Musimy zrozumieć coś, co na Zachodzie jest akceptowane od dawna: Dobrze zorganizowane miasto nie tworzy się spontanicznie . To przejaw bardzo silnej woli władz centralnych – mówi Andrzej Kawalec, założyciel i prezes firmy Fenix Group, zajmującej się skupowaniem, renowacją i sprzedażą starych kamienic
Lubi pan, jak mówią o panu „kamienicznik”?
(śmiech) Ja się tego słowa nie wstydzę. Wiem, że w Polsce określenie „kamienicznik” ma negatywną konotację. Kojarzy się z sytuacjami sprzed wojny, gdy właściciel kamienicy żył w luksusie, wyzyskując ubogich lokatorów. Ciekawe jest to, że słowo „kamienicznik” jest pejoratywne bodaj tylko w języku polskim. We francuskim nie jest, w niemieckim i angielskim też. To pokazuje, jak olbrzymim problemem była i jest u nas kwestia mieszkaniowa.
To jest pan kamienicznikiem czy nie?
Nie w starym rozumieniu tego słowa, bo kamienicznik był osobą, która posiadała budynek i utrzymywała się z jego wynajmowania. Nasz biznes wygląda inaczej. Kupujemy ruiny starych, niegdyś pięknych kamienic w centrach miast, głównie Warszawie. Ale ich nie rozbieramy ani nie wciskamy dodatkowych pięter, byle tylko zmieściło się więcej lokali. Odwrotnie. Próbujemy im przywrócić dawny blask, a potem sprzedajemy nowym właścicielom. Nam nie zależy na utrzymywaniu własności, jesteśmy przedsiębiorcami od rewitalizacji. Gdyby to ode mnie zależało, najchętniej nazywałbym siebie „rzemieślnikiem od kamienic”. Bo słowo „rzemieślnik” jest pozytywne. A to, co robimy, trochę przypomina niestety już zapomnianą polską tradycję rzemieślniczą. Nasi rzemieślnicy słynęli z robienia pięknych kutych balustrad, kafli cementowych czy sztukaterii. To, co wytwarzali, było nie tylko przydatne, ale i estetycznie piękne. My, rewitalizując zaniedbane kamienice, też chcemy, by polskie miasta stały się piękniejsze.
I co dokładnie pan robi?
Kupujemy zdewastowane ruiny.
Z lokatorami?
Najczęściej puste. Budynki są zazwyczaj już w tak złym stanie, że gdy je przejmujemy, nie ma już w nich lokatorów. Albo wykwaterowuje ich miasto, tak było w przypadku kamienicy przy ul. Targowej 21 w Warszawie, gdzie kupiliśmy pustą kamienicę od miasta w drodze przetargu. Podobnie na Targowej 43 oraz na Hożej czy Górnośląskiej. Również kamienice we Wrocławiu czy w Łodzi były puste.
Ale z lokatorami też kupujecie?
Tak.
I co się wtedy dzieje?
Trzeba spojrzeć prawdzie w oczy. Albo te budynki zostaną odremontowane, albo za 10–15 lat i tak ich mieszkańcy zostaną wykwaterowani. Bo one są na takim poziomie zniszczenia technicznego, że nie da się ich wyremontować, nie wyprowadzając z nich ludzi.
Po takiej rewitalizacji większość z tych ludzi tam już nie wróci. Bo nie będzie ich na to stać.
Nie można mieszkać w budynku, nie płacąc za czynsz i również nie remontując go. Według wszelkich wyliczeń w budynek trzeba inwestować rocznie 50–60 zł za metr kwadratowy, inaczej zacznie popadać w ruinę. W przypadku warszawskich kamienic mówimy o budynkach, które nie były odnawiane przez dekady. Są tam najczęściej mieszkania komunalne, w których czynsz wynosi 3–4 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Przecież to nawet nie wystarcza na bieżące utrzymanie. Oczywiście można sobie wyobrazić politykę władz miejskich, które mówią, że z powodów socjalnych świadomie dokładają do takich przedsięwzięć, żeby nie było tak, że w centrum miasta mogą mieszkać tylko bogacze. Ale polskie miasta takiej polityki nie prowadzą. Nie dokładają, bo nie mają z czego. Efektem są piękne niegdyś mieszczańskie kamienice w najlepszych lokalizacjach w sercach polskich miast, które zamieniły się w ruiny.
Kupujecie więc taką kamienicę z lokatorami. I co się dalej dzieje?
Nie mamy wyjścia. Musimy przeprowadzić remont.
Co na to lokatorzy?
