Możliwość wybudowania budynku na dwóch działkach gruntu (działkach ewidencyjnych) może budzić wątpliwości zarówno co do dopuszczalność zrealizowania takiej inwestycji jak i późniejszego przeniesienia prawa własności jednej z działek czy wyodrębnienia lokalu w tak wzniesionym budynku.
Media

Działka budowlana a działka gruntu

Dla analizy omawianego zagadnienia istotne jest odróżnienie działki budowlanej od działki gruntu.

Definicji działki budowlanej nie znajdziemy w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: prbud). Pojęcie to zostało zdefiniowane w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: upzp) oraz Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: ugn).

Media

Zgodnie z upzp działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Natomiast w ugn działkę budowlaną zdefiniowano jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

W ugn przez działkę gruntu rozumie się niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej, którą natomiast jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W nauce i orzecznictwie sądów przyjmuje się, że działka budowlana może obejmować jedną lub więcej działek gruntu. Nie ma też przeszkód, aby obiekt budowlany był zlokalizowany w granicy np. dwóch działek gruntu (działek ewidencyjnych), jeżeli tworzą one jedną działkę budowlaną.

Dwie działki a różny tytuł prawny

Dla wydania pozwolenia na budowę istotne jest załączenie do wniosku oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Na podstawie prbud, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Decyzję o pozwoleniu na budowę można zatem uzyskać, gdy inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikającym z innego tytułu niż prawo własności.

Można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z dwóch różnych tytułów. Będzie tak na przykład, gdy w skład nieruchomości wchodzą dwie działki gruntu (działki ewidencyjne), z których jedna stanowi własność inwestora, a do drugiej przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego. Nie będzie to jednak przeszkodą w uzyskaniu pozwolenia na budowę.

W przypadku, gdy inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do wszystkich działek gruntu (działek ewidencyjnych), na których ma być zrealizowana inwestycja, to nie uwzględnia się wówczas granic pomiędzy tymi działkami.

W konsekwencji, sprawdzenie dokonywane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie zgodności planowanej inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi powinno dotyczyć działki budowlanej i granic z inną sąsiednią działką budowlaną, a nie poszczególnych działek gruntu (działek ewidencyjnych), z których składa się działka budowlana i ich granic.

Nie ma zatem przeszkód, aby wznieść budynek na dwóch działkach gruntu (działkach ewidencyjnych) wchodzących w skład działki budowlanej.

Późniejsze przeniesienie własności działek

O wiele trudniej jest jednak przenieść własność jednej działki gruntu (działki ewidencyjnej), która jest częścią zabudowanej nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu (działek ewidencyjnych).

Istotne jest przy tym, czy dla poszczególnych działek gruntu (działek ewidencyjnych) są prowadzone odrębne księgi wieczyste czy też są one wpisane do jednej księgi wieczystej.

W przypadku, gdy każda z działek gruntu (działek ewidencyjnych) jest wpisana do odrębnej księgi wieczystej, to zgodnie z zasadą „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość” mamy w istocie do czynienia nie z jedną, lecz z dwiema nieruchomościami. Czynność prawna polegająca na przeniesieniu prawa własności jednej z działek gruntu (działek ewidencyjnych) wpisanej do odrębnej księgi wieczystej będzie ważna bez konieczności dokonywania podziału budynku.

Natomiast, gdy dla działek gruntu (działek ewidencyjnych) prowadzona jest jedna wspólna księga wieczysta, to wtedy możemy mówić o jednej nieruchomości. Czynność zbycia poszczególnych działek gruntu (działek ewidencyjnych) stanowiących jedną nieruchomość będzie ważna, o ile transakcję poprzedzi podział budynku według płaszczyzn pionowych, zsynchronizowany jednocześnie z podziałem gruntu. W tym przypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu.

O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantują ustanowienie odpowiednich służebności.

Dla możliwości dokonania podziału budynku istotne znaczenie mogą mieć między innymi przepisy prbud i techniczno-budowlane.

Wyodrębnienie lokali w budynkach wielorodzinnych

Dla ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku wielorodzinnym i dokonania wpisu w księdze wieczystej niezbędne jest objęcie działek gruntu (działek ewidencyjnych) jedną księgą wieczystą zgodnie z zasadą „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”.

Nie ma przy tym przeszkód, aby połączyć w jedną nieruchomość dwie działki gruntu (działki ewidencyjne), dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, jeżeli stanowią własność jednej osoby.

Istotne jest, aby obie działki gruntu (działki ewidencyjne) były przedmiotem prawa własności, albowiem jeżeli budynek jest zlokalizowany na dwóch działkach, a jedna z nich objęta jest prawem własności, a druga użytkowaniem wieczystym, to nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu przed nabyciem własności działki pozostającej w użytkowaniu wieczystym.

radca prawny Jan Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy