Nowelizacja prawa budowlanego – kompendium zmian

23 grudnia 2019 r. do Sejmu trafił projekt ustawy o zmianach w prawie budowlanym. Zgodnie z uzasadnieniem, projekt dotyczył uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego poprzez m.in. wprowadzenie podziału projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny oraz usystematyzowanie wykazu obiektów budowlanych oraz robót budowlanych bez pozwolenia czy bez zgłoszenia.

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianach w prawie budowlanym została podpisana przez prezydenta 3 marca 2020 r. i weszła w życie 19 września 2020 r.

W mojej opinii jedną z najistotniejszych zmian w obowiązującej nowelizacji prawa budowlanego jest zmieniony wykaz obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz nowy katalog obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej przed przystąpieniem do ich realizacji, co oznacza zarówno brak pozwolenia na budowę, jak i brak zgłoszenia. Przywołane zmiany bez wątpienia dają właścicielom nieruchomości większą swobodę w decydowaniu o zabudowaniu swoich działek bez obowiązujących dotychczas formalności.

Jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianach w prawie budowlanym, dotychczasowe przepisy prawa budowlanego zwierały wykaz obiektów, które można było budować bez pozwolenia na budowę oraz tych, które wznoszono na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia oraz opis, jakie roboty budowlane można prowadzić na podstawie zgłoszenia lub bez niego. Nie ulega jednak wątpliwości, że informacje na powyższy temat zawarte były w różnych miejscach prawa budowlanego, co mogło sprawiać trudności w ustaleniu czy pozwolenie lub zgłoszenie jest konieczne w danej sytuacji. Ponadto, przepisy te były niejednolicie interpretowane przez organy nadzoru budowlanego. W obecnej nowelizacji prawa budowanego podzielono i opisano w klarowny sposób wszystkie przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane.

Zmiana wykazu obiektów nie wymagających pozwolenia na budowę

W omawianej nowelizacji prawa budowlanego zmieniono treść art. 29 ust. 1 prawa budowlanego, gdzie zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę zostały m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania (czyli zgodnie nową definicją z art. 1 ustawy zmieniającej - teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu) mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W tym miejscu chciałabym podkreślić istotność powyższej zmiany definicji „obszaru oddziaływania”.

Dotychczasowa definicja „obszaru oddziaływania obiektu” oznaczała teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. W ustawie zmieniającej prawo budowlane z dnia 13 lutego 2020 r. wykreślono z powyższej definicji sformułowanie „w zagospodarowaniu”. W związku z tym, ustalając aktualnie „obszar oddziaływania obiektu” weryfikowane będą wyłącznie ograniczenia w zabudowie, a nie jak dotąd wszystkie ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. „Obszarem oddziaływania obiektu” będzie zatem obszar, co do którego określony obiekt budowlany powodować będzie ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych, ze względu na wymogi przepisów odnoszących się do zabudowy, jak i odległości budowanych obiektów od siebie. Zmiana definicji „obszaru oddziaływania” bez wątpienia wpłynie również na zawężenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, co w konsekwencji usprawni i de facto skróci całą ta procedurę, w ramach której nie trzeba będzie angażować tyle podmiotów co dotychczas.

Wracając do sedna zagadnienia, obecnie pozwolenia na budowę nie wymagają także przydomowe tarasy naziemne o pow. zabudowy do 35 m2 oraz pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m. Ponadto, pozwolenia na budowę nie potrzeba dla wykonania oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę, bez względu na to, czy są to oczyszczalnie przydomowe, czy nie. Na samo zgłoszenie możliwa jest także budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, takiej jak: płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m, silosy na kiszonkę.

Roboty budowlane wykonywane bez decyzji o pozwoleniu na budowę

Lutowa nowelizacja prawa budowlanego zniosła m.in. obowiązek uzyskania pozwolenia na przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Obecnie zatem konieczność zgłoszenia dotyczy tylko takiej przebudowy, która prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu, tj. takiego oddziaływania, które będzie wykraczało poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Jak wyjaśniono już powyżej, jeśli zwiększenie oddziaływania mieści się wyłącznie na działce inwestora, znajduje się to poza zakresem kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego do położenia instalacji gazowej nie jest już wymagane pozwolenie a wystarczające jest obecnie samo zgłoszenie. Należy jednak przy takim zgłoszeniu opracować projekt budowlany planowanie instalacji gazowej.

Pełny katalog robót budowlanych wykonywanych bez decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera znowelizowany art. 29 ust 3 prawa budowlanego.

