Reprywatyzacja jest zbyt poważnym problemem, aby pozostawić ją wyłącznie w rękach rzeczoznawców majątkowych i popierających ich polityków. W demokratycznym państwie prawnym to niezawisłe sądy, a nie „eksperci” decydują o wysokości odszkodowań
W artykule „Straty niech liczą eksperci, nie politycy” (DGP nr 199) dr Tomasz Luterek – na tle komentarza do tzw. raportu komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich – prezentuje hipotezy na temat metody obliczania wartości reprywatyzowanych nieruchomości lub należnego za nie odszkodowania. Problem w tym, że przy przedstawieniu własnej wizji szacowania efektów reprywatyzacji w stolicy autor pomija powszechnie obowiązujące przepisy prawa i zdaje się bazować wyłącznie na swoich przemyśleniach z zakresu historii i ekonomii.
Polemizując ze stanowiskiem Tomasza Luterka, wypada na początek wskazać zbieżne punkty w naszych poglądach na kwestię szacowania wartości reprywatyzowanych nieruchomości i ogłoszonego ostatnio tzw. raportu komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich. Wyczerpują się one w konstatacji, że obliczeń tych powinni dokonywać eksperci w oparciu o specjalistyczną wiedzę, której z pewnością zabrakło przy sporządzonej na kolanie wyliczance zaprezentowanej w zestawie slajdów, zwanym dumnie raportem komisji. Dalej nasze stanowiska się rozchodzą. Tomasz Luterek zdaje się zgadzać z głównym założeniem, które komisja przyjęła, opracowując zestaw slajdów – ujęciem ogólnej wartości zreprywatyzowanych nieruchomości i wypłaconych przez miasto odszkodowań jako straty en bloc. Autor akceptuje wręcz podstawową tezę głoszoną przez komisję, jakoby wszystkie zwroty nieruchomości warszawskich lub wypłacone za nie odszkodowania były „stratą” dla Warszawy i Skarbu Państwa. Tymczasem jest to oczywistą nieprawdą – według niezależnych opinii skalę nieprawidłowości w reprywatyzacji warszawskiej szacuje się na ok. 5 proc. Co gorsza dr Luterek, krytykując metodo logię (czy wręcz jej brak) komisji, snuje wizje prawidłowego szacowania wartości reprywatyzacji w zupełnym oderwaniu od obowiązujących przepisów prawnych i ustabilizowanego orzecznictwa. Jednocześnie komentuje metody sądowego miarkowania odszkodowania w procesach reprywatyzacyjnych, co w ogóle nie jest przedmiotem tzw. raportu komisji, nie dostrzegając, że z poszczególnymi nieruchomościami w Warszawie wiążą się różne okoliczności faktyczne i prawne.
Autor zupełnie pomija w swej narracji to, że wypłacane dotychczas sądowe i administracyjne odszkodowania reprywatyzacyjne wynikają z aktów nacjonalizacyjnych bezprawnych, czyli wydanych nawet z pogwałceniem totalitarnego prawa komunistycznego, co wprost wpływa na sposób ich wyceny. Żaden sąd ani organ administracji nie wypłaca odszkodowania na podstawie samego tylko faktu powojennej nacjonalizacji, gdyż po prostu nie ma ku temu podstaw prawnych (brak ustawy reprywatyzacyjnej). Prowadzone przez autora rozważania i proponowane koncepcje nie uwzględniają tego aspektu, a mimo to na podstawie obecnego orzecznictwa sądowego – ukształtowanego na kanwie bezprawnej, a nie legalnej nacjonalizacji – autor proponuje niezwykle kontrowersyjne rozwiązania. Ich podstawą jest założenie, że każda nacjonalizacja była legalna (a ponadto poprzedzona okupacją niemiecką i sowiecką), więc rekompensaty powinny być symboliczne. Dochodzi tu do pomieszania pojęć, co bliskie jest manipulacji.
Zestaw slajdów z trzema prostymi działaniami
Komisja reprywatyzacyjna 8 października br. przedstawiła zestaw slajdów, w którym skupiła się na aspektach aferalno-politycznych. Dopiero w ostatniej części prezentacji pokazano kilka prymitywnych działań, mających rzekomo obrazować wartość zwróconych nieruchomości, wypłaconych odszkodowań oraz liczbę „zreprywatyzowanych” warszawiaków – cokolwiek miałoby to oznaczać.
