Miniony kwartał przyniósł wzrost cen na rynku pierwotnym i spadek na wtórnym.
Deweloperzy oczekiwali w III kw. – to średnia dla dziesięciu dużych miast – 6785 zł za metr, wynika z opublikowanych właśnie danych zbieranych przez Narodowy Bank Polski. Gdy gospodarka była zamrożona wiosną, średnia cena ofertowa wynosiła 6571 zł za metr. Przeciętna cena transakcyjna także wzrosła, z 6169 zł do 6333 zł.
Według Jarosława Sadowskiego, analityka i pośrednika kredytowego Expander, podnosząc ceny, deweloperzy chcieli wykorzystać ogólną poprawę koniunktury, jaka nastąpiła po wyjściu gospodarki z lockdownu. Firmy liczyły na wzrost popytu na fali lepszych nastrojów konsumenckich.
Reklama
Rynek wtórny zachowywał się bardziej wstrzemięźliwie. Na podstawie danych NBP Expander wylicza, że choć we wszystkich dużych miastach ceny były wyższe niż rok temu, to w porównaniu z II kw. obniżyły się. W Warszawie spadek średniej ceny transakcyjnej wyniósł 3 proc. kwartał do kwartału, choć w porównaniu z poprzednim rokiem była ona o 5,3 proc. wyższa.
– Jedno jest pewne: na rynku mieszkaniowym nie jest tak źle, jak niektórzy prognozowali krótko po wybuchu pandemii, wieszcząc spadki o 10–15 proc. Skoro do tej pory to nie nastąpiło, to nie spodziewam się, by miało szybko nastąpić. Nastroje jednak są lepsze niż wiosną, gdy nie wiadomo było, z czym mamy do czynienia, obostrzenia są mniejsze, a dobre informacje o pracach nad szczepionką będą zmniejszały presję na spadek cen – mówi Jarosław Sadowski.

Reklama
W podobnym tonie wypowiada się Michał Cebula, prezes HRE Think Tank. Według niego od rozpoczęcia pandemii tempo wzrostu cen kształtuje się na poziomie ok. 5 proc. w skali roku. – To mniej niż w czasie przedcovidowym, ale wtedy rynek był przesadnie rozgrzany – mówi. Według niego rzeczywiście podczas pierwszej fali epidemii w mieszkaniówce – jak na prawie wszystkich rynkach – zapanował pesymizm, ale dość szybko w sektorze mieszkaniowym niepewność została przełamana, a nieruchomości wróciły na pozycję bezpiecznej przystani dla kapitału.
Dla rynku mieszkaniowego w długim terminie ważne jest to, aby mieszkania nie drożały zbyt szybko w odniesieniu do inflacji czy naszych pensji. Po wybuchu pandemii wróciliśmy do takiej bezpiecznej skali wzrostów cen.
Mała presja na obniżenie cen mieszkań utrzymuje się też w ostatnich tygodniach, mimo narastającej drugiej fali pandemii. Według Sonar Home, firmy, która gromadzi dane z rynku na potrzeby własnego biznesu (zajmuje się m.in. wyceną mieszkań), po wzroście w III kw. ceny się ustabilizowały, w październiku w największych miastach były nieznacznie wyższe niż we wrześniu.
– Trudno mówić jeszcze o tendencji spadkowej cen mieszkań. Zmiany są bardzo delikatne. Ostatni kwartał pokaże, jak reagują sprzedający i kupujący na nową sytuację związaną ze wzrostem liczby chorych na koronawirusa, który na rynku może odciskać piętno poprzez przeróżne decyzje rządu wpływające na zamykanie poszczególnych gałęzi gospodarki, rynek pracy i przede wszystkim na nastroje konsumentów – uważa Sonar Home.
Skąd ta stabilność rynku? Nasi rozmówcy podkreślają, że zakup mieszkań pod wynajem nadal się opłaca. Jarosław Sadowski mówi, że przy założeniu, że mieszkanie nie było kupione na kredyt, jego wynajem dziś może być rentowny nawet w sytuacji, gdy przez pół roku stałoby puste. To sprawia, że ci, którzy zainwestowali w lokal, nie mają mocnego powodu, by już teraz się go pozbywać, nawet jeśli jest problem z pozyskaniem najemcy.
– Jeśli przetrwamy jesień i zimę, a na wiosnę perspektywa szczepionki będzie już bardziej realna, to jest szansa, że rynek najmu znów się rozkręci – mówi Jarosław Sadowski.
Michał Cebula dodaje, że na tle topniejącego oprocentowania lokat czy obligacji nawet mniej dziś opłacalny wynajem wciąż jest atrakcyjnym rozwiązaniem. – Na wynajmie nie zainkasujemy już 5 proc. rocznie, a trochę ponad 4 proc. Jednakże na rocznej lokacie nie zarobimy już 1,5–1,6 proc., ale raczej 0,1–0,2 proc. Paradoksalnie premia za ryzyko zakupu mieszkania w ostatnim roku nawet wzrosła – uważa prezes HRE Think Tank.
4,7 proc. roczny wzrost średniej ceny transakcyjnej na mieszkaniowym rynku pierwotnym w III kw.
9962 zł średnia cena transakcyjna metra kwadratowego lokalu w Warszawie na rynku wtórnym w III kw.
6333 zł średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w 10 dużych miastach na rynku wtórnym w III kw.