Według przepisów kodeksu cywilnego, umowa dzierżawy ustanawia odpłatne udostępnienie prawa lub rzeczy (np. grunt) osobie trzeciej, ale przy tym nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. Przedmiotem umowy dzierżawy może być jedynie rzecz, która przynosi pożytki – dochody z rzeczy lub prawa. Pożytkami mogą być np. dochody z przedsiębiorstwa lub płody rolne z gospodarstwa.

Dzierżawca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli wydzierżawiony grunt (rzecz) ma wady uniemożliwiające jej używanie i nie zostały one usunięte przez wydzierżawiającego (właściciela), bądź nie da się ich usunąć. Dzierżawca jest też zobowiązany względem właściciela do regulowania czynszu za dzierżawiony grunt.

Czynsz za zwyczaj ma formę pieniężną, ale możliwe jest też, by wydzierżawiający przekazywał wydzierżawiającemu części pożytków, bądź świadczył na rzecz właściciela określone usługi.

Dzierżawca ma też swój przywilej, jeśli chodzi o kwestie prawa własności uprawianej ziemi. Może skorzystać z prawa jej pierwokupu. To z kolei jest możliwe pod określonymi warunkami:

  • sprzedawca może być osobą fizyczną lub prawną, ale inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych;
  • umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z tzw. datą pewną (z urzędowym lub notarialnym poświadczeniem daty zawarcia);
  • od daty pewnej musi upłynąć trzyletni okres wykonywania umowy;
  • nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

UWAGA. Umowa ma datę pewną, gdy została podpisana przed notariuszem lub gdy została wpisana do ksiąg wieczystych.

Grunt może zostać poddzierżawiony. Wtedy jednak wydzierżawiający (właściciel) musi wyrazić na to zgodę. W sytuacji, gdy ziemia zostanie udostępniona osobie trzeciej, za wszelkie szkody odpowiada dzierżawca. Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca korzysta z dzierżawy w sposób niezgodny z umową albo oddaje przedmiot dzierżawy do korzystania innej osobie - bez zgody.

Jeśli konkretne terminy i warunki wypowiedzenia umowy dzierżawy nie zostały określone oraz gdy umowa nie została zawarta na czas oznaczony - dzierżawę można wypowiedzieć z rocznym wyprzedzeniem, na koniec roku (dzierżawnego, liczonego w miesiącach).

Nabycie nieruchomości a dzierżawa

Fakt nabycia od właściciela dzierżawionej nieruchomości, nie ma wpływu na ustanowioną na tym gruncie dzierżawę. Umowa nie wygasa, ani nie zostaje rozwiązana z chwilą sprzedaży/zakupu gruntu. Zgodnie z kodeksem cywilnym, do umowy dzierżawy (w tym również gruntu rolnego) stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Jeśli chodzi o trwałość umowy dzierżawy, przepisem stosowanym odpowiednio jest art. 678 k. c. Stanowi on, że w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy dzierżawy, nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy, w miejsce zbywcy (sprzedającego). Przejmuje on prawa i obowiązki zbywcy. Następnie ma również prawo wypowiedzieć umowę, oczywiście z zachowaniem odpowiednich terminów.

I tu ważne. Prawo do wypowiedzenia umowy nie przysługuje jednak, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną i grunt został wydany dzierżawcy.

Dla dzierżawcy najważniejsze jest to, że dzierżawa trwa nadal. Zmienił się tylko wydzierżawiający. Niestety w przepisach nie ma obowiązku wcześniejszego informowania dzierżawcy przez właściciela, o zamiarze sprzedaży gruntu.

Co musi wiedzieć nabywca gruntu

Nad nowym właścicielem ziemi może ew. wisieć widmo kontroli KOWR, a w najgorszym przypadku sprawa w sądzie i przymuszona sprzedaż gruntu po cenie rynkowej.

Na co może zwrócić uwagę Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR)?

KOWR może chcieć ustalić czy w związku z nabyciem gruntu doszło do sprzedaży z dzierżawą;

  • czy w sprawie nabycia, dzierżawy jest dokumentacja prawna;
  • czy został spełniony warunek pierwokupu, czy może też doszło do rezygnacji z tego prawa przez dzierżawcę;
  • czy przy zakupie ziemi była potrzeba zgoda KOWR, np. gdy osoba fizyczna zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne i posiada kwalifikacje rolnicze lub nabywca np. chce powiększyć gospodarstwo i otrzymał jednocześnie wsparcie z Europejskiego Funduszu Rolnego, lub nabywca dopiero chce się osiedlić.

KOWR zbada też sprawę pod kątem warunku prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Na co zatem w świetle powyższego nabywca nieruchomości rolnej musi zwrócić uwagę.