Organ administracji publicznej zdecydowanie nie powinien posługiwać się mało rzetelnymi i nieprzejrzystymi danymi w dyskursie publicznym. W celu oszacowania wartości zreprywatyzowanych nieruchomości konieczne byłoby zatem zwrócenie się do specjalizujących się w tej materii rzeczoznawców majątkowych dysponujących odpowiednią wiedzą i stosownym doświadczeniem. Dowolne przyjęcie dla rzeczonych wyliczeń średniej ceny powierzchni użytkowej budynków i gruntów warszawskich, bez względu na ich lokalizację czy stan faktyczny, nie budzi zaufania do władzy publicznej.
Niezależnie jednak od powyższego, należy zaprotestować wobec prezentowania sumy ogólnej wartości zreprywatyzowanych nieruchomości warszawskich i wypłaconych przez miasto odszkodowań jako straty. Takie działania to kolejny przykład na to, jak komisja manipuluje faktami. Nie wolno jej bowiem ujmować tak zliczonych wartości jako strat, skoro odszkodowania były wypłacane, a nieruchomości zwracano na mocy powszechnie obowiązujących przepisów, na podstawie prawomocnych wyroków sądowych, zaś decyzje stanowiące podstawę zwrotu lub wypłaty nie zostały wzruszone. Komisja jako organ administracji publicznej musi respektować zarówno obowiązujące przepisy, jak i wiążące ją rozstrzygnięcia sądów i organów, zatem nie jest w żaden sposób uprawniona do przedstawiania ogólnej wartości zwrotów i odszkodowań jako strat. Takie stawianie sprawy to czysty populizm, niedopuszczalny dla organu administracji rządowej. Jest to ponadto obraźliwe dla tysięcy dawnych prawdziwych właścicieli warszawskich nieruchomości albo ich spadkobierców, którym po wielu latach bardzo trudnych postępowań udało się odzyskać rodzinne majątki lub otrzymać za nie chociaż częściowe rekompensaty. Dziś komisja i dr Luterek wiążą te procedury z patologiami, nazywając je dziką reprywatyzacją i wyłudzaniem odszkodowań.
Choć obecna aktywność komisji prowadzi do wzruszania decyzji reprywatyzacyjnych w poszczególnych przypadkach, nie pozwala to na kwestionowanie wszystkich zwrotów i odszkodowań en masse. Komisja nie dysponuje bowiem żadnymi twardymi danymi, które pozwalałyby na formułowanie tak rygorystycznych wniosków. Opiera się ona wyłącznie na przewidywaniach co do niezgodności z prawem pewnej liczby wydanych decyzji reprywatyzacyjnych. Przy czym nie wiadomo w ogóle, czy decyzje komisji są prawidłowe, skoro żadna z nich nie została jeszcze skontrolowana w sądowoadministracyjnym toku instancji, a ta, stosując kruczki prawne, wciąż blokuje rozpatrzenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skarg od wydanych przez nią decyzji. Poza tym działalność komisji wzbudza ogromne wątpliwości nie tylko co do poprawności dokonywanej wykładni prawa w zakresie, w jakim wydaje ona swoje decyzje, ale również co do konstytucyjności przepisów, w oparciu o które funkcjonuje i orzeka.
Te wszystkie okoliczności wskazują, że komisja nadużywa swojej pozycji jako organu administracji, manipulując opinią publiczną przez posługiwanie się informacjami, w których arbitralnie przedstawia się niezweryfikowane dane. Za ewentualne straty można by poczytywać dopiero zwroty i odszkodowania, do których doszło wskutek wadliwie wydanych decyzji administracyjnych, co następnie byłoby prawomocnie potwierdzone przez sądy administracyjne. Obecnie nie dysponujemy takimi danymi.