Zwykle dzielą się na dwie kategorie. Jedni są ubodzy i faktycznie nie stać ich na mieszkanie. Im państwo powinno pomóc w zapewnieniu tej najbardziej podstawowej ludzkiej potrzeby. W wielu wypadkach tak się dzieje, wielu lokatorów opuszczających nasze kamienice otrzymuje od miasta komunalne lokale zastępcze albo socjalne. Takie lokale są przyznawane według kryterium dochodowego, ludzie przechodzą weryfikację tego, ile zarabiają i czy na przykład posiadają inne mieszkania. Cała procedura jest stresująca, bo aby uzyskać prawo do nowego lokum, musi dojść do sądowego wyroku eksmisji. Tak stanowi polskie prawo. Dla faktycznie najuboższych są mieszkania zastępcze, w 99 proc. w lepszym standardzie niż te, które opuszczają. Często dostajemy podziękowania od lokatorów, którzy dostali lokale zastępcze. Informują, że w sumie wyszło im to na dobre.
Z tego, co pan mówi, wszystko wygląda bardzo różowo. Skąd w takim razie tyle niezadowolenia i dramatów wokół wykwaterowania sprzedanych przez miasto kamienic?
Bo jest drugi typ lokatorów, który potrafi bardzo głośno bronić swoich interesów. To ludzie, którzy nie mają szans na lokal socjalny, bo są całkiem majętni i tylko z powodu zaszłości historycznych mieszkają w zasobach komunalnych miasta. Dla niektórych jest to biznes życia, bo wynajmują mieszkanie od miasta na warunkach mocno preferencyjnych i podnajmują je dalej już na zasadach rynkowych. Są i takie sytuacje, że przydział lokalu był na dziadka, a mieszka tam od dawna wnuczka czy kuzyn. Według szacunków władz Warszawy ok. 1/3 ze 100 tys. mieszkańców lokali komunalnych nie powinno w nich mieszkać. W naszych kamienicach to ok. 50 proc. Mamy kamienicę w Śródmieściu Warszawy, gdzie prawie wszyscy mieszkańcy to ludzie majętni. I stać ich na wynajęcie mecenasa, bo wiedzą, że jeżeli kiedykolwiek opuszczą mieszkanie komunalne, które im się dawno temu trafiło, nie ma żadnych podstaw, by dostali nowy lokal zastępczy. I stracą interes życia. Dlatego, o ile uważam, że jest po stokroć poprawne, by tym najuboższym zapewniać mieszkania socjalne z zasobów komunalnych, o tyle dla ludzi dobrze sytuowanych takich lokali nie powinno być. Niestety wrzawa medialna wokół kamienic nie jest inicjowana przez tych najuboższych.
Jak wyglądają pana negocjacje z lokatorami?
Po przejęciu kamienicy nasz administrator informuje mieszkańców, że budynek zmienił właściciela. Pomagamy w zdobyciu informacji, jak można ubiegać się o lokal socjalny. Ci, którzy wiedzą, że takie mieszkanie im nie przysługuje, nie bardzo są zainteresowani spotkaniem. Zgłaszają się do nas i mówią tak: dobrze, wyprowadzę się, ale pod warunkiem że dacie mi 150–200 tys. zł. Takich propozycji mamy niestety bardzo dużo.
Płacicie?
Nigdy. Bo to bez sensu. Gdybym zapłacił jednej osobie, dlaczego nie miałbym zapłacić innej?
Tłumaczy pan swoje racje lokatorom osobiście?
Tuż po przejęciu kamienicy na ul. Noakowskiego 16 spotkaliśmy się z mieszkańcami. To było bardzo emocjonalne spotkanie. Na sali 50–70 osób, trudno było dyskutować. Od tamtej pory spotykamy się indywidualnie z tymi, którzy tego chcą.
Do tej pory mówiliśmy o sporach z lokatorami komunalnymi. A co z kamienicami, w których są lokatorzy posiadający mieszkania własnościowe?
To też się czasem zdarza. Zwykle rzecz dotyczy kilku lokali wykupionych w latach 90. przed pojawieniem się roszczeń. Efekt jest taki, że przedwojenny właściciel odzyskiwał budynek, w którym jest mniejszościowy udziałowiec. Ale ci ludzie są na ogół zainteresowani remontem i rewitalizacją budynku, bo to podnosi wartość również ich nieruchomości. Gdyby nas nie było, remontu też by nie było.
