- Jeśli deweloper wybuduje bloki w atrakcyjnej lokalizacji, z dostępem do usług publicznych, to zarobi na nich więcej, niż gdyby osiedle powstało w szczerym polu. Dlatego też powinien coś miastu oddać. Na przykład przekazać część lokali do zasobu mieszkań komunalnych lub wynajmować je taniej - mówi w wywiadzie dla DGP Agata Twardoch architektka i urbanistka, adiunkt na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej.
Mówienie o tym, że państwo powinno zapewnić mieszkania osobom, które nie mogą sobie na nie pozwolić, zwykle kończy się u nas wzmożoną dyskusją o rozdawnictwie, lenistwie czy kupowaniu głosów...
Do tej pory wiele osób pyta mnie, dlaczego wciąż zajmuję się tymi rzekomo biednymi nieudacznikami, czyli ludźmi, których nie stać, aby nabyć mieszkanie na wolnym rynku. Nie ma to nic wspólnego z prawdą, ale takie reakcje pokazują, jak mocno zakorzenione są u nas stereotypy na temat dostępnego mieszkalnictwa. Całe moje zawodowe życie jest walką o to, żeby o lokalu mieszkalnym myśleć inaczej niż o czymś, co trzeba kupić i dzięki czemu można akumulować kapitał. Zamiast rzeczowej rozmowy słyszę, że jeśli człowiek ciężko pracuje, to na pewno sobie poradzi. I czemu ja bym chciała, żeby państwo rozdawało mieszkania za darmo.
Co im wtedy pani odpowiada?
Tłumaczę, że mieszkanie jest narzędziem polityki publicznej. I że wszyscy jako obywatele powinniśmy mieć prawo do bezpiecznego miejsca zamieszkania, że jest to bardzo ważna część społecznej infrastruktury. Nie są to łatwe i przyjemne rozmowy, ponieważ w codziennej komunikacji dla opisania pewnych procesów brakuje nam odpowiednich słów. Kiedy zaczynam mówić o problemie komodyfikacji, czyli utowarowienia mieszkań, o kumulacji kapitału w obrocie nieruchomościami czy o prawie do lokalu, moi rozmówcy twierdzą, że to ideologia i że pewnie chciałabym powrotu do epoki Gierka.
Cały czas patrzymy na mieszkania przez pryzmat PRL-u?
Współczesna dyskusja o mieszkaniach jest zakorzeniona w wyobrażeniach na temat budownictwa z wielkiej płyty, gnieżdżeniu się w małych klitkach i braku poczucia, że są one naszą własnością. To, z czym mamy do czynienia obecnie, jest przeciwieństwem minionej epoki: własny domek z ogródkiem przeciwstawiony jest spółdzielczemu mieszkaniu w wielkiej płycie. Ja bym oczywiście nie chciała wybielać PRL-u, to były trudne czasy, ale niektóre aspekty sprawiedliwości społecznej i egalitaryzmu były wówczas realizowane znacznie lepiej. Weźmy choćby część pokolenia naszych rodziców. Nie dość, że przed 1989 r. mieszkali oni praktycznie za darmo, to po transformacji mogli swoje lokale łatwo i za niewielkie pieniądze wykupić. Pokolenia wchodzące w dorosłość w wolnorynkowej Polsce nie mogą o takiej sytuacji nawet marzyć.
Jak w okresie transformacji myślano o kwestii mieszkalnictwa?
To był czas, kiedy mogliśmy obserwować triumf myślenia w kategoriach własności prywatnej, które bardzo szybko przerodziło się w ideologię. Powszechne było przekonanie, że trzeba wziąć sprawy w swoje ręce, a więc kupować nowo powstające mieszkania, a najlepiej wybudować własny dom z ogrodem. Stan umysłu tego okresu wyrażały często przywoływane słowa poety Ernesta Brylla: „Jesteśmy wreszcie we własnym domu. Nie stój, nie czekaj. Co robić? Pomóż!”.
W jaki sposób powinniśmy rozmawiać dziś o mieszkaniach, aby ludzie nie traktowali ich wyłącznie w kategoriach wolnego rynku i kumulacji kapitału?
