Wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania to powszechna praktyka. Stanowiska co do prawidłowości takiego postępowania są podzielone – wszystko zależy od tego, kto na tym traci
Paweł Semeniuk, prawnik, ekspert z zakresu nieruchomości w firmie Pewny Lokal, przypomina, że przy podpisywaniu umowy deweloperzy mają obowiązek poinformować nabywcę o zasadach pomiaru metrażu. Tłumaczy, że zgodnie z rozporządzeniem ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. poz. 462) są zobowiązani stosować do pomiaru metrażu normę PN-ISO 9836:1997.

Co można robić, a co faktycznie się robi

– Z normy jednoznacznie wynika, że powierzchnia pod ścianami w mieszkaniu (lub domu) powinna się wliczać do metrażu jedynie wtedy, gdy są one przeznaczone do demontażu, czyli z góry zostały projektowane jako ściany typu lekkiego, a więc nadające się do łatwego zdemontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych – wyjaśnia Paweł Semeniuk.
Reklama
Z jego doświadczenia wynika jednak, że zdecydowana większość deweloperów wlicza do metrażu lokalu powierzchnię pod wszystkimi ściankami działowymi.
– Zwykle deweloperzy nie informują nabywców o przyjętym – korzystnym dla siebie, a w mojej ocenie niezgodnym z prawem – sposobie interpretacji normy PN-ISO 9836:1997 – dodaje Semeniuk.

Reklama
Ekspert szacuje, że deweloperzy mogą pobierać z tego tytułu od nabywców mieszkań/domów nawet kilkaset milionów złotych rocznie.

PKN tłumaczy, ale nie przesądza

O normę i jej interpretację spytaliśmy w Polskim Komitecie Normalizacyjnym (PKN). Andrzej Pogorzelski, przewodniczący Komitetu Technicznego 232 ds. zasad sporządzania dokumentacji projektowej w budownictwie, tłumaczy, że według zasad wiedzy techniczno-budowlanej ściana działowa jest to wewnętrzna, nienośna konstrukcja pionowa dzieląca przestrzeń. W celu stosowania postanowień normy PN-ISO 9836:1997 (w tym także aktualnego jej wydania PN-ISO 9836:2015-12) rozróżnia się dwa rodzaje ścian działowych: stałe i nadające się do demontażu. Usunięcie tych pierwszych wymaga prowadzenia typowych robót budowlanych (są to np. ściany murowane). Ściany działowe drugiego rodzaju to przepierzenia nadające się do łatwego demontażu.
– Powierzchnia pod ścianami o charakterze stałym zaliczana jest do powierzchni konstrukcji, a powierzchnia pod ścianami do ewentualnego demontażu – do powierzchni netto – wyjaśnia Andrzej Pogorzelski.
PKN zastrzega jednak, że jest opinia merytoryczna, która nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów orzekających w sprawach indywidualnych. Interpretacje komitetu mają jedynie charakter wyjaśniający wątpliwości, jak prawidłowo odczytywać postanowienia normy.

Deweloperzy: wszyscy w Europie wliczają

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), stoi na stanowisku, że do powierzchni użytkowej mieszkania należy zaliczyć również powierzchnię pod ściankami działowymi, które podlegają samodzielnej aranżacji przez użytkownika. – To standard rynkowy obowiązujący w wielu krajach europejskich – zapewnia.
Przestrzega, że gdyby przyjąć, że powierzchnię zajętą przez ścianki działowe należy odjąć od powierzchni użytkowej, to każde dostawienie ściany lub jej wyburzenie pociągałoby za sobą konieczność dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków (ponieważ zmieniałaby się powierzchnia użytkowa całego budynku) oraz kartotece lokalu.
– Na właścicielu takiego mieszkania ciążyłby wówczas obowiązek poinformowania pozostałych właścicieli lokali w danym budynku, aby na nowo określić udział poszczególnych mieszkań w całości powierzchni – tłumaczy.
Dyrektor PZFD przekonuje, że taka operacja wymagałaby obecności wszystkich właścicieli u notariusza oraz zmian we wszystkich kartotekach lokali oraz wszystkich księgach wieczystych poszczególnych lokali. Taką zmianę należałoby też zgłosić dla celów podatkowych oraz obliczania czynszu.
– Takie rozumienie normy rodziłoby pole do nadużyć. Wystarczyłoby zamówić u dewelopera podział mieszkania np. na kilkanaście małych garderób, a powierzchnia zajęta przez ściany wewnętrzne mogłaby wynieść np. 20 proc. właściwej powierzchni użytkowej. Dzięki temu nabywca płaciłby zaniżony czynsz i podatek od nieruchomości. Później wystarczyłoby ściany rozebrać i „odzyskać” powierzchnię – mówi Konrad Płochocki.
Ekspert wskazuje, że przez lata obowiązywała w Polsce norma, która zakładała mierzenie powierzchni w świetle pomieszczeń, i nie miało znaczenia, czy ściana między pomieszczeniami jest rozbieralna czy nie. – Było to uzasadnione w czasach budownictwa z wielkiej płyty, gdzie możliwości aranżacji pomieszczeń były ograniczone. Może to stanowić źródło potencjalnych nieporozumień, bo klienci przyzwyczaili się do takiego stanu rzeczy – wyjaśnia dyrektor PZFD.
Tłumaczy, że w związku z wątpliwościami dotyczącymi stosowania normy PN-ISO 9836:1997 PZFD już kilka lat temu zweryfikował standard rynkowy obowiązujący w budownictwie niemieszkaniowym. W obiektach biurowych i handlowych powierzchnię użytkową oblicza się w świetle ścian konstrukcyjnych (lub wydzielających lokal), a nie działowych.

Konsument jest stroną słabszą, trzeba go chronić

Z argumentacją Konrada Płochockiego nie zgadza się Paweł Semeniuk. Przyznaje, że przy modyfikacji układu ścianek działowych w mieszkaniu powstaje konieczność aktualizacji danych o metrażu lokalu w księgach wieczystych oraz w ewidencji.
– To niewątpliwa uciążliwość, ale będzie ona ciążyć na nabywcy, a nie na deweloperze. Sugerowałbym, żeby ci ostatni nie bronili aż tak zażarcie interesów nabywców, szczególnie w kontekście narażania ich na bezprawne szkody w wysokości kilkuset milionów złotych rocznie – mówi ekspert.
Podkreśla, że konsument – jako słabsza strona transakcji – powinien mieć jasno i czytelnie przedstawione zasady pomiaru powierzchni.
– Rekomenduję deweloperom wyróżnienie powierzchni zajętej przez demontowalne ścianki działowe na rysunkach i wprost w wykazie powierzchni. W ten sposób nabywca ma możliwość sprawdzenia, jaka jest dokładna powierzchnia lokalu – tłumaczy Paweł Semeniuk.
O powyższe kwestie zapytaliśmy też Ministerstwo Rozwoju, które jest właściwe w sprawach budownictwa. Do dnia publikacji artykułu nie otrzymaliśmy odpowiedzi.