Subskrybuj nas na Youtube
Specustawa mieszkaniowa umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji im towarzyszących nawet wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jednak nie czyni tego bezwarunkowo.
/>
Dobrze, bo szybko, ale źle, że czasu tak mało
Tylko 60 dni na podjęcie uchwały przez radę gminy od momentu wpłynięcia wniosku inwestora. Trzy dni na umieszczenie go w BIP i tyle samo czasu na przesłanie wniosku inwestora do opinii organów wskazanych w ustawie.
Samorządowcy obawiają się, że nie zdążą.
– Długotrwałość procedur administracyjnych jest powszechnie odczuwaną bolączką – nie ma wątpliwości Marek Karzyński, dyrektor biura planowania przestrzennego Urzędu Miasta w Gdyni.– Specustawa zakłada skrócenie czasu przygotowania inwestycji z pięciu lat do jednego roku, co wydaje się oczekiwanym postępem – zauważa. Wtóruje mu Marcin Zawiła, prezydent Jeleniej Góry, który otwarcie mówi, że obecne procedury planistyczne trwają zbyt długo, biorąc pod uwagę tempo zmian procesów gospodarczych.
Ale to, co wydaje się dobrą stroną nowych przepisów, będzie jednocześnie przysparzało samorządom problemów. – Terminy trzydniowe obowiązują już wprawdzie w prawie budowlanym (istnieje obowiązek zamieszczania w BIP informacji o zgłoszeniach robót budowlanych) – zauważa Daniel Nowok, naczelnik wydziału urbanistyki i architektury Urzędu Miasta Ruda Śląska. – Jednak w zależności od posiadanego sprzętu i technologii zeskanowanie całości wniosku oraz załączonych dokumentów i udostępnienie ich w BIP w ciągu takiego czasu może się okazać trudne – dodaje. Jego zdaniem także przygotowanie i wysłanie korespondencji do szeregu organów uzgadniających i opiniujących inwestycję w tak krótkim czasie może być trudne. – Chyba że powołano by specjalną komórkę, która zajmowałaby się wyłącznie załatwianiem tylko takich wniosków – podpowiada Daniel Nowok.
Zbyt krótkie terminy krytykuje także dr Jan Golba, burmistrz Muszyny. – Trudno jest dziś ocenić, jaka będzie skala inwestycji, ale na pewno dla małych gmin będzie to duży problem. – Co chwilę nakładane są na nas nowe obowiązki, ale nikt nas nie pyta, czy mamy na to środki i czy im podołamy, jeżeli nie zatrudnimy do pracy nowych ludzi – mówi.
Wątpliwości, że trzydniowy termin podjęcia obowiązku powiadomienia o możliwości przedstawienia opinii jest niewystarczający w świetle zakresu czynności spoczywających na organie, nie ma też Anna Kulbicka-Tondel, rzecznik prasowy prezydenta Torunia. Podobnie uważają pod Tatrami. – Ustawowe terminy wydają się krótkie – stwierdza Marta Gratkowska, szefowa zakopiańskiego biura planowania przestrzennego. – W intencji ustawodawcy mają one usprawnić proces inwestycyjny i w tym kontekście przywołane terminy są zrozumiałe, choć z drugiej strony może to rodzić problemy natury logistycznej i technicznej – mówi. Zdaniem zakopiańczyków sprawdziłyby się terminy siedmiodniowe. Prezydent Jeleniej Góry zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię – otóż organy, do których będą trafiać wnioski o opinie, także mogą się nie wyrobić w terminie 21 dni. – Już dziś mają z tym problemy, a dodatkowo mogą zostać zasypane dziesiątkami nowych spraw – tłumaczy Marcin Zawiła.
Czy zawsze można odmówić ustalenia lokalizacji
Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy „rada gminy podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy ” . Już pojawiają się pytania, jak należy go interpretować.
Brakuje jednoznacznego przekazu, co oznacza art. 7 ust. 4 – mówi Marek Karzyński z Gdyni. – Potrzeby mieszkaniowe nigdy nie będą zaspokojone w 100 proc., czy oznacza to zatem, że rada gminy nie może odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji wnioskowanej inwestycji, jeśli inwestycja spełnia wymagania określone w specustawie? Taka interpretacja, niestety prawdopodobna, stanowiłaby drastyczne złamanie zasady władztwa planistycznego gminy i należałoby ocenić ją jednoznacznie negatywnie – uważa przedstawiciel Gdyni.
– W praktyce może być trudno odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji inwestycji. Ustawa szczegółowo określa zawartość wniosku i wymagane uzgodnienia, więc spełnienie tych wymagań przez inwestora utrudni radzie odrzucenie wniosku, a wówczas ewentualna uchwała odmowna może być uchylona przez organ nadzorczy – twierdzi Włodzimierz Tutaj, rzecznik prasowy częstochowskiego ratusza. A z kolei Daniel Nowok zauważa, ze jeśli inwestycja będzie planowana na terenie, dla którego wcześniejszą uchwałą rada gminy przyzwoliła na zabudowę mieszkaniową (uchwała zatwierdzająca studium uwarunkowań), to nie będzie przesłanek, by odmawiać ustalenia lokalizacji.
Jednak zdanie „rada gminy podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy” można zinterpretować także inaczej. – Gdy zdanie to odczytamy w sposób mówiący, iż stan zaspokajania potrzeb mieszkaniowych „bierze pod uwagę na równi z innymi czynnikami”, takimi jak kontekst otoczenia czy potrzeby ustanowienia terenów zielonych lub lokalizacji pożytku publicznego, rada gminy będzie tu w podejmowaniu decyzji w pełni samodzielna, sytuacja jest zupełnie inna i gmina dostaje narzędzie, jednocześnie skracające procedury i pozwalające dobrze gospodarować przestrzenią – zauważa Marek Karzyński.
Co na to Ministerstwo Rozwoju? Zapewnia, że zgodnie z ustawą lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie następowała wyłącznie za zgodą rady gminy. Brak pozytywnej uchwały rady gminy oznaczać ma weto dla inwestycji mieszkaniowej (stanowisko MR).
!Resort rozwoju: nawet jeśli inwestycja będzie zgodna ze studium, rada gminy nie musi przyjąć rozstrzygnięcia pozytywnego dla inwestora. Zgodność ze studium jest warunkiem koniecznym, ale niejedynym
Tyle tylko, że uchwały niebędące po myśli inwestorów mogą zostać przez nich zaskarżone do sądów. – Sąd oceniając legalność uchwały, skoncentruje się na badaniu, czy zostały spełnione przesłanki jej wydania, a motywów rozstrzygnięcia poszukiwać będzie w uzasadnieniu uchwały – wyjaśnia mec. Agata Legat z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners.