Najem a dzierżawa – różnice

Najem oznacza odstąpienie komuś lub wzięcie w użytkowanie jakiejś własności za wynagrodzeniem określonym w umowie.

Dzierżawa, w odróżnieniu od najmu, umożliwia dodatkowo pobieranie pożytków wynikających z przedmiotu umowy. W przypadku dzierżawy, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Oznacza to, że jeżeli użytkowanie danej rzeczy generuje zyski, definiuje się je jako pożytki, co powoduje, że właściwą umową w takim przypadku jest umowa dzierżawy.

Dzierżawą objęte są zatem najczęściej nieruchomości, w sytuacji gdy generują one bezpośrednie zyski (np. plony, które można następnie sprzedać).

Nieruchomości mogą być jednak objęte też przedmiotem najmu np. w sytuacji, gdy dany grunt nie rodzi plonów a stanowi np. parking dla samochodów czy maszyn. Przedmiotem najmu będzie zatem samochód, maszyna produkcyjna czy lokal użytkowy, gdyż one same z siebie nie przynoszą pożytków. Dzierżawione będą najczęściej nieruchomości lub przedsiębiorstwa.

Terminy

Obowiązujące przepisy regulują czas, na który możliwe jest zawarcie umowy najmu oraz dzierżawy.

• mowa najmu może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat (jeśli nie jest zawierana pomiędzy przedsiębiorcami)
• jeśli przedsiębiorcy zawierają umowę najmu, może ona zostać zawarta na maksymalnie 30 lat;
• dzierżawa może zostać zawarta na czas określony bądź nieokreślony na okres nie dłuższy niż 30 lat. Dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat uznaje się po upływie tego okresu za zawartą na czas nieokreślony.

Dzierżawa – możliwość obniżenia czynszu

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują specjalną możliwość obniżenia czynszu. Zgodnie z art. 700 KC, „jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.