Ceny dzisiejsze, ale stan z momentu przejęcia nieruchomości
W komentowanym artykule Tomasz Luterek odnosi się do metody szacowania odszkodowań stosowanej w sprawach reprywatyzacyjnych w toku cywilnych postępowań sądowych. Uważa on, że niesłusznie w sprawach odszkodowawczych przyjmuje się ceny dzisiejsze zamiast cen z daty nacjonalizacji, zwaloryzowanych wskaźnikami Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Autor zdaje się nie zauważać takich szczegółów jak złodziejska wymiana pieniądza w 1950 r. czy możliwe wypaczenia przy stosowaniu miernika dolara amerykańskiego (zupełnie inna siła nabywcza tej waluty w PRL i obecnie). W swoich wywodach ukrywa jednak przede wszystkim to, że podstawą stosowania tych cen jest stan nieruchomości z momentu jej przejęcia, a zatem najczęściej z lat 40., 50. lub 60. zeszłego stulecia. Nikt nie otrzymuje bowiem odszkodowania za nieruchomości, które odzwierciedlałoby stan, w którym znajdują się one aktualnie. Natomiast stosowanie cen dzisiejszych wynika wprost z art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego, o czym autor podpisujący się jako prawnik powinien wiedzieć. Ma to na celu zwaloryzowanie szacowanego odszkodowania, skoro uwzględnia ono wyłącznie historyczny stan nieruchomości sprzed kilkudziesięciu lat. Doktor Luterek zdaje się przy tym nie zauważać różnicy między administracyjnymi i cywilnymi sprawami odszkodowawczymi. W tych pierwszych (prowadzonych na podstawie art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami) dawni właściciele nigdy nie złożyli wniosków dekretowych i w konsekwencji stracili wszelkie prawa do nieruchomości w latach 40. XX w.; przy szacowaniu ich szkody przyjmuje się stan nieruchomości z 1945 r. Natomiast w tych drugich (prowadzonych w ramach sądowego postępowania cywilnego) dawni właściciele złożyli wnioski dekretowe i w konsekwencji nabyli ekspektatywę prawa do gruntów, pozostając właścicielami posadowionych na takich gruntach budynków. Stracili oni wszelkie prawa do nieruchomości w wyniku błędnych decyzji odmownie rozpatrujących prawidłowo złożone wnioski. W takich przypadkach, wyliczając wartość odszkodowania, uwzględnia się stan nieruchomości z momentu wydania rażąco naruszającej prawo decyzji negatywnej. Niezależnie jednak od momentu, który uznaje się za relewantny dla stanu nieruchomości w procesie szacowania odszkodowania, i tak jego wartość nigdy nie odwzorowuje aktualnego jej stanu, ponieważ bazuje ona na stanie historycznym, a zatem na dostępie do drogi publicznej, mediów czy możliwościach zabudowy istniejących przed kilkudziesięcioma laty. Taki sposób szacowania szkody i tak będzie zawsze bardzo surowy dla dawnych właścicieli lub ich spadkobierców, skoro – przykładowo – przy bezprawnie przejętym gruncie stanowiącym niegdyś pole uprawne na obrzeżach dawnej Warszawy, a dziś będącym dzielnicą biurowców i budynków przemysłowych, i tak wylicza się odszkodowanie jak dla tego pola z lat 50. XX w. A przecież gdyby władza publiczna prawidłowo rozpoznała złożony wniosek dekretowy, dawni właściciele nadal dysponowaliby tą nieruchomością i mogliby ją w pewnym momencie korzystnie sprzedać pod budowę biurowców. Zatem odszkodowania odzwierciedlają często tylko niewielki procent rzeczywiście utraconego majątku.
W procesach reprywatyzacyjnych nikt nie dochodzi szkody za zniszczone w czasie wojny mienie. Chodzi jedynie o zwrot lub naprawę szkody wynikającej z bezpodstawnego odebrania tego, co się po wojnie ostało. W związku z tym mieszanie bezsprzecznej odpowiedzialności sprawców wojny za całe zło i zniszczenia nią wywołane oraz odpowiedzialności polskich władz za wadliwe stosowanie przepisów będących podstawą przejmowania nieruchomości jest nieuzasadnione
Wbrew powszechnej i nieprawdziwej opinii – powielanej bezkrytycznie przez dr. Luterka – dawni właściciele lub ich spadkobiercy ani nie odzyskują nieruchomości, ani też nie otrzymują odszkodowań bez rozliczenia nakładów czynionych przez Skarb Państwa lub m.st. Warszawę na reprywatyzowane nieruchomości. Tego typu rozliczenia wymagają jednak od podmiotów publicznych aktywnych i skutecznych działań w toku sądowego postępowania dowodowego. Co więcej, od dłuższego czasu podmioty publiczne skrupulatnie szacują i żądają pomniejszania wypłacanych odszkodowań o wartość nakładów poczynionych na daną nieruchomość od momentu bezprawnego jej przejęcia. Służą temu przepisy art. 224 i nast. kodeksu cywilnego, które pozwalają ocenić, co i w jakim zakresie musi zostać rozliczone w związku z kosztami remontów, napraw i utrzymania nieruchomości ponoszonymi przez podmioty publiczne. Są to procesy niejednokrotnie bardzo trudne dla odzyskujących mienie, gdyż w ich wyniku otrzymują zwrot np. domu w złym stanie technicznym, obciążony ponadto koniecznością zwrotu nakładów poniesionych wiele lat wcześniej ze środków publicznych.
