Inwestorzy wydadzą w tym roku w Polsce na biura, centra handlowe i magazyny najwięcej od wybuchu kryzysu. Kupują jednak obiekty z najwyższej półki. Jeśli nie zainteresują się pozostałymi, 2014 r. będzie słabszy
Wyceny krajowych funduszy nieruchomości / Dziennik Gazeta Prawna
Od początku tego roku inwestorzy kupili obiekty komercyjne za niemal 2,8 mld zł. Łukasz Lorencki z grupy rynków kapitałowych agencji Cushman & Wakefield (C&W)szacuje, że na koniec roku wartość tych inwestycji przekroczy 3 mld zł. Taki poziom rynek zanotował po raz ostatni w 2007 r., w szczycie hossy na rynku nieruchomości. Nie jest jednak pewne, czy w 2014 r. można liczyć na dalszą poprawę. Przeszkodą może być m.in. zapowiadane przez amerykański bank centralny ograniczenie programu skupu aktywów z rynku i możliwy wzrost stóp procentowych w USA. – Taka decyzja może w pewnym stopniu ograniczyć liczbę zawieranych transakcji – przyznaje Maciej Wewiórski, analityk IDM SA. Gdyby Amerykanie odchodzili od polityki taniego pieniądza, u nas inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą nadal ograniczać się do najlepszych na rynku obiektów. A na polskim rynku właśnie na takie jest najwięcej chętnych.
Reklama

Reklama
– Ale jeżeli inwestorzy spojrzą łaskawszym niż do tej pory okiem na nieznacznie bardziej wymagające obiekty, to wówczas wyrównanie wolumenu transakcji z 2013 r. będzie możliwe – ocenia Łukasz Lorencki z grupy rynków kapitałowych agencji C&W. Szanse na wyrównanie lub przekroczenie wyniku z 2013 r. widzi jeszcze w sektorze biur i magazynów, gdzie podaż najlepszych obiektów nie została w ostatnim czasie wyczerpana.

Rosną ceny najlepszych

Do sektora nieruchomości z najwyższej półki w segmencie biurowym zaliczane są najlepsze obiekty w Warszawie, czyli budynki w centrum lub w bardzo dobrych lokalizacjach w mieście, nowoczesne i wynajęte na podstawie umów długoterminowych renomowanym kontrahentom. Agnieszka Jachowicz, zarządzająca funduszami nieruchomości w BZ WBK TFI, wskazuje, że obiekty drugorzędne nie posiadają ścisłej definicji. Według niektórych konsultantów to budynki poza centrum Warszawy lub w miastach regionalnych, nowoczesne, ale w nieco niższym standardzie. Z kolei w sektorze handlowym do sektora prime zalicza się nowoczesne centra w bardzo dobrych lokalizacjach, jednak nie tylko w Warszawie, lecz także w innych dużych miastach i aglomeracjach.
W segmencie biurowym koncentracja kupujących w Warszawie ma dodatkowe przyczyny. Stolica spełnia kilka warunków, które są kluczowe dla klientów zagranicznych funduszy nieruchomości. Z ponad 4 mln mkw. biur jest przede wszystkim rynkiem relatywnie dużym.
– Dla zagranicznych inwestorów, którzy stanowią w Polsce większość, i preferujących bezpieczeństwo powierzchnia biurowa w konkretnym mieście musi wynosić minimum 1 mln mkw. W przeciwnym wypadku płynność i różnorodność rynku są dla nas zbyt małe – wskazuje Maciej Zajdel, prezes IVG Poland, reprezentującego zagraniczny fundusz inwestujący w Polsce.
Warszawa jest też rynkiem z dość dużą przejrzystością, jeśli chodzi o dostęp do danych z rynku transakcyjnego i najmu. A także najbardziej płynnym, z największą liczbą transakcji i o najwyższej wartości. To pozwala na łatwiejszy dostęp zarówno do kapitału, jak i kredytu. Z tych wszystkich powodów stolica jest obecnie głównym celem inwestycji w segmencie biurowym.
– To nie oznacza, że obiekty w miastach regionalnych są nieatrakcyjne i nieciekawe pod względem inwestycyjnym. Jest wręcz odwrotnie. Inwestycja w biurowiec poza Warszawą, np. we Wrocławiu, w Trójmieście czy Krakowie, może przynieść w perspektywie 4–5 lat znacznie wyższe zyski niż zakup budynku w stolicy. W tym czasie rynki te mają szansę rozwinąć się na tyle, aby przyciągnąć szersze grono zagranicznych inwestorów – ocenia Zajdel.
Koncentracja inwestorów na najlepszych obiektach spowodowała, że w 2013 r. ich ceny nieznacznie wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem. Świadczy o tym spadek stóp kapitalizacji dla takich nieruchomości o ok. 25 pkt bazowych. Stopa kapitalizacji to stosunek przychodów netto z czynszów do wartości rynkowej nieruchomości. Im niższa stopa kapitalizacji, tym wyższa wartość nieruchomości.
Według danych C&W obecnie stopy kapitalizacji wynoszą ok. 5,75 proc. dla najlepszych obiektów handlowych, 5,85 proc. dla biur oraz 7,5 proc. dla magazynów. Dla obiektów z niższej półki jest to od ok. 7,5 proc. do ponad 10 proc. O tym, jak poziom stóp kapitalizacji wpływa na wyceny nieruchomości, może świadczyć następujący przykład: stopa na poziomie 10 proc. oznacza, że za 1 zł dochodu rocznie należy zapłacić 10 zł. Niższa stopa, np. 6 proc., oznacza, że cena tej samej złotówki dochodu wynosi już 16,67 zł.
Skąd popyt na najlepsze nieruchomości? – Ostatnie lata przyniosły zawirowania zarówno na rynku nieruchomości, jak i na rynku finansowym. Banki, obawiając się ryzyka, najchętniej finansują budynki z sektora prime, co przekłada się na mniejszy popyt ze strony inwestorów w przypadku obiektów spoza tego sektora. Niski popyt powoduje obniżanie cen, co wydaje się podtrzymywać brak zainteresowania banków finansowaniem tych produktów – mówi zarządzająca BZ WBK TFI.
Wskazuje, że w drugorzędnych sektorach nieruchomości oferty zakupu wpływają głównie od zagranicznych inwestorów, którzy chcą kupić je z dużą zniżką. – Pojawiają się również inwestorzy polscy, jednak na dziś ich obecność nie przekłada się na większą liczbę sfinalizowanych transakcji – dodaje Agnieszka Jachowicz.

