Jak pokazują najnowsze dane rynkowe deweloperzy radzą sobie coraz lepiej ze sprzedażą mieszkań. Choć rządowy program „Rodzina na Swoim” odszedł w niepamięć, a „Mieszkanie dla Młodych” grzęźnie w gąszczu przepisów i legislacyjnych przepychanek, ten rok ma być światełkiem w tunelu dla branży.
Jednak nawet w najlepszych czasach dla deweloperów, kiedy mieszkania schodziły „na pniu”, pozostawały lokale, które były z daleka omijane przez kupujących. Problem w tym, że nie są one gorsze ani lepsze od tych, które się sprzedały. Jak się jednak okazuje, mogą być one tańsze i to nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z czego to wynika?
Deweloper zarabia na sprzedaży mieszkań, ale trzeba pamiętać, że zazwyczaj nie finansuje całej inwestycji z własnych środków, ale z kredytów bankowych. Dlatego zależy mu na jak najszybszej sprzedaży mieszkań, i to wszystkich bez wyjątku.
„Promocje typu „ gorące oferty”, „świąteczne promocje”, „wakacyjne rabaty”, „urodzinowe bonusy” itp. mogą być zarówno dialogiem z rynkiem i konkurencją, jak i próbą przyspieszenia sprzedaży w przypadku konkretnych, uznawanych jako mniej atrakcyjne w danym momencie lokali. Mogą być też próbą szybkiego poprawienia cash flow w celu np. spłaty transzy bankowej lub sposobem na wprowadzenie na rynek i spozycjonowanie zupełnie nowego projektu w bardzo wczesnej fazie inwestycji lub wykreowania zupełnie nowej lokalizacji” - wskazuje Artur Pietraszewski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Gant Development S.A.
Mieszkanie tańsze, czasem może być gorsze
Choć mieszkania, które nie znajdują zainteresowania wśród nabywców są pełnowartościowe, trzeba uważać, gdyż może nas spotkać niemiła niespodzianka.
Jak zaznacza Bartosz Jankowski, manager ds. rynku pierwotnego Home Broker„gorące oferty” cieszą się zainteresowaniem, bo w cenniku od razu rzucają się w oczy. Nie zawsze jednak, nawet po obniżonej cenie, mieszkanie jest atrakcyjne dla kupującego, bo powód obniżonej ceny może być nie do przejścia.
„Dotyczy to mieszkań, np. na niższych piętrach, które są ciemne, nad przejściem pomiędzy blokami w środku osiedla, blisko śmietnika, duży metraż z małą liczbą pokoi (przykład w Wilanowie 5 tys. za m kw. za mieszkanie 2 pokojowe 80 m kw.), nad wjazdem do garażu, komin od kotłowni obok balkonu, nad lokalem usługowym (np. sklep nocny). Jeśli ktoś tego nie zaakceptuje, to obniżona cena nic nie da” – dodaje Jankowski.
Przykłady obecnych końcówek ofert:
Dantex, os. Dobrolin - oferują podstawowe wykończenie mieszkań w cenie katalogowej lub rabat 6 proc.
Osiedle Portowa – na sprzedaż zostały ostatnie mieszkania, 2-pokojowe, ale duże lub na parterze, nie chcą się sprzedać ze względu na rozkład, teraz deweloper będzie szukał ceny rynkowej (niższej) dla tych mieszkań, więc wkrótce będzie okazja.
Przy 2-pokojowych mieszkaniach (przeważnie okna na jedną stronę) ekspozycja jest ważna, klienci dużą wagę przykładają do stron świata, chcą mieć jasno i często wybierają mieszkania południowe. Ale trzeba zwracać uwagę, o której godzinie się jest w domu i wtedy niekoniecznie południowa ekspozycja będzie najlepsza.
Promocje
Na ile upustu można liczyć w przypadku mieszkań „last minute”? „W strategii sprzedaży Grupy Gant Development S.A. stosowaliśmy różnorodne strategie promocji cenowych. W 2012 roku jedną z nich był program „mieszkania bez VAT” co w praktyce sprowadzało się do zagwarantowanego na etapie prezentacji oferty rabatu od cen cennikowych w wysokości 8%. W 2013 roku stosowaliśmy akcje promocyjne premiujące zakup w ramach targów mieszkaniowych (rabat 5.000 PLN za każdy pokój) oraz obecnie w wybranych inwestycjach „gorące oferty” z rabatami od 6 do 10% od cen cennikowych na wybrane, pełnowartościowe lokale” – dodaje Pietraszewski.