Zabezpieczenia hipoteczne nieruchomości warszawskich nie obciążają dotychczasowych właścicieli
Jednym z koronnych argumentów artykułu dr. Luterka, mających świadczyć o rzekomo rażącym zawyżaniu odszkodowań przez sądy i organy, jest kwestia przedwojennych obciążeń hipotecznych. Autor dziwi się temu, że potomek byłego właściciela, który wybudował kamienicę z własnych środków, może dostać takie samo odszkodowanie jak potomek bankruta rozumianego jako właściciel, któremu odebrano zadłużoną kamienicę. Pomijając w tym miejscu obraźliwe i nieprzystające osobie ze stopniem naukowym utożsamianie właściciela zadłużonej kamienicy z bankrutem (czy Luterek dopuszcza myśl, że gdyby temu właścicielowi nie odebrano bezprawnie jego kamienicy, to mógłby on ją spłacić z dochodów przez nią przynoszonych?), konieczne jest ponowne odesłanie autora do przepisów prawa. A mianowicie dekret warszawski w art. 3 wprost przejął obciążenia hipoteczne na rachunek ówczesnej gminy m.st. Warszawy, której następcą prawnym jest dzisiejszy Skarb Państwa. Komunalizacja (w konsekwencji nacjonalizacja) gruntów warszawskich (a także majątków rolnych, przemysłowych itp.) następowała więc bez obciążeń hipotecznych, a wierzyciele hipoteczni mieli zostać zaspokojeni przez Skarb Państwa na podstawie odrębnych przepisów, które oczywiście nigdy nie zostały wydane (podobnie jak nie zostały zrealizowane obietnice zapewnienia odszkodowania składane w przepisach samego dekretu warszawskiego – art. 7 i art. 9, czy innych aktów ekspropriacyjnych, jak choćby w przepisach ustawy o nacjonalizacji przemysłu). W takiej sytuacji przedstawiciele nauki prawa zgodnie przyznają, że przedwojenne zabezpieczenia nie obciążają już dotychczasowych właścicieli nieruchomości warszawskich lub ich następców prawnych. Jedynym polem dyskusji w literaturze przedmiotu jest to, czy owe zabezpieczenia wygasły, czy przeszły na ówczesną gminę m.st. Warszawy jako beneficjenta powojennej komunalizacji. Zatem właściciel warszawski tracił nieruchomość z obciążoną hipoteką, którą powinien spłacić Skarb Państwa (o ile nie wygasła). A więc odliczanie od odszkodowania za bezprawną nacjonalizację obciążeń hipotecznych byłoby kolejną niesprawiedliwością – właścicielowi odebrano nieruchomość bez obciążeń, a decydujący przy wycenie odszkodowania stan na datę nacjonalizacji nie może uwzględniać obciążeń, które przeszły na Skarb Państwa (o ile nie wygasły). Hipotezy o konieczności uwzględnienia wartości przedwojennych obciążeń hipotecznych akurat w przypadku nieruchomości warszawskich nie znajdują zatem żadnego oparcia w przepisach.
Co ma wojna i jej sprawcy do powojennej wartości przejętych przez polskie władze nieruchomości?
Zupełne zdumienie budzi natomiast przedstawiona przez dr. Luterka koncepcja metody szacowania reprywatyzowanych nieruchomości do celów odszkodowawczych. W swojej wizji zakłada on szczegółowe badanie przedwojennej wartości nieruchomości, uwzględnienie zaistniałych zniszczeń i nakładów poczynionych w trakcie wojny i w końcu przyjęcie powojennej wartości nieruchomości z momentu jej przejęcia. Taka koncepcja – jako uwzględniająca wszelkie możliwe czynniki wpływające na wartość nieruchomości zmieniającej się podczas wojennej i powojennej zawieruchy – mogłaby na pierwszy rzut oka wydawać się uzasadniona. Problem w tym, że miesza ona przedwojenny, wojenny i powojenny stan faktyczny i prawny, a zatem nie nadaje się w ogóle do zastosowania przy uwzględnieniu wszystkich tych czynników.