Regiony muszą gonić stolicę

Ostrożność, z jaką inwestorzy podchodzą do nieruchomości spoza segmentu prime, wynika m.in. z aktywności deweloperów i rosnącego nasycenia poszczególnych rynków nowoczesną powierzchnią biurową, handlową oraz magazynową. – O ile najlepsze projekty są umiarkowanie narażone na utratę najemców na rzecz nowych inwestycji, o tyle to ryzyko w przypadku drugorzędnych nieruchomości jest o wiele wyższe – mówi specjalista C&W.
Według agencji Jones Lang LaSalle (JLL) na koniec września w segmencie handlowym w budowie było 813 tys. mkw. powierzchni – z perspektywą otwarcia w ciągu najbliższych dwóch lat – na 11,4 mln mkw. istniejącej powierzchni najmu. W połowie roku wskaźnik powierzchni niewynajętych w piętnastu największych miastach Polski w tym segmencie wzrósł w porównaniu z 2012 r. do 3,6 proc. z 2,6 proc. Najniższy poziom pustostanów odnotowano w warszawskich i szczecińskich centrach handlowych, a najwyższy, ok. 6-proc., w Bydgoszczy, Toruniu i Radomiu. Pośrednicy wskazują, że właściciele centrów, które są gorzej postrzegane, a także tych znajdujących się w miastach małych lub o wysokim stopniu nasycenia wciąż muszą się liczyć ze zwiększonym naciskiem na obniżkę czynszów oraz wysokimi oczekiwaniami najemców co do wkładu finansowego dewelopera lub właściciela w wykończenie lokali.
Dużo dzieje się na rynku biurowym. Według szacunków agencji JLL w Warszawie obecnie w budowie jest ponad 600 tys. mkw. w prawie 40 projektach. Tu wskaźnik pustostanów na koniec września wzrósł w porównaniu z 2012 r. do 10,9 proc. z 8,1 proc. Poza stolicą w budowie było ponad 530 tys. mkw., z czego 300 tys. mkw. ma wejść na rynek w przyszłym roku. W miastach regionalnych najwyższy poziom pustostanów jest widoczny w Szczecinie – 22,4 proc., Poznaniu – 14,3 proc. i Łodzi – 13,6 proc. Specjaliści JLL spodziewają się, że zarówno w Warszawie, jak i na większości głównych rynków biurowych poza nią w ciągu najbliższego roku najemcy będą naciskać na obniżki czynszów.
Według Jakuba Sylwestrowicza, dyrektora działu reprezentacji najemcy w JLL, w tym segmencie stawki transakcyjne, płacone faktycznie przez najemcę, bywają o 10 do nawet 25 proc. niższe niż stawki wyjściowe. – Bardzo elastyczni będą na pewno właściciele projektów, którzy czekają na podpisanie umowy przednajmu. Dla nich pozyskanie pierwszego klienta to kwestia uzyskania finansowania nieruchomości. Zdecydowanie elastyczni będą również właściciele obiektów starszych z dużym udziałem pustostanów, którzy mogą mieć problem z przyciągnięciem nowych najemców – wskazuje Sylwestrowicz.