Budowy wykonywane bez pozwolenia na budowę ani bez zgłoszenia

Od 19 września 2020 r. art. 29 ust 2 prawa budowlanego wskazuje na jasny wykaz przypadków, kiedy ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie nie jest potrzebne.

Wykaz ten przedstawia się następująco:

• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
- parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
- suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2.
• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
• wolnostojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
• wiaty przystankowe i peronowe,
• parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne,
• parkometry z własnym zasilaniem,
• zjazdy z dróg powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowych na tych drogach,
• przepusty o przekroju wewnętrznym do 0,85 m2,
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
• obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych,
• opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych,
• pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych,
• telekomunikacyjne linie kablowe,
• obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych,
• ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m,
• obiekty do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych,
• tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel,
• znaki geodezyjne, a także obiekty triangulacyjne, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody,
• obudowy ujęć wód podziemnych,
• punkty ładowania, w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego,
• bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie,
• naziemne zbiorniki będące obiektami budowlanymi, służące do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawy i zbiorniki wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m położone w całości na gruntach rolnych.

Dla większości posiadaczy nieruchomości ważny jest z pewnością pierwszy z powyżej przywołanych punktów o budowie bez zgłoszenia obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, które nie powinny przekraczać powierzchni 35 m2. Problematyczne dla stron takiego procesu budowlanego może okazać się zdefiniowanie takiego obiektu gospodarczego. Ustawodawca wyjaśnia, że gdy budynek ma służyć np. do przechowywania narzędzi ogrodniczych, to jest budynkiem gospodarczym. Natomiast wiata powinna być lekką konstrukcją bez fundamentów, gdzie dach oparty jest na słupach. Altana też nie powinna być podparta na fundamentach. W rozumieniu prawa to lekka ażurowa konstrukcja, która jest elementem architektury ogrodowej. Oranżeria zaś powinna być w znacznej części przeszklona i powinna służyć do rekreacji i uprawy roślin.

Istotną zmianą w zakresie budowli bez zgłoszenia jest finalne rozwiązanie kwestii automatów przechowujących przesyłki. Do tej pory prawo budowlane nie regulowało jednoznacznie kwestii takich urządzeń do przechowywania, wysyłania oraz odbierania przesyłek. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem (patrz. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 17 stycznia 2019 r. sygn. akt: II SA/Łd 761/18) paczkomat jest budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a w konsekwencji podlega regulacji przepisów prawa budowlanego, w tym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba, że inwestor wykaże, że jest to obiekt posadowiony na okres nie dłuższy niż 180 dni. Wówczas inwestor zobligowany jest zgłosić zamiar jego budowy. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianach w prawie budowlanym znosi wymóg uzyskania pozwolenia na budowę dla urządzeń typu paczkomaty. Dotyczy to również bankomatów, biletomatów i innych automatów o wysokości do 3 metrów. Obecnie inwestycje takie nie wymagają nawet zgłoszenia.

Roboty budowlane bez pozwolenia oraz bez zgłoszenia

Obecną nowelizacją prawa budowlanego wprowadzono w art. 29 ust 4 prawa budowlanego cztery kategorię robót, co do których nie jest wymagane uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej. Są to: przebudowa, remont, instalowanie oraz utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Przebudowa zwolniona z pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia dotyczy:

• budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,
• obiektów, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz większości obiektów dla budowy, których wystarczające jest zgłoszenie do organów administracji architektoniczno-budowlanej,
• docieplenia budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m,
• urządzeń budowlanych.
Roboty remontowe zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia i zgłoszenia obejmują:
• obiekty budowlane, z wyłączeniem remontu: budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
• urządzenia budowlane.
Roboty budowlane polegające na instalowaniu zwolnione z pozwolenia i zgłoszenia odnoszą się do:
• urządzeń na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających o wysokości nieprzekraczającej 3 m,
• krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego,
• pomp ciepła, wolnostojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW,
• instalacji wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, z wyłączeniem instalacji gazowych.

Należy zwrócić uwagę, że ustawa zmieniająca prawo budowlane, której przepisy weszły w życie 19 września 2020 r. wprowadziła obowiązek uzgodnienia projektu na instalację urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej oraz zawiadomieniu organów Państwowej Straży Pożarnej.

Zgoda na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Wraz z nowelizacją prawa budowlanego od września 2020 r. zmieniły się również warunki pozyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, którym powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Przed wejściem w życie ustawy z dnia 13 lipca 2020 r. zmieniającej prawo budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej mógł udzielić zgody na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Obecnie organ może takiej zgody udzielić również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę. Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może być udzielona pod warunkiem pozytywnych opinii:
• wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno-zdrowotnych,
• wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.
Należy pamiętać, iż zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie można uzyskać podczas trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.