Na warszawskiej Pradze działa Komitet Obrony Lokatorów. Gdy pańska firma przejęła kamienicę przy Jagiellońskiej 22, jego działacze alarmowali: „Firma Andrzeja Kawalca znalazła kolejne ofiary”. Pisali, że odebrał im pan dostęp do piwnic, czynsze podwyższono o 100 proc., a tym, którzy są właścicielami, podniesiono opłaty za fundusz remontowy. A na dodatek wywiesił im pan za oknami wielką płachtę z wizualizacją przyszłego stanu kamienicy.
To był budynek kupiony od właścicieli, którzy odzyskali go w drodze roszczeń reprywatyzacyjnych. Dwa mieszkania były wykupione, jedno z nich udało nam się odkupić. Reszta była zajmowana przez lokatorów komunalnych. Kamienica była w katastrofalnym stanie. Katastrofalnym. To, co pan zacytował, to propaganda naszych przeciwników, ludzi, którym zależy na utrzymaniu status quo. Bo to jest kamienica, która za 5 lat i tak musiałaby być wykwaterowana. Zaczynając prace przy budynku, musieliśmy odciąć dostęp do piwnic, bo były przesiąknięte wodą. Fundamenty były w niebezpieczeństwie. Płachtę zdjęliśmy po interwencji lokatorów. A czynsz czy fundusz remontowy podnieśliśmy w sposób rozsądny. Jesteśmy firmą, która chce działać na tym rynku dalej i dlatego mówię wprost, że nigdy nikogo nie skrzywdziliśmy. Mówimy ludziom prawdę. Oczywiście rolą organizacji lokatorskich jest patrzenie inwestorowi na ręce i pilnowanie, by nie łamał praw lokatorów. Ale moją rolą jest prowadzenie działalności biznesowej, którą uważam za słuszną i potrzebną. W moim wypadku to rewitalizacja kamienic.
Były też wątpliwości co do warunków, na jakich kupił pan kamienicę przy Noakowskiego 16.
Z mojej perspektywy sytuacja jest bardzo prosta. Kupiliśmy budynek, w którym na nieszczęście jednym z piętnastu współwłaścicieli – dodajmy, w stopniu minimalnym – był Andrzej Waltz, mąż Hanny Gronkiewicz-Waltz. Temat podchwyciła opozycja.
Twierdząc, że reprywatyzacja została przeprowadzona niesłusznie i zbyt pośpiesznie, i pod dyktando prezydent Warszawy. A potem cwany Waltz sprzedał wam budynek po bardzo niskiej cenie.
I wciągnięto nas w jakąś nieprawdopodobną polityczną burzę. W rzeczywistości kupiliśmy ten budynek po cenie dużo większej niż ta podawana w mediach (media pisały o 11 mln zł – aut.). Dom był do wzięcia na rynku przez ponad dwa lata, ale nikt go nie chciał, bo był ruiną. To nie tak, że my znaleźliśmy go z powodu specjalnych układów towarzyskich. To był jeden z naszych pierwszych zakupów i jako młoda firma nie byliśmy lepiej ustosunkowani niż dziesiątki innych na rynku. A co do kwestii prawnych to samorządowe kolegium odwoławcze odrzuciło wszystkie zapytania dotyczące tego, czy reprywatyzacja tego budynku odbyła się zgodnie z prawem. Więc nasz tytuł prawny do tego budynku jest absolutnie bezsporny. Na koniec dodam, że decyzję zwrotową podpisał były prezydent Warszawy Lech Kaczyński.
Czy zamęt, jaki panuje wokół kwestii własnościowych na rynku przedwojennych nieruchomości, pomaga czy przeszkadza panu w robieniu interesów?
Jako inwestor muszę być realistą i działam w takiej sytuacji, jaka jest. Z drugiej strony jako biznesmen bardzo wierzę w wielki potencjał Warszawy oraz w to, że centrum miasta, które niestety wygląda dziś źle, kiedyś się zmieni. Nasza firma chce być częścią tego procesu. I dlatego kwestia reprywatyzacji bardzo mnie martwi, bo widzę, jak ten problem blokuje rozwój stolicy.
Przecież reprywatyzacja się dokonuje. Co chwila słyszymy o przedwojennym właścicielu, który odzyskał własność. Od wielu z nich sam pan kupił budynki.
Problem w tym, że reprywatyzacja, która się dokonuje, jest zjawiskiem chaotycznym, polegającym na żmudnych sporach sądowych. W konsekwencji dzisiejsze polskie miasta – Warszawa w szczególności – zupełnie nie wiedzą, na czym stoją. Jakie tereny do nich należą, jakie trzeba będzie zaraz oddać. To utrudnia sensowne prowadzenie inwestycji. Tak jak choćby na placu Defilad przed Pałacem Kultury, gdzie od lat z powodu skomplikowanych kwestii własnościowych nie udaje się niczego zbudować. Albo prowokuje sytuację, w której sąd nakazuje oddanie nowo zbudowanego boiska szkolnego właścicielowi przedwojennego gruntu.
