy nowy właściciel nieruchomości podlegającej przekształceniu zostanie obciążony koniecznością opłaty. Szczegółowe ustalenie, kto jest zobowiązany do wniesienia opłaty przekształceniowej, może być również przedmiotem ustaleń między stronami umowy sprzedaży nieruchomości.
Czy powierzchnia lokali się liczy
Na mojej działce stoi dom, w którym są trzy mieszkania o łącznej powierzchni 120 mkw. i dwa lokale handlowe o powierzchni 180 mkw. Czy to, że przeważa powierzchnia lokali handlowych, dyskwalifikuje działkę z przekształcenia?
Nie
Ustawa odnosi się do liczby lokali na działce (art. 2). Mówi, że aby przekształcenie było możliwe, co najmniej połowa lokali w budynku musi być mieszkalna, w dodatku mogą być one dowolnie wyodrębniane i dzielone. Nie ma więc znaczenia proporcja powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, ale przewaga liczby tych mieszkalnych.
Czy spółdzielcy skorzystają
Mam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale nie jest on jeszcze wyodrębniony. Czy skorzystam z przekształcenia?
Tak
1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek – niezależnie od tego, czy udział w prawie użytkowania wieczystego przysługuje właścicielowi wyodrębnionego lokalu czy spółdzielni mieszkaniowej. Właścicielowi lokalu wyodrębnionego do końca ubiegłego roku przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego, który 1 stycznia tego roku przekształcił się w udział w prawie własności. Właściciel jest teraz zobowiązany do opłaty przekształceniowej (ewentualnie może skorzystać z bonifikaty), a zobowiązanie to zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Jeżeli lokal nie jest wyodrębniony, własność gruntu przypadła spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli spółdzielnia będzie miała prawo do bonifikaty przy opłacie przekształceniowej, to jej członkowie powinni móc z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach za eksploatację budynku.
Czy mogę oprotestować wysokość opłaty
Czy mogę się odwołać, gdy opłata przekształceniowa jest naliczona nieprawidłowo?
Tak
Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z informacją o wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, zawartą w potwierdzającym je zaświadczeniu, może złożyć w gminie wniosek o ponowne ustalenie wysokości opłaty. Są na to dwa miesiące od dnia otrzymania zaświadczenia. Ustalenie opłaty nastąpi w drodze decyzji administracyjnej.
Czy muszę złożyć wniosek
Jako użytkownik wieczysty działki zabudowanej na cele mieszkaniowe stałem się podobno jej właścicielem. Ale nie mam na to żadnego dokumentu. Czy muszę wypisać jakiś wniosek, by go uzyskać?
Nie
Ponieważ przekształcenie następuje z urzędu, każdy właściciel działki, której dotyczy zamiana użytkowania wieczystego na własność, otrzyma zaświadczenie potwierdzające ten fakt. Wyśle je – zależnie od tego, w czyjej gestii leżała dotychczas nieruchomość w użytkowaniu wieczystym – wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa albo dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego. Urzędy mają na to 12 miesięcy, powinny więc zdążyć do końca 2019 r. Jeśli właścicielowi zależy na wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia, może wystąpić z wnioskiem do odpowiedniego urzędu. Wtedy odpowiedź dostanie w ciągu czterech miesięcy. Nie trzeba zajmować się hipoteką. Sąd wieczystosięgowy otrzyma to samo zaświadczenie z urzędu i dokona odpowiedniego wpisu.