Musielibyśmy zacząć od prostej tezy, że problemy mieszkaniowe nie dotyczą jedynie biednych obywateli, którym pomożemy, budując kilka lokali socjalnych, najlepiej w formie zlokalizowanych za miastem kontenerów. Powinniśmy skończyć z myśleniem, że skoro ci ludzie, pogardliwie nazywani patologią, nie trafią na ulice, to problem zniknie. To jest oczywista nieprawda! Problem z mieszkaniami ma obecnie co najmniej jedna trzecia społeczeństwa, na co nikt nie zwraca uwagi. Przyjrzyjmy się temu dokładnie. 30 proc. populacji, czyli rzeczywiście najgorzej zarabiający Polacy, może liczyć na lokale miejskie i dodatki mieszkaniowe. 20 proc. osób – ci najlepiej zarabiający – poradzi sobie bez pomocy. Następne 20 proc. społeczeństwa ma zarobki, które pozwalają ubiegać się o dopłaty do kredytów. Pozostaje 30 proc. populacji: ludzie ci są za bogaci na pomoc państwa i za biedni na kredyt. Na przykład młodzi ludzie kończą dzisiaj studia, zaczynają pierwszą pracę, ale dostają za nią niewielkie pieniądze, zazwyczaj są na umowach śmieciowych, a o zdolności kredytowej mogą tylko pomarzyć. Niewielu jest szczęśliwców, którzy posiadają w dużym mieście mieszkanie po babci. W jaki sposób mają poważnie myśleć o swoim życiu i rodzinie, skoro nie mogą zaspokoić swojej najbardziej podstawowej potrzeby?
Dzielą lokale z przyjaciółmi, młode małżeństwa wspólnie wynajmują mieszkania.
Tak, tylko co to za życie, gdzie wszystko jest tymczasowe? Jeśli tego nie przemyślimy, grozi nam ostra społeczna segmentacja. Długotrwały brak dostępu do tanich mieszkań doprowadzi do dynamicznie rosnących nierówności.
To dzisiaj prawdopodobny scenariusz?
Istnieje realny scenariusz, że w najbliższych dekadach problemy z dostępem do tanich, ale przyzwoitych mieszkań – także pod względem dostępu do usług i komunikacji publicznej – oraz przestrzenna segregacja spowodują, iż coraz słabsza nić porozumienia między klasami społecznymi zostanie ostatecznie zerwana. Jako obywatele z zupełnie różnych światów staniemy się dla siebie zupełnie obcy. Segregacja postępuje najszybciej właśnie teraz. Do 1989 r. byliśmy stosunkowo egalitarnym społeczeństwem: w bloku mieszkał profesor, obok mieszkała sprzątaczka. Teraz to już jest rzadkość. Od kilku lat na wykładach przywołuję sugestywny obraz z filmu „Elizjum”, który pokazuje bogatych obywateli mieszkających na oddzielnym luksusowym satelicie. Nie mają tam wstępu osoby mniej zamożne – są pozostawione swojemu losowi na pogrążonej w chaosie Ziemi. Na koniec dochodzi do buntu rozpoczętego przez bohaterskiego Matta Damona.
To wciąż jednak science fiction.
Jasne, ale w obu Amerykach, Azji i Afryce grodzone osiedla, strzeżone przez uzbrojonych ochroniarzy, nikogo nie dziwią. Z jak dramatyczną sytuacją mamy do czynienia, ilustruje krążące w sieci jakiś czas temu ogłoszenie z ofertą pokoju za 350 zł miesięcznie, który de facto był zabudowanym balkonem. Prawdopodobnie propozycja ta była skierowana do pracowników z Ukrainy, którzy mieszkają w nie lepszych warunkach. Co mówi o naszym społeczeństwie to, że dopuszczalne jest oferowanie komuś mieszkania na balkonie?! Zdaję sobie sprawę, jak trudnym i długotrwałym procesem jest przekonanie ludzi, że problemu mieszkaniowego nie da się rozwiązać, budując po prostu więcej lokali. Ale żeby nasz kraj mógł się bezpiecznie rozwijać, jest to konieczne.