Magazyny pod zamówienie

Ostrożne podejście do inwestycji powoduje, że spada poziom pustostanów w segmencie magazynowym. Według szacunków agencji Colliers na koniec III kw. w skali kraju wynosił on średnio 10,2 proc. wobec 11,46 proc. przed rokiem.
– Przy utrzymującym się ograniczonym podejściu deweloperów do inwestycji spekulacyjnych można się spodziewać dalszego spadku wskaźnika pustostanów – ocenia Radosław T. Krochta, wiceprezes dewelopera MLP Group.
Inwestycje spekulacyjne to takie, na które deweloper w trakcie budowy nie ma jeszcze chętnego najemcy. Według danych MLP takie inwestycje stanowią zaledwie kilkanaście procent powstającej powierzchni magazynowej. Pozostała została zakontraktowana przed rozpoczęciem inwestycji. Potwierdzają to dane agencji Colliers, która szacuje, że na koniec września w budowie było 358 tys. mkw. magazynów w 23 obiektach, z czego 83 proc. zostało już wynajęte. W tym segmencie nie dochodzi do specjalnych zmian w wysokości czynszów.
– Poziom stawek za wynajem nowoczesnych powierzchni magazynowych będzie się raczej utrzymywał, ze wskazaniem na nieznaczne wzrosty czynszów w rejonach, gdzie wolne powierzchnie stopniowo będą się w najbliższych miesiącach zapełniać – ocenia Marta Mielczarek z działu powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers.
Fundusze żyją dłużej, żeby nie było strat na sprzedaży
Od tego, co dzieje się na rynku nieruchomości komercyjnych, zależą wyceny czterech funduszy notowanych na warszawskiej giełdzie. Dwoma z nich zarządza BZ WBK TFI, a pozostałymi BPH TFI.
Certyfikaty działającego od 2004 r. Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ wyceniane były na koniec października na 95,12 zł, o 3,3 proc. mniej niż w czasie pierwszej wyceny i najniżej od momentu, kiedy zaczął działać. Ostatnia wycena młodszego funduszu, Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ, na poziomie 82,16 zł, była o 16,1 proc. niższa niż na początku.
Na spadki wpływ miały w ostatnich miesiącach m.in. wypłaty dochodu dla właścicieli certyfikatów, ale najważniejszy powód to obniżki wycen nieruchomości w portfelach funduszy. A są to obiekty spoza segmentu prime. Fundusze BZ WBK TFI są właścicielami biurowców i obiektów handlowych w m.in. Łodzi, Krakowie, Olsztynie, Łomży i Warszawie.
Lepsze wyniki mają fundusze BPH TFI. Wycena certyfikatów starszego, działającego od 2005 r. BPH FIZ Sektora Nieruchomości, wzrosła od początku o 18,6 proc., a młodszego, działającego od 2008 r., o 39,6 proc. Mimo dodatnich stóp zwrotu starszego z funduszy w kwietniu tego roku zapadła decyzja o przedłużeniu działalności BPH FIZ Sektora Nieruchomości z powodu niekorzystnej sytuacji w segmencie nieruchomości komercyjnych. Podobna decyzja zapadła w przypadku Arki BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości FIZ. TFI tłumaczą te decyzje brakiem możliwości zbycia nieruchomości po cenach odpowiadających ich wartości rynkowej.
Aktywa netto funduszy nieruchomości BZ WBK TFI wynosiły w końcu pażdziernika 430,4 mln zł, a w BPH TFI na koniec września było to 495,1 mln zł.