Ponowne przejście firm w tryb pracy zdalnej oraz ograniczenie aktywności biznesowej przekłada się na popyt i nowe inwestycje.
Tak źle nie było do dekady, czyli od czasu ostatniego kryzysu. Na warszawskim rynku biurowym w III kw. roku wynajęto 113 tys. mkw. powierzchni. To wynik o 65 proc. niższy od ubiegłorocznego. Licząc od początku roku, aktywność najemców spadła o 35 proc. do 447,5 tys. mkw. Fatalnie jest też w innych miastach.
Reklama
– Popyt jest wyraźnie słabszy. Niepewność jutra sprawia, że firmy wstrzymują się z decyzjami. Nie wiedzą, czy lepiej będzie przenieść się do nowej lokalizacji, czy zostać w obecnej, czyli przedłużyć dotychczasową umowę najmu. Wszystko przez to, że mają problem z ustaleniem, jakiej powierzchni będą potrzebować. Myślę, że w przyszłym roku sytuacja powinna się wyjaśnić – tłumaczy Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE.
A na razie rynek biurowy bije rekordy pod względem podnajmu. Mniej pracowników w biurze na skutek trybu zdalnej pracy z powodu drugiej fali pandemii sprawia, że wynajęte biura świecą pustkami. Firmy szukają więc sposobów na zmniejszenie kosztów ich utrzymania.

Reklama
– Podnajem osiągnął poziom z 2009 r., przynajmniej jeśli chodzi o rynek warszawski. Wówczas przy całkowitej dostępnej powierzchni biurowej na poziomie 3,5 mln mkw., 60 tys. znajdowało się w podnajmie. Dziś jest 5,8 mln mkw., a do podnajmu trafiło 100 tys. mkw. Różnica polega jednak na tym, że firmy odstępujące powierzchnie wydają się mniej zdesperowane. Dekadę temu podnajmowały znacznie poniżej tego, co same płaciły. Dziś aż tak nie jest – tłumaczy Łukasz Kałędkiewicz.
Firmy szukają bardziej elastycznych form wynajmu biura. Zwłaszcza mowa o międzynarodowych korporacjach, które do tej pory były związane z tradycyjnym rynkiem najmu, a teraz szukają okazji w segmencie biur coworkingowych. – Tego rodzaju rozwiązania przyciągają między innymi krótszymi umowami najmu. W naszym przypadku jest to minimum jeden miesiąc. Co więcej, decydując się na biura elastyczne, łatwiej też jest zwiększyć lub zmniejszyć wynajmowaną powierzchnię. Wystarczy powiadomić nas o tym na miesiąc przed planowaną zmianą – wyjaśnia Michał Kwinta, starszy menedżer w firmie Mindspace Koszyki i potwierdza jednocześnie wzrost zainteresowania takimi powierzchniami. – Rzeczywiście obserwujemy wzrost liczby zapytań dotyczących wynajmu naszej przestrzeni. W większości dotyczą one pierwszego, drugiego czy nawet trzeciego kwartału 2021 r. – dodaje.
Eksperci zaznaczają, że pojawiła się też presja na czynsze ze strony najemców. Na razie utrzymują się one na w miarę stabilnym poziomie. W Warszawie wynoszą od 15,5 do 25 euro za mkw., a w regionach od 13 do 15,5 euro za mkw. Jednak jak zauważa Piotr Kaszyński, partner zarządzający Cresa, już niedługo może dojść do sytuacji, w której wynajmujący ulegną firmom i zaczną obniżać stawki. – Na razie próbują ich przyciągać innymi zachętami, np. większą partycypacją w wykończeniu biura czy dłuższym niż dotąd okresem zwolnienia z czynszu w skali roku – wyjaśnia Piotr Kaszyński.
Jak zauważają eksperci, ma to szczególnie znaczenie przy negocjacjach z międzynarodowymi firmami, które oczekują jak najmniejszych kosztów dodatkowych z tytułu wynajmu. Na razie więc zachęty robią swoje. Pytanie tylko, jak długo będą atrakcyjnym wabikiem. Skutki pandemii widać już w segmencie nowych inwestycji biurowych. Rozpoczęte są kontynuowane, ale jak zauważa Piotr Kaszyński, nie wiadomo, jak długo może potrwać znalezienie najemców. – Część biur będzie pusta, bo niektóre budynki miały problemy z komercjalizacją jeszcze przed rozpoczęciem pandemii. Uważam, że dobry produkt z dopasowaną ofertą będzie miał swoją wartość na rynku i zawsze znajdzie najemców. Nowe projekty, które nie zdołały zabezpieczyć najemcy i podpisać umowy przednajmu na część powierzchni, mogą mieć problemy z finansowaniem inwestycji. Z realizacją zupełnie nowych projektów deweloperzy wstrzymują się. Na rynku warszawskim w budowie jest 590 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Według szacunków Cushman & Wakefield w całym 2020 r. ukończonych zostanie prawie 355 tys. mkw., natomiast w 2021 r. – około 340 tys. mkw. Dla porównania w 2019 r. w realizacji było 790 tys. mkw.
Hamują też lokalne rynki. W ubiegłym roku na koniec trzeciego kwartału w realizacji pozostawało ok. 930 tys. mkw., a w tym jest to już ok. 800 tys. mkw., z terminem ukończenia do 2023 r.
Podaż rosła nieprzerwanie od 2010 r. Teraz można się spodziewać wyhamowania. Powodem jest nie tylko pandemia. – Wiele firm musi zaczekać z nowymi projektami do czasu, aż uzyskają pozwolenia na budowę. Problemem staje się też dostęp do finansowania. Banki ostrożniej go udzielają. Firmy, które nie mają dostępu do innych źródeł, będą miały utrudniony start z nowymi inwestycjami – zauważa Łukasz Kałędkiewicz.