Ma pan pomysł na rozwiązanie tego problemu?
Reprywatyzację trzeba było przeprowadzić po upadku komunizmu, bo dziś jej koszt jest bardzo wysoki. Szacunki mówią nawet o dziesiątkach miliardów złotych. Bez aktu prawnego odgórnie regulującego raz na zawsze kwestie własnościowe będziemy mieli problem ciągnący się w nieskończoność. Ale mimo sytuacji budżetowej, w jakiej jesteśmy, są pomysły, aby raz na zawsze zakończyć reprywatyzację, nie zwiększając długu publicznego nawet o złotówkę. Po to jest przecież fundusz reprywatyzacyjny, na którym leży 5 mld zł, są też warte ok. 40 mld zł grunty w Agencji Nieruchomości Rolnych zlokalizowane głównie na terenach poniemieckich, czyli są to aktywa bez roszczeń. Może trzeba się zastanowić nad swoistym rodzajem janosikowego, czyli takim mechanizmem, w którym miasta z powodów historycznych niemające problemów własnościowych – jak Wrocław czy Gdańsk – zrzucają się na warszawską reprywatyzację. Dodatkowo każdy samorząd posiada dziesiątki (w dużych aglomeracjach to setki) działek czy nieruchomości wolnych od roszczeń i często źle użytkowanych. Wystarczy to uporządkować, tak jak to teraz robią PKP, które nagle odkryły, że siedzą na gruntach wartych miliardy złotych. Z mojej perspektywy, inwestora działającego na stołecznym rynku nieruchomości, rozwiązanie problemu własnościowego byłoby bardzo pożądane. Pewność prawna ułatwiłaby zrewitalizowanie centralnych dzielnic polskich miast. Z kolei pojawienie się na rynku nowych gruntów działałoby stabilizująco na ceny mieszkań. Bo ja jestem zwolennikiem mieszkań niedrogich.
Jak to? Przecież w pana interesie są wysokie ceny, dzięki którym więcej pan zarobi.
Bo ja jestem bardzo dziwnym biznesmenem. Uważam, że w moim interesie są silne państwo i wyższe podatki.
Słucham? Biznesmen opowiadający się za silnym państwem i wyższymi podatkami?
Do 20. roku życia mieszkałem w PRL, potem przyszedł przełom i w 1989 r. wyjechałem do Francji na studia. Za granicą spędziłem kolejnych 20 lat, w Rzymie, Paryżu, Londynie. Z tej perspektywy obserwowałem transformację. Patrzyłem, jak ten kraj z pełnego etatyzmu, w warunkach którego obywatel nie mógł o sobie decydować, popada w drugą skrajność – bardzo liberalny kapitalizm. W rzeczywistość, w której państwo stało się słabe. Zbyt słabe i biedne. Nie ma na przykład pieniędzy na politykę socjalną pozwalającą ludziom ubogim finansować mieszkania w godnych warunkach. W zamian trzyma się zagrabione czynszówki, opóźnia się ich oddawanie byłym właścicielom, a lokatorzy żyją w strachu i złych warunkach, bo budynki miejskie objęte roszczeniami nie są remontowane. Na socjalną politykę mieszkaniową, ale dla tych naprawdę potrzebujących, chciałbym – jako podatnik – aby zwiększono podatki. Ogólnie to w przestrzeni miejskiej, a więc tam, gdzie ja prowadzę działalność, słabość samorządów ma wiele bardzo negatywnych skutków.
Proszę to wyjaśnić.
