Subskrybuj nas na Youtube
Niskie stopy procentowe zachęcają do inwestowania w biura i handel.
/>
Od początku roku do połowy listopada inwestorzy na kupno nieruchomości komercyjnych w Polsce wydali 2,8 mld euro – wynika z szacunków agencji Cushman & Wakefield (C&W). To tyle, ile w całym ubiegłym roku.
– Według wszelkiego prawdopodobieństwa wartość sfinalizowanych umów przekroczy na koniec grudnia 3 mld euro – ocenia Łukasz Lorencki z C&W.
Inna agencja, Jones Lang LaSalle (JLL), spodziewa się, że wartość transakcji w całym 2013 r. wyniesie ok. 3,2 mld euro.
Po raz ostatni granica 3 mld euro inwestycji w biurowce, centra handlowe czy magazyny była przekroczona w 2007 r., przed wybuchem kryzysu finansowego. Firmy pośredniczące w transakcjach wzrost inwestycji wiążą m.in. z niższymi cenami najlepszych nieruchomości w porównaniu z rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej.
– Tam stopy kapitalizacji obiektów komercyjnych zbliżają się do rekordowych wartości z lat 2005–2007 – tłumaczy Łukasz Lorencki.
Stopa kapitalizacji nieruchomości to stosunek przychodów z czynszów do wartości rynkowej nieruchomości. Im wyższa wartość nieruchomości, tym mniejsza stopa kapitalizacji. Według JLL w III kw. 2013 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych w kraju wynosiły 6,25 proc., handlowych 5,75 proc., a magazynowych 7,75 proc.
Oznacza to, że rentowność inwestycji w obiekty przeznaczone na wynajem znacznie przebija dochodowość obligacji skarbowych. Rentowność 10-letnich niemieckich obligacji wynosi np. obecnie ok. 1,7 proc., w przypadku papierów amerykańskich jest to 2,7 proc., a polskich – 4,4 proc. To zwiększa zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi wśród dużych zagranicznych inwestorów.
– W porównaniu z na przykład niemieckimi 10-letnimi obligacjami najlepsze nieruchomości komercyjne w Polsce oferują kilkakrotnie wyższe stopy zwrotu – wskazuje Cezary Bernatek, analityk Espirito Santo Investment Bank.
Rynkowi pomaga też to, że wzrasta dostępność finansowania inwestycji w nieruchomości. Na łagodniejszą niż rok czy dwa lata temu politykę kredytową w bankach uwagę zwraca Tomasz Puch z JLL: – To najważniejszy czynnik generujący wysoką aktywność inwestorów na polskim rynku nieruchomości.
Siłą polskiego rynku jest też jego dobra kondycja. Cezary Bernatek wskazuje, że np. w segmencie biurowym mimo nacisku na spadki czynszów w Warszawie, największym krajowym rynku, i około 10-proc. poziomu pustostanów, sytuacja jest tu nadal zdecydowanie lepsza niż na większości rynków południa Europy. Tam pustostany w wielu przypadkach przekraczają 20 proc.
– Rynek topowych nieruchomości handlowych w głównych aglomeracjach jest jeszcze mocniejszy, z pustostanami na poziomie jedynie 2–3 proc. i ze stosunkowo stabilnym popytem na nową powierzchnię – dodaje Bernatek.
Wzrasta zainteresowanie nieruchomościami, które nie kwalifikują się do grona najlepszych, ale charakteryzują się dobrą lokalizacją oraz mają szansę na wzrost wartości. – Wymagają jednak przygotowania i wdrożenia intensywnego programu zarządzania bądź poniesienia znacznych nakładów na renowację lub podniesienie standardu technicznego – mówi Piotr Mirowski z agencji Colliers International.
3 mld euro ma wynieść wartość sfinalizowanych umów w tym roku