Ustawa deweloperska (mówiąc poprawnie: o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego), zacznie obowiązywać 29 kwietnia. Deweloperzy tygodniami studiowali jej przepisy, żeby znaleźć furtkę, która pozwoli im uciec od niekorzystnych dla nich rozwiązań. I znaleźli. Tak szeroką, że jak mówi Jarosław Strzeszyński z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, masowe korzystanie z niej już odbija się w danych statystycznych jako ożywienie w branży.
GUS wyliczył, że liczba pozwoleń na budowę w pierwszych miesiącach 2012 r. wzrosła o ponad połowę w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, a mieszkań rozpoczętych – o 6 proc.
Gdzie jest pies pogrzebany? – Rozpoczęcie sprzedaży przed czasem obowiązywania nowych przepisów wyłącza inwestycję spod ich działania – informuje Maciej Pochmara, radca prawny z kancelarii Bird & Bird.
Menedżer pracujący dla dużego dewelopera budującego w Krakowie dodaje: – Wystarczy ogłoszenie z ofertą sprzedaży mieszkań, aby uciec spod ustawy. Do tego jedna czy dwie umowy np. z naszymi pracownikami i choć nie ma nawet dziury w ziemi, nie będzie obowiązywać nas ustawa. Dlatego deweloperzy zawierają masowo tzw. umowy rezerwacyjne na mieszkania z fikcyjnymi kupującymi. Są to umowy niezobowiązujące, tzn. nie ma w nich wskazanej kwoty, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie, ani czasu, do kiedy powinna zostać podpisana ostateczna umowa sprzedaży.
Prawnicy doradzają też, by deweloperzy wydawali klientom pisemne oświadczenia, w których się zobowiązują, że w późniejszym terminie podpiszą z kupującym umowę na sprzedaż danego mieszkania.
Deweloperom zależy na wymknięciu się ustawie, gdyż obciąża ich kosztownymi obowiązkami. To powoduje, że klient będzie miał do wyboru tanie mieszkania budowane według starych przepisów lub droższe, ale gwarantujące mu większe bezpieczeństwo, zbudowane zgodnie z nową ustawą. Przewiduje ona, że deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego w banku, na który będą trafiać pieniądze kupujących mieszkania. Rachunki takie mogą być otwarte, czyli pieniądze od klientów będą wypłacane deweloperowi etapami, po skończeniu danej partii inwestycji. W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych deweloper dostanie pieniądze po całkowitej realizacji projektu. A to dla niego duża trudność, bo prace będzie musiał finansować albo z oszczędności, albo z kredytu bankowego, który jest coraz droższy i trudniejszy do otrzymania. Do tej pory wielu deweloperów kredytowało się pieniędzmi klientów.
– Słyszałem tylko o jednym banku, który przymierza się do zaoferowania rachunku powierniczego otwartego. Większość skłania się ku zamkniętym – mówi Maciej Pochmara. Jeden z deweloperów, z którym rozmawiał DGP, nie ma wątpliwości: – Ciekawe będzie porównanie oprocentowania naszego kredytu i pieniędzy na rachunku powierniczym. Na pewno będzie niekorzystne dla nas, więc podroży naszą ofertę – mówi.
Jarosław Strzeszyński też nie ma złudzeń: – Nawet jeśli pojawią się rachunki otwarte, to banki będą wnikliwie badały każdy etap realizacji inwestycji, nim wypłacą kolejną transzę pieniędzy – mówi. Tak jest np. w Niemczech. Banki sprawdzają nie tylko, czy dany etap został zakończony w terminie, lecz także jaka jest jakość wykonanych prac.
Ale nie tylko rachunek powierniczy spędza sen z powiek deweloperom. Nowa ustawa nakłada na nich też obowiązki informacyjne wobec klientów. Muszą nie tylko poinformować kupujących o tym, jak będzie wyglądała dana inwestycja, lecz także co będzie zrealizowane w promieniu kilometra w najbliższej przyszłości.

Mieszkania budowane zgodnie z nowym prawem będą droższe

PRAWO
Co dzięki ustawie zyska kupujący
Po pierwsze, szczegółowy dostęp do informacji nie tylko na temat inwestycji, w której planuje zakup lokalu, lecz także tego, co wokół niej zostanie wybudowane w najbliższej przyszłości. Takie informacje będzie musiał bowiem udostępniać sprzedający nieruchomość.
Po drugie, bezpieczeństwo oszczędności. Pieniądze, które będzie wpłacał kupujący na poczet nowego mieszkania, nie będą trafiały jak dotąd na konto dewelopera, ale na rachunek powierniczy. Z niego będą wypłacane inwestorowi etapami, czyli każdorazowo po wykonaniu przez niego określonych prac budowlanych lub dopiero po zakończeniu projektu. Co ważne, środki zebrane na rachunku powierniczym nie biorą udziału w spłacaniu długów dewelopera, gdy ten zbankrutuje. Wreszcie umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Dzięki temu łatwiej będzie wyegzekwować kupującemu od inwestora prawo do lokalu. Obecnie deweloperzy często zwlekają z przeniesieniem własności na nabywcę, a to oznacza brak możliwości ustanowienia hipoteki, co wiąże się z większymi marżami przy kredycie bankowym.