Działania rządu na rynku mieszkaniowym często prowadzą do patologii, a czasami do potężnego kryzysu. Krach finansowy roku 2008 wynikał między innymi ze wspieranych przez rząd USA programów budowy mieszkań „dla każdego”, z czego skorzystali przede wszystkim banksterzy, którzy zarobili na tym miliardy dolarów dzięki stworzeniu rynku toksycznych instrumentów pochodnych powiązanych z rynkiem mieszkaniowym.
Koszty ponieśli podatnicy i eksmitowani ludzie. W Hiszpanii rynek budowy nieruchomości był tak gorący, że jedna piąta zatrudnionych pracowała w tym sektorze. Gdy bańka pękła, bezrobocie zbliżyło się do 30 proc., a kraj pogrążył się w wieloletniej recesji. W Wielkiej Brytanii rządowy plan finansowania budowy domów doprowadził do tak silnych wzrostów cen, że stowarzyszenie pośredników nieruchomości wystosowało oficjalny list z prośbą do rządu i banku centralnego, żeby przestali wspierać ten rynek, bo doprowadzą do kolejnej katastrofy zaledwie pięć lat po poprzednim krachu. Rządowe finansowanie budowy mieszkań doprowadziło też do skrajnych patologii w Chinach. Ceny nieruchomości szybują w tempie 20 proc. rocznie, a dwa lata temu pojawił się gorąco dyskutowany raport, że ponad 64 mln wybudowanych apartamentów ma martwe liczniki prądu, czyli że są niezamieszkałe. Powstały całe osiedla, a nawet miasta, które wyglądają jak po wybuchu bomby neutronowej, infrastruktura jest, ludzi nie ma.
Oczywiście nikogo nie powinno dziwić, że politycy w wielu krajach wspierają rynek mieszkaniowy. Po pierwsze, te inwestycje widać, stoją, a przy ich otwarciu można przeciąć wstęgę i wystąpić w telewizji. A na przykład inwestycji w kapitał intelektualny dzieci albo w politykę prorodzinną nie widać, nie ma wstęgi, którą można przeciąć, a korzyści pojawiają się często po kilku latach, gdy rządzi już inny polityk. Po drugie, budowa mieszkań nakręca koniunkturę, firmy budowlane zatrudniają ludzi, a pieniądze na ich płace idą z kredytów bankowych, zaciąganych przez ludzi na kupno domów i mieszkań. Więc wspierając ten rynek, politycy zwiększają swoją bieżącą popularność kosztem zadłużania ludzi na wiele lat, a czasami dekad. Korzyści dla polityków są teraz, koszty dla ludzi są po upływie lat, gdy już nikt nie pamięta, kto do tego doprowadził. To są patologiczne bodźce, groźne dla stabilnego rozwoju wielu krajów.
Kryzysy finansowe i patologie rozwoju wynikające z nadmiernego rozwoju rynku mieszkaniowego finansowanego długiem powinny w końcu doprowadzić do krytycznej refleksji, szczególnie w Polsce. W naszym kraju wartość kredytów udzielona firmom była większa niż wartość kredytów dla ludności do 2006 r., ale już w 2008 r. wartość samych kredytów mieszkaniowych przewyższyła łączną wartość kredytów dla firm. Obecnie banki finansują firmy kwotą 250 mld zł, a kupno nieruchomości przez osoby fizyczne kwotą 332 mld zł. To oczywiście łatwiejsze dla banków, bo nieruchomość wydaje się dobrym zabezpieczeniem kredytu, a firma często ma tylko biznesplan lub może zastawić specjalistyczną maszynę, którą trudno potem sprzedać. Na krótką metę taki model funkcjonowania sektora bankowego jest bardzo przyjemny, banki mają pozornie zdrowe portfele kredytowe, gospodarka się kręci, bo budowa nieruchomości na dużą skalę powoduje, że inne sektory gospodarki również się rozpędzają. Ale po jakimś czasie mamy zadłużone społeczeństwo, obciążone wysokimi ratami kredytów, nadmiar mieszkań w wielu miastach, jeżeli uwzględnimy trendy demograficzne, oraz kurczącą się bazę przemysłową, bo banki preferują sektor budowy mieszkań i domów kosztem finansowania rozwoju firm. Po jakimś czasie może dojść również do poważnych kłopotów w bankach, jeżeli ceny mieszkań spadną i trzeba będzie na nowo wycenić wartość zabezpieczeń kredytów mieszkaniowych, czego banki regularnie nie robią, a powinny. I może się okazać, że pozornie zdrowe portfele kredytowe wcale takie zdrowe nie są. Ponadto gdy stopy procentowe zaczną rosnąć, aby utrzymać odpowiednią stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości przy niezmienionym strumieniu pieniędzy z jej wynajmu, wartość nieruchomości musi spaść. Dlatego banki boją się podwyżek stóp procentowych jak diabeł święconej wody, bo mogłoby się okazać, że straty na pozornie bezpiecznych kredytach mieszkaniowych mogą doprowadzić do bankructwa niektórych z nich.
Dlatego postuluję, aby w ramach nadzoru makroostrożnościowego określić w Polsce maksymalne tempo wzrostu kredytów na nieruchomości, które nie powinno być wyższe niż prognozowane tempo wzrostu nominalnego PKB.