Mamy jakieś twarde dane, które pokazują skalę nierówności w dostępie do mieszkań?
Kiedy robiłam wyliczenia, wyszło mi, że statystycznie niedoboru mieszkań właściwie nie ma. W 2011 r. w Polsce było ok. 100 tys. mniej gospodarstw domowych niż lokali. Od tego czasu ubyło ponad 110 tys. mieszkańców, a mieszkań budowano średnio 150 tys. rocznie, a więc przez osiem lat przybyło ich ponad milion. To jest oczywiście statystyczne uproszczenie, które nie uwzględnia lokali znajdujących się w katastrofalnym stanie technicznym czy wielorodzinnych gospodarstw domowych. Ale i tak pokazuje ono, że postulat budowy trzech milionów mieszkań jest przesadzony. Najłatwiej oszacować skalę nierówności, zestawiając siłę nabywczą średniej pensji z metrami kwadratowymi mieszkania, które możemy za to kupić.
Na ile metrów nas stać?
Według danych z 2015 r. mediana wynagrodzenia wystarczy na 1 mkw. mieszkania w uśrednionej dla całej Polski cenie. Jeśli weźmiemy pod uwagę średni dochód rozporządzalny, będzie to ćwierć metra. Czyli żeby kupić 50-metrowe mieszkanie, trzeba by przeznaczać na nie wszystkie pensje przez około siedem lat. Co więcej, od 2015 r. ceny mieszkań wzrosły znacznie bardziej niż wynagrodzenia, a dane dotyczą cen średnich. Co oznacza, że obecnie ta proporcja jest jeszcze mniej korzystna dla mieszkańców dużych miast.
Zostaje kredyt, a przy braku zdolności kredytowej – najem po rynkowej cenie.
Dla dużej części osób wchodzących teraz w dorosłość jest to jedyna możliwość. A przecież brzmi to jak jakaś katastrofa. Istnieje cała grupa ludzi, którzy najzwyczajniej w świecie nie mają szans na bezpieczeństwo mieszkaniowe. Nie stać ich na kredyt, nie mają szans na pomoc państwa i nie ma dla nich innych opcji niż tymczasowe wynajmowanie lokum na wolnym rynku, często w kilka osób i bez gwarancji stabilności. Czy wie pan, że w Trójmieście można trafić na całkiem atrakcyjne oferty najmu od września do kwietnia, ale z nadejściem długiego weekendu majowego z dnia na dzień traci się miejsce do życia, bo prywatnym właścicielom bardziej opłaca się w tym okresie najem krótkoterminowy?
Czyli mamy poważny problem społeczny.
Cały czas jednak podkreślam, że w Polsce nie brakuje jakichkolwiek mieszkań. Brakuje mieszkań dostępnych. To mogą być mieszkania społeczne, czyli czynszowe lokale budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Czy mieszkania komunalne, które wcale nie muszą być tak tanie jak obecnie – nie chodzi o to, żeby cena najmu była niższa niż cena odtworzeniowa mieszkania, tylko żeby nie obejmowała zysku właściciela lokalu. Problem w tym, że miasta bardzo niewiele ich budują, praktycznie w ogóle. Najnowszy raport GUS podsumowujący gospodarkę mieszkaniową w latach 2013–2017 wskazuje, że w całej Polsce powstało w tym okresie niecałe 10 tys. lokali komunalnych. Czyli mniej niż 2 tys. rocznie w kraju, w którym jest 38 mln mieszkańców. Co więcej, ich rozkład nie jest równomierny. W całym województwie opolskim powstało 10 mieszkań komunalnych przez pięć lat.
Dziesięć?
Wiem, jak to brzmi, ale tak właśnie jest. Od lat obserwujemy w miastach proces wyprzedaży mieszkań komunalnych, które zostały jeszcze w zasobach nieruchomości publicznych. Na przykład w Gliwicach przynajmniej raz w tygodniu można znaleźć ogłoszenie o sprzedaży takiego lokalu. Mimo że osób oczekujących na mieszkania komunalne było w latach 2013–2017 ponad 150 tys. No i znowu problem jest najbardziej uderzający w dużych miastach. Ludzie, których nie stać na mieszkanie w Warszawie, zmuszeni są żyć poza stolicą. W związku z tym spędzają wiele godzin w drodze do i z pracy. Właściwie zostają przez to wykluczeni z miejskiego życia.
Jak z tymi problemami radzą sobie inne państwa europejskie?
W Niemczech każda nowa inwestycja musi mieć jakiś odsetek mieszkań przeznaczonych na potrzeby mieszkalnictwa dostępnego. Deweloperzy mają obowiązek je zapewnić taniej osobom, które spełniają określone wymogi, albo oddać w zarząd miastu. Władze miejskie dążą do tego, żeby nowe dzielnice powstawały w sposób zrównoważony, ponieważ jest to jedyna forma, w jakiej społeczeństwo nie ulegnie dalszej fragmentaryzacji, dalszemu podziałowi.
Jakiś czas temu w zagranicznych mediach można było przeczytać informację, że władze Berlina zdecydowały się wykupić znaczną liczbę mieszkań na wolnym rynku.
Zgadza się, co pokazuje, że cała ta gentryfikacja wychodzi Berlinowi bokiem. W latach 90. tamtejsze władze tak bardzo zachłysnęły się wolnym rynkiem, że sprzedały większość mieszkań należących do miasta. Po kilkudziesięciu latach okazało się, że taki scenariusz jest zabójczy dla społecznej tkanki: została tak rozszarpana, że w Berlinie powoli nie ma miejsca dla normalnych berlińczyków.
Nam też grozi taki scenariusz?
Jesteśmy jeszcze na etapie, że nie wszystkie lokale komunalne sprzedaliśmy, więc warto je uratować. Rozmawiając z niemieckimi architektami i urbanistami, pytałam ich, w jaki sposób przekonują społeczeństwo do świadomej polityki mieszkaniowej. Odpowiedzieli mi, że segregacja doszła u nich do takiego poziomu, że przeciętny obywatel ma już świadomości, jak duży jest to problem społeczny. Dziwili się wręcz, jak możemy tak nierozsądnie gospodarować swoimi miejskimi terenami i zasobami mieszkaniowymi, skoro widzimy, do czego niekontrolowany rynek doprowadził gdzie indziej.
Niemcy wyciągają wnioski z gentryfikacji. Tymczasem w Polsce proces ten wciąż przedstawiany jest w pozytywnym świetle. Mieszkańcy słyszą utopijne opowieści o tym, jak pięknie będzie wyglądało ich odnowione osiedle.
Uśmiecham się, ale rzeczywiście jest to straszne. Bo na czym polega gentryfikacja? To jest proces, w którym mechanizmy rynkowe powodują wypieranie mieszkańców z ich własnej dzielnicy, gdy ta staje się atrakcyjna – czy to w wyniku rewitalizacji, czy po prostu dlatego, że stała się modna. Nie jest tak, że kiedy w oknach pojawiają się piękne kwiaty, a na ulicach hipsterskie kawiarnie i odnowione elewacje, mieszkańcy automatycznie zaczną się bogacić. Było takie naiwne myślenie, że jak przyjdzie prywatny kapitał, wszystko będzie pięknie. Ale ten prywatny kapitał ma swoje wymagania. Może będzie pięknie, ale wartość estetyczna nie jest i nie może być jedyną wartością dla miasta. Zawsze musimy się zastanawiać, co się stanie z ludźmi, których w wyniku zachodzących procesów nie będzie już dłużej stać na mieszkanie w miejscu uważanym przez nich dotąd za dom.
Jak na tle innych państw prezentuje się nasza polityka mieszkaniowa?