OPINIE Ekspertów

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa

Maciej Obrębski, adwokat w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni

Przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewidują rygorystyczne regulacje, co do obowiązku prowadzenia gospodarstwa na nabytej nieruchomości.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolną, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Pobieżna wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, iż już od chwili nabycia nieruchomości zachodzi ww. obowiązek. Konsekwencją takiego rozumienia przepisu byłaby niemożność nabywania nieruchomości rolnych
obciążonych dzierżawą. Nie można przyjąć tak skrajnej interpretacji, iż nieruchomość rolna obciążona dzierżawą jest wyłączona z obrotu tylko z tego powodu, że jest dzierżawa. Byłoby to niedopuszczalne ograniczenie prawa własności. Przecież to z przyczyn niezależnych od nabywcy, nie może on na niej prowadzić działalności rolniczej.

Trzeba też mieć na uwadze sytuację zbywcy, który mógł przecież przed wejściem nowelizacji UKUR-u w 2016 roku, zawrzeć nawet 30-letnią dzierżawę. Oznaczałoby, że zbywca zawierając umowę dzierżawy na czas oznaczony przed zaostrzeniem przepisów, wskutek nieprzewidywalnej nowelizacji, został pozbawiony możliwości rozporządzania nieruchomością.

W mojej ocenie rozwiązaniem jest złożenie przez nabywcę oświadczenia o niewłączaniu nieruchomości do swojego gospodarstwa. Wówczas nie będzie spoczywać na nim obowiązek 5-letniego prowadzenia gospodarstwa. Proszę zwrócić uwagę, że zarówno art. 2b, jak i 9 stanowi o obowiązku prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość. Jeśli nieruchomość nie wejdzie w skład gospodarstwa, to nie będzie tego obowiązku.

Definicja gospodarstwa rolnego

Anita Poniatowska-Maj, radca prawny z APM Poniatowska-Maj Kancelaria Prawna sp. k. z siedzibą w Gdańsku

Przede wszystkim obowiązek dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego, a nie działalności rolniczej, co ma istotne znaczenie. W pierwszym przypadku mówimy o pracy w gospodarstwie i podejmowaniu decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Natomiast przez prowadzenie działalności rolniczej należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,
b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Według Sądu Najwyższego warunek dotyczący osobistego prowadzenia gospodarstwa rodzinnego (art. 5 ustawy) oznacza obowiązek pracy osoby fizycznej w całym tym gospodarstwie, bądź w znaczącej jego części, w porównaniu do jego całości.

W mojej ocenie, oznacza to, że nabywca powinien wykonywać prace w gospodarstwie i decydować o tym co i jak będzie wytwarzane w tym gospodarstwie i takie jego działanie powinno trwać co najmniej 5 lat, od momentu nabycia nieruchomości. Jeżeli wykonywał działalność osobiście przez 4 lata i zrezygnował z jakiegoś powodu to osobiste prowadzenie gospodarstwa zostało przerwane i nie spełnia już przesłanki ciągłości tego pięcioletniego okresu.

Co do interpretacji art. 9 tj., że jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 a - nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, to według mnie oznacza to, że nie podjął on prowadzenia gospodarstwa zaraz po jej nabyciu. W związku z tym, jeżeli nabywca nie jest w stanie wykazać, że w ciągu 5 lat od dnia nabycia, prowadził gospodarstwo osobiście, to KOWR może wszcząć postępowanie. W związku z tym nabywca ziemi powinien wykazać, że prowadzi gospodarstwo osobiście i w sposób nieprzerwany.

Podjęcie prowadzenia gospodarstwa rolnego

Julian Wypasek, radca prawny w Kancelarii GFP Legal we Wrocławiu

Redakcja art. 9 ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest niefortunna [w zakresie sformułowania "w okresie (...) nie podjął"] i jest przykładem braku legislacyjnej precyzji. W mojej ocenie przepisu tego nie można jednak odczytywać literalnie, tj. w ten sposób, że nabywca nieruchomości rolnej ma pięć lat na podjęcie osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, aby uniemożliwić KOWR przejęcie nieruchomości rolnej. Do takiego wniosku prowadzi wykładnia systemowa i celowościowa. Taka norma prawna byłaby bowiem sprzeczna z art. 2b ust. 1 ustawy, który ustanawia obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego co najmniej pięć lat już od nabycia nieruchomości rolnej.

Ustawa zatem wprost wskazuje moment, od którego rozpoczyna się okres obowiązkowego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przeciwne rozumienie art. 9 ust. 3 pkt 1 byłoby sprzeczne z ratio legis ustawy, którym jest racjonalne kształtowanie ustroju rolnego. Podsumowując - w moim mniemaniu KOWR nie musi wstrzymywać się z wnioskiem o nabycie nieruchomości przez pięć lat, jeżeli nabywca dotychczas nie podjął prowadzenia gospodarstwa rolnego.