Gdy rozmawiam z zagranicznymi inwestorami, którzy robią interesy w Warszawie, porównują oni to miasto do metropolii amerykańskich albo azjatyckich, takich, którym brak ścisłego centrum i które rozlewają się chaotycznie na przedmieścia. To miasta, w których królują samochody i galerie handlowe. Warszawa niestety od lat idzie tą samą drogą. Z jednej strony faktycznie jest kołem zamachowym polskiej gospodarki, absolutnym centrum polskiego życia politycznego, finansowego, intelektualnego oraz kulturalnego. Biorąc pod uwagę, że w innych krajach w stolicy żyje między 15 a 20 proc. całej populacji, można założyć, iż w ciągu kilku dekad Warszawa rozrośnie się do 6 mln ludzi, czyli będzie ponad dwa razy bardziej ludna niż dziś. Ale z drugiej strony mimo całego swojego potencjału nie jest miastem, w którym żyje się dobrze i miło, z którym można się identyfikować. Mówić, że to jest moje miejsce pod słońcem, którego nie wymieniłbym na żadne inne. A ja najchętniej lokowałbym pieniądze właśnie w takim mieście. I chyba nie tylko ja. Mam wrażenie, że dziś, dwie dekady po przełomie, podobnie zaczyna myśleć spora część polskiego społeczeństwa. Polacy zaczynają jeździć po świecie i widzą, że w większości zachodnich miast żyje się lepiej, ładniej i przyjemniej. Coraz częściej słychać pytanie: dlaczego u nas tak nie może być?
I dlaczego?
Bo najpierw musimy zrozumieć coś, co na Zachodzie jest akceptowane od dawna: harmonijne i dobrze zorganizowane miasto nie tworzy się spontanicznie. To zawsze przejaw bardzo silnej woli władz centralnych. Tak jest w Paryżu, Londynie, dużych miastach niemieckich. Energia prywatnych inwestorów jest bardzo potrzebna, ale musi ona zostać skutecznie skanalizowana. Tak jak nie ma koncertu bez dyrygenta, tak samo nie ma budowy miasta bez kogoś, kto weźmie odpowiedzialność za całość. Zobaczy w nim coś więcej niż tylko zbiór działek. Tej roli nie można pozostawiać deweloperom. Nie dlatego, żeby oni byli jakoś szczególnie źli, ale przecież ich najważniejszym interesem jest zakończenie projektu i zbilansowanie kosztów. Nie można oczekiwać, żeby sami z siebie myśleli o dobru wspólnym. Do tego potrzebne jest silne państwo.
Jakiś przykład?
Kiedy w Warszawie zaczynał się boom na budowę powierzchni biurowych, najbardziej naturalną i rozsądną koncepcją wydawało się umiejscowienie city w okolicach stacji metra Wilanowska. Ale ostatecznie miasto zostawiło decyzję wolnemu rynkowi. I deweloperzy zaczęli budować półtora kilometra dalej na terenie zamykanych fabryk na Służewcu, bo tak było dla nich taniej i wygodniej. Powstał z tego komunikacyjny horror, bo na Służewiec da się dojechać tylko jedną linią tramwajową. Mamy więc dzielnicę wiecznie zatkaną autami. I rosnącą presję, by władze miejskie coś z tym problemem komunikacyjnym zrobiły. Oczywiście płacąc ze wspólnej kasy. A wystarczyło zmusić inwestorów, by budowali tam, gdzie już były i metro, i potrzebna przestrzeń. Jeśli nie nastąpi w Polsce zmiana myślenia o mieście, takich sytuacji będzie więcej. I będziemy mieli nowy dramat.
Jakieś wyjście?
Ożywienie śródmieścia Warszawy i skoncentrowanie wysiłku na tym, aby stało się ono wizytówką stolicy. W Paryżu gęstość zaludnienia ścisłego centrum to 20 tys. osób na kilometr kwadratowy i nikt nie mówi, że jest za gęsto. Przeciwnie – wszyscy chcą tam mieszkać. Dziś w Warszawie to 3–4 tys. osób, ale przed wojną było ok. 10 tys. I dlatego my działamy właśnie w śródmieściu. Chcemy przyczynić się do tego, by znów stało się przyjaznym miejscem dla mieszkańców. Miejscem, w którym na ulice powróci życie, drobne sklepiki, gastronomia. W którym jest miejsce na porządnie utrzymane miejskie czynszówki socjalne dla ludzi, których nigdy nie będzie stać na zakup mieszkania na wolnym rynku, i na ekskluzywne, zrewitalizowane mieszczańskie kamienice, którym przywróci się dawny blask. Skorzystamy na tym my, inwestorzy, bo nasze mieszkania staną się bardziej atrakcyjne. Ale również miasto, które jest głównym właścicielem lokali użytkowych w śródmieściu. A nie galerie handlowe, z których zyski trafiają niemal wyłącznie do kieszeni zachodnich inwestorów, którzy je zbudowali.
Polacy zaczynają jeździć po świecie i widzą, że w większości zachodnich miast żyje się lepiej, ładniej i przyjemniej. Coraz częściej słychać pytanie: dlaczego u nas tak nie może być?
Słowo „kamienicznik” jest pejoratywne bodaj tylko w języku polskim. We francuskim nie jest, w niemieckim oraz angielskim też nie