Należy podkreślić, że akcje promocyjne mają jasne regulaminy i są ograniczone czasowo.
Na rynku wtórnym też są okazje
Nie tylko deweloperzy wprowadzają promocyjne ceny mieszkań. Na rynku wtórnym, ceny również zostały dość znacząco obniżone przez sprzedających. „Przyczyny takich obniżek bywają bardzo różne. Najczęściej mieszkanie zostało niepoprawnie wycenione przez sprzedającego już na początku wystawienia oferty do sprzedaży. Drugi powód to sentyment do obecnego miejsca zamieszkania. Wydaje nam się, że nasze M ma lepszy standard niż podobne mieszkania w okolicy, ma jakiś szczegół, który powoduje, że cena powinna być wyższa” – informuje Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR Metrohouse&Partnerzy S.A.
Często właściciele mieszkań obniżają ceny, bo upływa czas, gonią ich różnego rodzaju zobowiązania i są zmuszeni w końcu doprowadzić do transakcji. Znaczna obniżka ceny przychodzi jednak z trudem, ale bywa nieodzowna, aby ktoś w końcu zainteresował się ofertą.
Preferencje Polaków, czyli jakie mieszkania wybieramy
Pojawianie się promocji związanych z mieszkaniowymi „last minute” związane jest z preferencjami Polaków. Warto się zastanowić, czy istnieją „złe” mieszkania i z czego wynikają nasze wyobrażenia o idealnym mieszkaniu.
Jak wskazują eksperci, od dłuższego czasu preferencje klientów się nie zmieniają. Towarem najszybciej zbywalnym są mieszkania dwupokojowe do 40 - 45 m kw. i trzypokojowe do 60 m kw.:
„Łatwiej jest sprzedać mieszkanie trzypokojowe o mniejszym metrażu niż lokal z obszernym salonem i garderobą" – analizuje Jańczuk z Metrohouse.
Wtóruje mu ekspert z Home Broker. „Wciąż na topie są lokale dwupokojowe. W pierwszym kwartale br. na 5 największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto) odpowiadały one za 45,3% transakcji. Na kolejnym miejscu były „trójki” – 28,2% transakcji i kawalerki (19,3%). Większe mieszkania, czyli te przynajmniej czteropokojowe odpowiadały za 7,2% transakcji. To spory wzrost, bo w pierwszym kwartale 2012 roku największe lokale miały udział w tynku na poziomie 4,9%” – stwierdza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.
Okna na wschód czy zachód? Dla Polaków to ważne
Poza istotnymi aspektami powierzchni Polacy wybierają mieszkania z odpowiednim dla nich rozkładem okien, jak i samym położeniem lokalu.
„Dziś nie liczy się metraż, ale funkcjonalność. Idealny rozkład to mieszkanie z widokiem na dwie strony świata z jasno wydzieloną sypialnią i pokojem dla dziecka oraz częścią dzienną. Lepiej, aby mieszkanie nie znajdowało się na parterze, choć w ostatnich latach zwiększa się udział parterów w transakcjach na rynku wtórnym (już co piąte mieszkanie sprzedawane znajduje się na najniższej kondygnacji). Jakie mieszkania trudno sprzedać? Na pewno te o nietypowych rozkładach (np. 2 pokoje, 70 m kw.), w gorszej lokalizacji (słabo skomunikowane), przeszacowane (w dalszym ciągu wiele cen nie ma wiele wspólnego z obecną sytuacją na rynku)” – zauważa Jańczuk.
To co widzimy za oknem też jest ważne. Nikt nie chce mieć mieszkania, gdzie pokoje są cały dzień nasłonecznione.
„Jeśli chodzi o kierunki świata, to największą popularnością cieszy się lokale z oknami na wschód, a najmniejszą te z oknami na północ. Trudno sprzedać też mieszkanie w amfiladzie i te na parterach (o ile są bez ogródka) i najwyższych piętrach w segmencie popularnym (ze względu na straty ciepła przez dach zimą i upały latem). W apartamentowcach najwyższe piętra są najbardziej pożądane” – wskazuje Turek z Home Broker.
Wybierając mieszkanie ważne, abyśmy kierowali się ceną, ale musimy też patrzeć na własne potrzeby i oczekiwania. Jeśli np. mieszkanie na 4. piętrze bez windy będzietańsze o 30 – 50 tysięcy złotych, to taka oferta jest warta uwagi, ale musimy liczyć się zawsze z niedogodnościami.
