Wymogi formalne

Prawo budowlane w art. 71 wprowadza definicję zmiany sposobu użytkowania obiektu, a mianowicie:

„Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:(…) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

Następnie w ust. 2 przywołanego art. 71 Prawa budowlanego określono warunki umożliwiające przekształcenie m.in. budynku gospodarczego na mieszkalny. Przede wszystkim tego rodzaju przebudowa musi zostać zgłoszona właściwemu organowi administracji państwowej, którym jest w pierwszej instancji właściwy miejscowo starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Pierwszy krok - zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu przed rozpoczęciem prac

Zgłoszenie takie musi być pierwszym krokiem w całej procedurze zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, bowiem prace zmierzające do przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny nie mogą się rozpocząć przed złożeniem wniosku do starosty lub prezydenta miasta.

Ustawodawca wprost w omawianym art. 71 Prawa budowlanego wskazuje, co taki wniosek ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania obiektu musi zawierać, aby został przez organy administracji państwowej uznany za kompletny i rozpoznany.

Obowiązkowa zawartość zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu

Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń.
3) oświadczenie, o którym mowa w trybie wydawania pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

W tym miejscu podkreślam, iż zgodnie z ostatnią zmianą w Prawie budowlanym obowiązującym od 19 września 2020 r., w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego - do zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Czas na przystąpienie do prac adaptacyjnych zmieniających sposób użytkowania obiektu

Obowiązujące przepisy Prawa budowlanego stanowią, że organ administracji państwowej ma 30 dni na dokonanie odpowiedzi na zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Jeśli w tym czasie nie przystąpimy do prac zmieniających sposób użytkowania obiektu, zgłoszenie traci swoją ważność.

Kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw od zgłoszenia

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wniesie sprzeciw od naszego zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego w sytuacji, gdy:
1) zmiana taka wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
2) zmiana sposobu użytkowania obiektu narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3) może spowodować niedopuszczalne:
• zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy jest wymagane pozwolenie na przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny

Jak wskazałam powyżej, zgodnie z art. 71 ust 5 pkt 1) Prawa budowlanego przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny może wymagać uzyskania pozwolenia budowlanego.

Istotna będzie tutaj kwestia czy przekształcenie budynku będzie polegać na samym remoncie czy przebudowie. Według prawa budowlanego bowiem, przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przebudowa taka wiązać się będzie z reguły z obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego z września 2020 r. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Ponadto z obowiązku uzyskania pozwolenia na przebudowę wyłączone zostają wolnostojące, parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 (przy czym ich liczba nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki). Przekształcenie takich budynków wymagać będzie samego zgłoszenia. Natomiast art. 29 ust 4 Prawa budowlanego stanowi, iż nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.

W zależności od planowanych prac adaptacyjnych, może zatem okazać się, że przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny będzie w rzeczywistości dla inwestora wiązać się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.

Patrycja Gorgoń-Wróbel – radca prawny w BWHS Wojciechowski Springer i Wspólnicy