Podział projektu budowlanego

Dla praktyków prawa budowlanego podstawową zmianą w procesie budowlanym od dnia 19 września 2020 r. jest podział projektu budowlanego na:
• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny.

Dotychczas projekt budowlany był jednolitym dokumentem składającym się z projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Celem przedmiotowej zmiany w projekcie budowlanym było uproszczenie i przyśpieszenie procedury dotyczącej wydania pozwolenia na budowę. Zgodnie z nowymi przepisami prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej w pierwszej kolejności zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Projekt techniczny przedkładany jest organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu obejmuje:
• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
• informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt sporządzić należy na aktualnej mapie do celów projektowych.

Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje:
• układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
• projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko - charakterystykę ekologiczną,
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego),
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w tym starszych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych),
• postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane.

Projekt techniczny obejmuje:
• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
• dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
• inne opracowania projektowe.

Z założenia po nowelizacji składając wnioski o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie będziemy zobowiązani do złożenia mniejszej ilości dokumentów niż dotychczas. Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę będzie dołączał jedynie część obecnego projektu budowlanego. Zmniejszeniu ulega ilość wymaganych egzemplarzy projektu dołączanego do wniosku. Począwszy od dnia 19 września 2020 r. do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba będzie złożyć projekt budowlany, który będzie składał się z projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego. Natomiast projekt techniczny będzie trzeba złożyć na ręce kierownika budowy przed rozpoczęciem robót, a w urzędzie nadzoru budowlanego dopiero razem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót. W projekcie budowlanym wyszczególniono części podlegające ocenie przez organ administracji publicznej oraz elementy, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadają wyłącznie projektanci. Celem tej zmiany było to, aby wydawanie pozwoleń na budowę, jak i przyjęcie zgłoszenia wraz z projektem, przebiegało szybciej i sprawniej, co z kolei ma się przełożyć na zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Podział projektu na trzy części i brak obowiązku sporządzenia części technicznej projektu budowlanego na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę jest różnie oceniany przez środowiska branżowe. Praktycy prawa budowlanego często stoją na stanowisku, że zmiany te w rzeczywistości niewiele zmienią, bowiem inwestorzy i tak będą zmuszeni do zamówienia u projektanta projektu technicznego i z zasady nikt tu nie będzie czekał na wydanie decyzji umożliwiającej realizację inwestycji. Inni obawiają się o kompatybilność projektu przy takim podziale na części i możliwym wzroście kosztów po stronie inwestora przy zapewnieniu zharmonizowania wszystkich elementów projektu. Nie da się ukryć, że nowelizacja dotycząca projektu budowlanego budzi wiele kontrowersji w zawodowych kręgach. Zdaniem niektórych izb inżynierów budownictwa wprowadzenie przedmiotowej zmiany w zakresie projektu może spowodować obniżenie rangi części technicznej projektu i przewagę wizji architektonicznej nad bezpieczeństwem, a także spowodować wzrost ilości czynności podejmowanych przez inwestora – np. konieczność odrębnego uzgodnienia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz odrębnie projektu technicznego, np. przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego – obecnie uzgadniany jest jeden projekt oraz brak zapewnienia możliwości właściwej koordynacji przedstawicieli poszczególnych branż na początkowym etapie przygotowywania inwestycji. Czas pokaże czy obawy te są uzasadnione i czy faktycznie dzięki zmianom w projekcie procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenie ulegnie usprawnieniu.

Prostsza legalizacja samowoli budowlanych

Przed nowelizacją mieliśmy do czynienia z jednym postępowaniem legalizacyjnym w sprawie samowoli budowlanych, tj. wszczęcia i prowadzenia robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. zmieniająca prawo budowlane wprowadziła dodatkowe postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, zwane uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym dla samowoli budowlanych obiektów budowlanych lub części obiektów budowalnych zbudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Bez wątpienia zmianę ta oceniłabym pozytywnie, jako poprawiającą nasze bezpieczeństwo. Uproszczona procedura legalizacji dla samowoli budowlanych pomoże pozyskać przez nadzór budowlany informacje o istniejących samowolach budowlanych i wprowadzić takie obiekty do systemu kontroli okresowych zapewniających ich bezpieczne użytkowanie. Właściciele bowiem unikną opłaty legalizacyjnej, jeśli zgłoszą do nadzoru budowlanego co najmniej 20-letnią samowolę budowlaną, przedstawiając stosowną ekspertyzę techniczną, potwierdzającą bezpieczne użytkowanie takiego obiektu oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Ograniczeniem jednak, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym samowolę, jest brak możliwości jego wszczęcia, w sytuacji, gdy przed dniem 19 września 2020 r. dla samowoli budowlanej wydany został nakaz rozbiórki.