W Polsce w ogóle takiej polityki nie mamy. Dzięki spec ustawie mieszkaniowej, niebezpodstawnie nazwanej przez środowisko urbanistyczne „lex deweloper”, dzisiaj możemy w całym kraju łatwo budować bez względu na realne potrzeby lokalowe. Nie ma natomiast żadnej regionalnej polityki mieszkaniowej, która byłaby bardzo istotnym narzędziem pozwalającym walczyć z suburbanizacją. Cały czas pokutuje u nas myślenie, że jest mało mieszkań, dlatego należy uwalniać grunty, żeby jak najwięcej wybudować. Polityka mieszkaniowa jest ciągle postrzegana w kategoriach wydatków i kosztów: „Nie stać nas na mieszkania komunalne, bo jesteśmy biednym państwem”. Tymczasem nie powinniśmy patrzeć na budowę osiedli jak na inwestycję, która powinna się zwrócić za kilka miesięcy, ale zastanawiać się, jakie mamy narzędzia, żeby zadbać o lepszą jakość życia naszych obywateli. Mogą nam w tym pomóc doświadczenia z deweloperami.
Ale w Polsce wszystkie inwestycje są podporządkowane deweloperom. Mało kto próbuje udawać, że liczy się także interes społeczny.
Tak, ale jak się spojrzy na proces inwestycyjny, to okaże się, że na czym zarabia deweloper? Jeśli wybuduje bloki w atrakcyjnej lokalizacji, z dobrym dostępem do usług publicznych, to zarobi na nich znacznie więcej, niż gdyby jego osiedle powstało w szczerym polu. Wartością dodaną jest „miejskość”, która stanowi przecież własność publiczną. Dlaczego nie mielibyśmy więc odzyskiwać części tej inwestycji? Trzeba zatrzymać proces prywatyzacji zysków i upubliczniania strat oraz wydatków.
Jak sobie to pani wyobraża w dzisiejszej Polsce?
Jeżeli deweloper zarabia na tym, że buduje osiedla w mieście, to powinien też coś miastu oddać. Jednym z warunków takiej inwestycji może być też przekazanie części lokali do zasobu mieszkań miejskich albo wynajmowanie ich po niższych kosztach. Albo przeznaczenie części z nich dla osób młodych. Chodzi o to, żeby odzyskać ułamek tej wartości dodanej, która jest wynikiem spekulacji. W ten sposób walczymy też z segregacją. Mamy bowiem różne grupy mieszkańców w jednej lokalizacji.
I tak bez żadnych zakłóceń ten proces przebiega w krajach zachodnich?
Nie jest tak, że wszyscy się z tym godzą i podchodzą do pomysłu hurraoptymistycznie. W Londynie deweloperzy starają się obejść przepisy – budują wymagane przez prawo dostępne mieszkania razem ze swoją inwestycją, ale w gorszej części, np. oddzielone drogą. To wszystko jest jednak kwestią dobrze skonstruowanych regulacji. Miasto to jest gra interesów – ważne jest tylko, żeby interesów publicznych też ktoś bronił.
Program „Mieszkanie plus”, hucznie ogłoszony przez rząd PiS w 2016 r., miał doprowadzić do zwiększenia dostępności tanich lokali, zwłaszcza na wynajem. Wielu komentatorów uważa go jednak za porażkę…
Program „Mieszkanie plus”, choć nie widać jeszcze jego efektów, przynajmniej w swoich założeniach stanowi pewną zmianę w myśleniu o mieszkaniach dostępnych dla ludzi mniej zamożnych. Dotychczas nasza polityka mieszkaniowa skupiała się na liczbie lokali budowanych przez deweloperów i ułatwianiu inwestycji przedsiębiorcom. Wsparcie dla osób ubogich było znikome. Na przykład program „Mieszkanie dla młodych” przewidywał dopłaty do kredytów, ale początkowo tylko w przypadku lokali z rynku pierwotnego. Założenie było takie, żeby oprócz nowych lokatorów skorzystali deweloperzy, co w konsekwencji miało także rozruszać naszą gospodarkę. Efekt był jednak taki, że mieszkania stały się droższe, bo inwestorzy wykorzystywali wsparcie państwa, aby podwyższać cenę kwalifikujących się do dopłat lokali. Program zaproponowany przez PiS jest właściwie pierwszym, który zakłada głównie budowę dostępnych mieszkań na wynajem.
