Program MdM będzie miał niewielki wpływ na tegoroczną sprzedaż - mówi Zbigniew Juroszek, prezes firmy deweloperskiej Atal
W ubiegłym roku Atal sprzedał ponad 1,3 tys. mieszkań i wkroczył do grona największych krajowych deweloperów. Jakie są plany spółki na ten rok?
Mamy duże pole do rozwoju, bo nie jesteśmy uzależnieni od jednego rynku. Dlatego zamierzamy nadal umacniać pozycję wśród deweloperów mieszkaniowych. Działamy w pięciu największych aglomeracjach, m.in. Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Plany Atalu zakładają, że w latach 2014–2015 zwiększymy sprzedaż łącznie o ponad 20 proc. Nasz przykład pokazuje, że branża deweloperska w ostatnich latach bardzo się zmieniła. Duże firmy przejmują klientów od m.in. małych deweloperów, którzy od 2007 r. sukcesywnie wycofują się z rynku. Koszty działalności deweloperskiej, szczególnie od wejścia w życie ustawy deweloperskiej, powodują, że prowadzenie jednego – dwóch projektów obejmujących po ok. 100 mieszkań jest po prostu nieopłacalne. Koszty, m.in. obsługi prawnej oraz zarządzania projektami i spółką, bilansują się przy prowadzeniu równolegle ok. pięciu inwestycji.
To oznacza jednak mniejszą dynamikę sprzedaży niż w roku 2013, kiedy sprzedaż firmy wzrosła o 66 proc.
Trudno o podobne wzrosty przy tak wysokiej bazie. Sądzę jednak, że dzięki m.in. silnej pozycji na rynku i skali działalności nasze wyniki sprzedaży będą lepsze niż to, co średnio pokażą w 2014 r. wszystkie spółki sprzedające mieszkania w największych miastach w Polsce. Oceniam, że sprzedaż całej branży będzie w tym roku podobna do tej z 2013 r.
Mimo że od stycznia ruszył program dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych?
Ze względu na ograniczenia dla kupujących i limity cen 1 mkw. MdM będzie miał moim zdaniem niewielki wpływ na tegoroczną sprzedaż. Poza niskimi w wielu dużych miastach wskaźnikami cenowymi lokali kwalifikujących się do programu młodzi ludzie coraz częściej zwracają uwagę na to, że takiego mieszkania przez kilka lat nie można potem sprzedać lub wynająć. Ta grupa kupujących częściej niż jeszcze kilka lat temu bierze pod uwagę konieczność zmiany miejsca zamieszkania. Pod tym kątem badamy zresztą naszych klientów. Z badań wynika, że np. w Krakowie i we Wrocławiu 70 proc. kupujących lokale w Atalu pochodzi z innych miast.
Są jednak deweloperzy, i to duzi, którzy zapowiadają, że w ramach MdM mogą sprzedać w tym roku nawet kilkaset mieszkań.
To często są mieszkania, które znajdują się w ofercie deweloperów już od kilku lat. Są z reguły na tyle słabo zaprojektowane, że MdM nie będzie w stanie zatuszować ich mankamentów. Mimo rządowych dopłat chętnych na takie lokale wcale nie musi przybywać. Trzeba też pamiętać, że w tym roku z rynku zniknie jeden z ważnych czynników, który podbijał zainteresowanie kupnem nowych mieszkań przez ostatnie kilka miesięcy. Dlatego MdM będzie moim zdaniem neutralny dla tegorocznej sprzedaży.
W 2013 r. mieliśmy do czynienia z uwolnieniem wstrzymywanego popytu. Impulsem do zakupów było m.in. zatrzymanie spadków cen
Jaki czynnik ma pan na myśli?
W 2013 r. mieliśmy do czynienia z uwolnieniem popytu, który przez kilka lat był wstrzymywany. Impulsem do zakupów były zatrzymanie spadków cen mieszkań i niskie stopy procentowe, które wpłynęły na spadek kosztów kredytów. Duży wpływ na sprzedaż miały też zakupy inwestycyjne. W tym roku takiego uwolnienia popytu nie należy się już spodziewać.
A w jakich cenach będzie można w tym roku kupić mieszkanie?
Moim zdaniem ceny mieszkań w największych miastach znalazły się na poziomie równowagi. To oznacza, że koszty wytworzenia lokalu, m.in. kupna gruntu, projektu i budowy, pozwalają na osiągnięcie marży brutto na sprzedaży na poziomie pozwalającym na pokrycie pozostałych kosztów działalności i osiągnięcie zysku netto.
Jaki poziom marży ma pan na myśli?
Około 20–25 proc. marży brutto, z której pokrywane są później koszty finansowania spółki, zarządu, administracji, utrzymania działów sprzedaży i kosztów obsługi prawnej, m.in. aktów notarialnych. Biorąc pod uwagę ryzyko działalności deweloperskiej, która wymaga planowania dużych inwestycji na kilka lat naprzód, to marża na odpowiednim poziomie. Atal w każdym razie zamierza utrzymywać w tym roku ceny na poziomach podobnych jak w poprzednich latach. Na razie nie widzę powodów do podwyżek.
Koniunktura gospodarcza jest stabilna, nic nie zapowiada też, aby w najbliższym czasie miały zacząć drożeć grunty i materiały budowlane lub gwałtownie miał rosnąć popyt na nowe lokale. W takich warunkach nie widzę miejsca na podwyżki, choć nie jest wykluczone, że w pojedynczych projektach na rynku ceny będą nieco wyższe niż w porównywalnych, wcześniej budowanych inwestycjach.
Jak długo taki stan potrwa?
Sądzę, że rok lub dwa, do momentu, kiedy nie zaczną rosnąć m.in. koszty pieniądza, czyli np. stopy procentowe i ceny materiałów. Te ostatnie mogą zacząć drożeć w miarę rozwoju inwestycji finansowanych z nowego budżetu UE.
