RynekPierwotny.com przeprowadził badanie stanu rynku mieszkaniowego w oparciu o dane własne zebrane z ośmiu aglomeracji, których wielkość obrotu jest w skali kraju największa (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Szczecin).
Tendencja spadkowa jest, ale...
- Statystyki naszego portalu potwierdzają utrzymywanie się spadkowej tendencji cen nowych mieszkań. Na koniec 1Q br. ceny mkw. lokali mieszkalnych w rozpatrywanych lokalizacjach nie zanotowały jednak spektakularnej przeceny w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku albo gwałtownego przyśpieszenia tendencji zniżkowej. Trzeba jednak zaznaczyć, że analizowane statystyki dotyczą cen ofertowych, a te jak wiadomo są w większości przypadków wyższe od cen transakcyjnych, w obecnych okolicznościach rynkowych w granicach kilku procent – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Jednocześnie rosną ceny nowych mieszkań
Bardzo ciekawym i dość zaskakującym, a także nietypowym jak na obecne czasy zjawiskiem, jest fakt statystycznie istotnego wzrostu ceny mkw. nowego mieszkania w jednej z ośmiu rozpatrywanych lokalizacji. Efektowny w tej kwestii przykład katowicki pokazuje, że mocno utrwalona już w polskich realiach ekonomicznych i świadomości uczestników rynku, a także powszechnie spodziewana w kolejnych kwartałach tendencja zniżkowa ceny nowych lokali mieszkalnych, nie jest zjawiskiem aż tak oczywistym na dzień dzisiejszy, jak można by tego oczekiwać.
I tak, w Katowicach cena ofertowa mkw. mieszkania w omawianym okresie wzrosła o 180 złotych, a więc o 3,8 procent, co można określić jako swoiste rynkowe „novum”. Prawdopodobnie stan taki może mieć związek z publikowanymi ostatnio informacjami o dalszym umacnianiu przez Katowice pozycji samotnego lidera w rankingu wysokości średniej płacy w firmach, która w tym mieście po raz pierwszy w Polsce przekroczyła okrągły pułap 5 tys. zł. brutto.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że przy zastosowaniu jedynej właściwej metodyki obliczania wskaźnika dostępności cenowej mieszkań, będącej ilorazem średniej płacy brutto oraz średniej ceny mkw. lokalu mieszkalnego w określonej lokalizacji, Katowice znalazły się powyżej „magicznego” dla realiów rodzimej mieszkaniówki poziomu „1”. Jest to wynik zbliżający się do wartości dwukrotnie wyższej od średniej krajowej, co być może jest główną przyczyną przesilenia tendencji spadkowej w stolicy Górnego Śląska. Na ile ta tendencja jest trwała, albo czy nie jest tylko okresowym kaprysem rynku, pokażą kolejne miesiące i kwartały.
Czy ceny spadną o 30-35 proc.?
Tymczasem idąc tym tokiem rozumowania, przyjmując że to właśnie wskaźnik dostępności cenowej mieszkań na poziomie jedności, podobnie jak w przypadku Katowic, będzie wyznacznikiem twardego dna trendu spadkowego w rodzimej mieszkaniówce, należałoby oczekiwać pogłębienia tendencji zniżkowej w skali kraju co najmniej o kolejne 30 - 35 procent. - Na dziś dzień taki scenariusz wydaje się mało realny, albo wręcz niemożliwy. Z drugiej strony jednak w obecnych, a zwłaszcza oczekiwanych warunkach makroekonomicznych żadnego scenariusza wykluczyć się nie da – mówi Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com.
W sumie cena mkw. mieszkania policzona jako średnia z ośmiu rozpatrywanych lokalizacji wyniosła w końcu marca br. 6144 zł. W porównaniu do analogicznego okresu 2011 daje to spadek o 89 zł. czyli niespełna 1,5 procent. Tak niewielką zniżkę można interpretować w dwojaki sposób. Z jednej strony może to sugerować, że skoro rynek do tej pory przeceniał nieruchomości mieszkaniowe w trybie bardzo powolnym i mało efektownym, to większe zniżki, albo inaczej mówiąc ta właściwa przecena jest dopiero przed nami.
Z drugiej strony opisany wyżej przypadek Katowic, a dalej także „zamrożenie” cen w Trójmieście, Szczecinie czy Poznaniu, powinny dać do myślenia uczestnikom rynku, przede wszystkim pod kątem potencjału spadkowego rynku mieszkań deweloperskich w Polsce – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.