Ma jakieś minusy?
Na pewno brakuje w nim całościowego myślenia, które uwzględniałoby regionalne zróżnicowanie potrzeb mieszkaniowych. Inne narzędzie jest potrzebne dla rozwijającej się Warszawy, a inne dla tracącego mieszkańców Bytomia. Poza tym mieszkania, które powstały do tej pory, są położone na bardzo peryferyjnych terenach, bo program bazuje na gruntach należących już do Skarbu Państwa. Mamy w efekcie do czynienia z wykluczeniem przez odległość. Budując tanie mieszkania w takich miejscach, odcinamy ludzi od tanich miejskich usług publicznych. Główne założenie programu, że będziemy budować na tanich gruntach, które już mamy, jest jego najsłabszym punktem i hamulcem. Szkoda także, że nie jest on bardziej wielostronny: powinien uzupełniać to, co działa, czyli np. TBS-y. No i największy problem to zniesienie ochrony lokatorów mieszkań z programu.
Czy peryferia w ogóle nie potrzebują nowych mieszkań?
Rzeczywiście nie zawsze potrzebują nowych lokali. Co nie oznacza, że zarówno peryferia, jak i miasta tracące mieszkańców nie mają swoich problemów mieszkaniowych, które zasługują na przemyślaną politykę. Przedmieścia potrzebują lepszego i zintegrowanego planowania według schematu, zgodnie z którym gmina wykupuje grunty, następnie przygotowuje dla nich ogólny masterplan, plan miejscowy, doprowadza infrastrukturę, dzieli działki, a potem część z nich sprzedaje prywatnym deweloperom, zaś część przeznacza na mieszkania dostępne: miejskie, budowane przez organizacje non profit czy przez spółdzielnie i kooperatywy. Gmina zarabiałaby wtedy na sprzedaży uzbrojonych działek, a przy okazji zachowałaby kontrolę nad inwestycją.
A co z miastami, które tracą mieszkańców?
W tym przypadku konieczna jest polityka, która polegałaby np. na punktowym dogęszczaniu centrum czy rewitalizacji obszarów lub zmianie ich przeznaczenia. Wymaga to bardzo precyzyjnie opracowanych działań. Śledziłam ostatnio, jak wyglądał proces budowy mieszkań w Katowicach, gdzie w ramach programu „Mieszkanie plus” powstaje osiedle na Nikiszowcu, dużym wolnym terenie. Powstaną nowe bloki, ale to nie jest odpowiedź na problem, który się tam pojawił. Według badań prowadzonych na naszej uczelni samo śródmieście Katowic byłoby lepszym terenem do budowy ponad 300 mieszkań, w bliskiej odległości do miejsc pracy i parkingów.
Jak z brakiem starannie przemyślanej polityki mieszkaniowej radzą sobie samorządy?
Podstawowym problemem – o czym już wspomniałam – jest przekonanie, że prawo własności jest niezbywalne. I że nie wiążą się z tym żadne obowiązki. W Niemczech i Anglii system planowania polega na wyznaczeniu terenów, na których można budować. U nas jest na odwrót. My wyznaczamy tereny, gdzie nie można budować. W tym pierwszym systemie wiadomo, że prawo własności łączy się z ograniczeniami. Jeżeli jestem właścicielem terenu, to mam w związku z tym także jakiś obowiązek. A u nas, mając własność, zyskuję sobie prawo do tego, żeby robić z nią, co mi się podoba, bo „nie będzie mi tutaj nikt mówił, co mam robić”. Pierwszym krokiem powinna być więc jest zmiana sposobu myślenia o mieście, jego potrzebach i potencjale. Zaczynam ją powoli dostrzegać wśród ludzi młodych, zaangażowanych miejskich aktywistów, na uczelniach. Nawet wśród urzędników miejskich i gminnych średniego szczebla pojawia się szersze myślenie, które bierze pod uwagę kwestie pomijane przez politycznych decydentów.