Luterek szeroko opisuje przyczyny spadku wartości nieruchomości związane z wojną, okupacją, nakładami czy też zniszczeniami wojennymi i ogólnym obniżeniem wartości majątku narodowego. W tym względzie ma słuszność, jednakże nie ma to żadnego znaczenia z punktu widzenia odszkodowań nacjonalizacyjnych. Może trzeba przypomnieć z pozoru oczywisty fakt, że powojenne nacjonalizacje były dokonywane przez państwo polskie, nie zaś przez Niemców czy Sowietów. To polskie władze (legalne, co potwierdził Trybunał Konstytucyjny) wydawały akty nacjonalizacyjne, które w tysiącach przypadków były wykonywane nawet z ich pogwałceniem. Nacjonalizacja nieruchomości dokonywana była zatem w stanie faktycznym powojennym, czyli w sytuacji ich zniszczeń, nakładów itd. A obecnie w procesach reprywatyzacyjnych dawni właściciele lub ich następcy prawni nie domagają się odszkodowań obliczanych według przedwojennej wartości czy stanu nieruchomości. Osoby uprawnione chcą jedynie zwrócenia im nieruchomości lub naprawienia szkody za ich przejęcie wedle stanu nieruchomości z momentu tego przejęcia. Innymi słowy, nikt nie domaga się zwrotów czy odszkodowań za niezniszczone przedwojenne nieruchomości, a przepisy i orzecznictwo nakazują uwzględnianie stanu nieruchomości z chwili przejęcia (zniszczenia, nakłady, bez względu na to, kto ich dokonał), przy zwrotach zaś możliwe są postępowania rozliczeniowe za nakłady poczynione przez podmioty publiczne. Jaki jest zatem sens badania tych wszystkich elementów determinujących przedwojenną i powojenną wartość nieruchomości, skoro punktem wyjścia w sprawach reprywatyzacyjnych jest i tak moment przejęcia nieruchomości w stanie faktycznym, w jakim znajdowała się ona po wojnie. W takim ujęciu tak szeroko zakrojone szacunki są bezcelowe, skoro można obliczyć wartość należnego odszkodowania czy wysokość koniecznych rozliczeń, wychodząc od stanu nieruchomości z momentu jej przejęcia.
W omawianym artykule autor niepotrzebnie więc łączy kwestie odpowiedzialności za wojenne zniszczenia oraz powojenną i prawnie wadliwą ekspropriację. Za wojenne zniszczenia oczywiście powinni odpowiadać okupanci, ale te zniszczone nieruchomości znacjonalizowało państwo polskie. Ponownie trzeba zaznaczyć, że w procesach reprywatyzacyjnych nikt nie dochodzi szkody za zniszczone w czasie wojny mienie. Chodzi jedynie o zwrot lub naprawę szkody wynikającej z bezpodstawnego odebrania tego, co się po wojnie ostało. W związku z tym mieszanie bezsprzecznej odpowiedzialności sprawców wojny za całe zło i zniszczenia nią wywołane oraz odpowiedzialności polskich władz za wadliwe stosowanie przepisów będących podstawą przejmowania nieruchomości jest niczym nieuzasadnione. Nie można wskazać jednoznacznej relacji faktyczno-prawnej między działaniami wojennymi (nawet tymi niezgodnymi z prawem międzynarodowym) i złym stosowaniem samodzielnie uchwalonych przez komunistów powojennych przepisów wywłaszczeniowych.
Reasumując, choć w komentowanym artykule Tomasz Luterek postuluje interdyscyplinarne podejście do szacowania wartości przejętych przez państwo nieruchomości, zbacza z tej drogi, skupiając się na własnych przemyśleniach historiozoficznych z zakresu powojennej ekspropriacji i lekceważąc powszechnie obowiązujące przepisy i ustabilizowane orzecznictwo. Tymczasem przy tego typu obliczeniach należy korzystać ze specjalistycznej wiedzy i doświadczenia rzeczoznawców majątków, ale w granicach wyznaczanych przez prawo, a nie w ramach determinowanych przez ideologiczne, polityczno-historyczne rozważania na temat wojennych i powojennych zmian własnościowych w Polsce. Metoda obliczania wciąż czeka na wypracowanie przez ekspertów.