Ograniczenie w czasie możliwości unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Przed wrześniem 2020 r. decyzję o pozwoleniu na budowę można było uchylić w dowolnym czasie. Przepisy ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. wprowadziły do prawa budowlanego regułę, iż decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Natomiast decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie zostanie unieważniona, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Zmiana ta da większą stabilizację dla inwestorów w ramach prowadzonych przez nich inwestycji.

Obowiązkowa ekspertyza przy zmianie sposobu użytkowania budowli

Kolejną ważną dla naszego bezpieczeństwa zmianą jest obowiązek sporządzenia stosownej ekspertyzy przy planowanych zmianach sposobu użytkowania danego obiektu lub jego części. W przypadku zmiany sposobu użytkowania, która spowoduje zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego do zgłoszenia składanego właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Ułatwienia z przyłączami do budynków

Obecnie obowiązkiem projektanta jest zweryfikowanie, czy dane budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne można podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej. Wprowadzone zostały także zdefiniowane terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowo–kanalizacyjnej. Dotychczas w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie było takich terminów, co powodowało, że w praktyce każda gmina mogła regulować tę kwestię w odmienny sposób. Mając na celu skrócenie i usprawnienia procesu inwestycyjnego ustawodawca przewidział konkretne terminy: 14 dni na wydanie warunków przyłączenia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej oraz 30 dni – w pozostałych przypadkach. Możliwe jest jednak przedłużenie terminów w określonych przypadkach, jednak istotne jest to, że w ogóle zostały one obecnie ustawowo zdefiniowane.

Następną bardzo ważną zmianą jest to, że ustawa zmieniająca z lutego 2020 r. wprowadziła do prawa budowlanego zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo–kanalizacyjne opłaty za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci oraz za ich aktualizację, czy też dokonanie odbioru przyłącza, wpięcie go do sieci wodociągowo–kanalizacyjnej, zmianę lub przeniesienie na inny podmiot, jak również za wszelkie inne zezwolenia z tym związane, które z reguły wydaje takie przedsiębiorstwo.

Istotnym jest, że dzięki obecnym zmianom przedsiębiorstwo wodociągowo–kanalizacyjne nie może odmówić odbioru przyłącza zrealizowanego zgodnie z wydanymi warunkami przyłączenia do sieci. Ponadto warunkiem odbioru nie będzie uzyskanie pozwolenia na budowę czy dokonanie zgłoszenia robót budowlanych, w sytuacji, gdy nie są one wymagane na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane.

Ustawodawca, w celu wyegzekwowania terminowości wydawania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne warunków przyłączenia do sieci podmiotom o to się ubiegającym, przyznano organowi regulacyjnemu, którym jest dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody, kompetencje do nakładania na przedsiębiorstwo wodociągowo–kanalizacyjne administracyjnych kar pieniężnych w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia. Organem odwoławczym został Prezes Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Inne istotne zmiany

Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r. dotyczy również innych ważnych zmian, takich jak m. in.:
• rezygnacja ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę,
• kwestie związane z uprawnieniami budowlanymi, np. podział projektu budowlanego na trzy części spowodował, że pojawi się nowa specjalizacja: techniczno-budowlana,
• zmiany dotyczące obiektów i obszarów wpisanych do rejestru zabytków - od 19 września 2020 r. wszystkie roboty budowlane wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, a roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają zgłoszenia,
• zmiany dotyczące nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, z określeniem procedury postępowania i kontroli przez organy nadzoru budowlanego oraz kar które nałożone mogą zostać za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego.

Powyżej opisane przepisy ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. zmieniające prawo budowlane, obowiązujące do 19 września 2020 r. mogą być stosowane w przypadku:
• spraw wszczętych i niezakończonych,
• gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian.
Na finalną ocenę całej omawianej nowelizacji prawa budowlanego przyjdzie nam jeszcze poczekać, gdy przepisy zderzą się z rzeczywistością i procedurami administracyjnymi, jednak nie można nie stwierdzić, że jest to dobry krok na przód dla usprawnienia poszczególnych procesów inwestycyjnych.