Trzy największe obawy związane ze specustawą mieszkaniową

Architekci, urbaniści i aktywiści ruchów miejskich grzmią, że "spectryb" jest na rękę deweloperom, bo dopuszcza budowę, gdzie się da, choćby wbrew obowiązującym planom zagospodarowania, z dala od infrastruktury społecznej i bez poszanowania dla przyrody. Apokaliptyczne wizje marnej jakości bloków, budowanych w szczerym polu, kontra tysiące nowych mieszkań w rozsądnych cenach – rządowa specustawa mieszkaniowa rozpala emocje. Jej projekt trafił właśnie do konsultacji społecznych. Mają potrwać do końca marca, a w połowie roku specustawa, która miała ułatwić niezamożnym łatwiejszy dostęp do mieszkań, ma już zacząć obowiązywać.

- Spectryb nie pozwala działać wbrew miejscowym planom, bo na to będzie potrzebna zgoda gminy. Tej samej, która plany uchwaliła. Nie wyobrażam sobie gminy, która na terenach przeznaczonych pod inwestycje publiczne, zgodzi się wybudować osiedle. Mieszkańcy jej tego nie wybaczą i wymienią władze w następnych wyborach - mówi Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Specustawa ważniejsza od miejskich planów zagospodarowania przestrzennego

art. 6, pkt 1

Największy spór idzie o artykuł 6 pkt 1 specustawy, który brzmi: „W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej na terenie, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje tych inwestycji lub inwestycja w jakimkolwiek zakresie jest niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor występuje z wnioskiem o wyrażenie zgody na realizację tych inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy”.

W praktyce, gdy zaistnieje podobna sytuacja, inwestor będzie musiał zwrócić się do gminy, by wyraziła zgodę na zmianę planu. Radni będą mieć 60 dni na decyzję. Z ich uchwałą inwestor zwróci się do wojewody o wydanie decyzji lokalizacyjnej, która jest podstawą do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli dla konkretnego terenu miejscowego planu zagospodarowania w ogóle nie ma, inwestor zwraca się bezpośrednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Każdy z nich ma 60 dni na odpowiedź. Ich decyzja jest podstawą do wydania przez wojewodę decyzji lokalizacyjnej, a potem pozwolenia na budowę.

Czy wojewoda będzie musiał liczyć się ze zdaniem wójta, burmistrza lub prezydenta? Czy może wydać decyzję lokalizacyjną wbrew ich opinii? Resort inwestycji i rozwoju zapewnia, że samorząd jest włodarzem terenu i co zdecyduje, to święte. Ale ze specustawy wprost to nie wynika. Wojewodzie, który podejmie decyzję według własnego widzimisię, nic nie grozi.-Widzieliśmy już różne akty prawne pisane pod interesy deweloperów, ale czegoś takiego jeszcze nie. Ta ustawa wyjmuje firmy deweloperskie spod prawa o planowaniu miejscowym. Co to oznacza? Że można będzie budować osiedla mieszkaniowe bez oglądania się na zieleń, usługi, funkcje społeczne jak szkoły czy przedszkola – mówi Jan Mencwel, prezes stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

Opinia Mencwela nie jest bezpodstawna. Można sobie wyobrazić, że gmina, która potrzebuje tanich czynszówek dla swoich mieszkańców, pozwoli je zbudować nawet w miejscu, które we wcześniejszych planach przeznaczyła na zupełnie inne cele: rekreację albo park.

Ale obawy przedstawiciela MJN zbija Konrad Płochocki z PZFD. - Nie przesadzajmy, inwestor nadal musi zdobyć wszystkie zgody i pozwolenia, ale w specustawie znalazła się twarda sankcja: milczenie urzędu oznacza zgodę lub 500 zł kary za każdy dzień opóźnienia. I podaje przykład: w miastach, gdzie obowiązują kary za zwłokę, 90 proc. decyzji o pozwoleniu na budowę jest wydawanych w terminie. Za to 90 proc. wuzetek jest wydawanych z przekroczeniem terminu.

Daleko od szosy

art. 11

Art. 11 specustawy mówi, że inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 1000 m od przystanku transportu publicznego i sklepu oraz nie dalej niż 3000 m od szkoły podstawowej, przedszkola i terenów rekreacyjnych. Przepis jest bardzo nieprecyzyjny – nie wiadomo, czy wystarczy przystanek z jednym autobusem, odjeżdżającym raz dziennie, czy musi być obsługiwany przez kilka linii. Podobnie jak nie wiadomo, czy placówka podstawowych usług handlowych, o której mówi przepis, to zwykła budka czy może galeria handlowa.

- Specustawa pozwala lokalizować osiedla, które będą „wisieć” na jednym przystanku komunikacji publicznej. Inne parametry też są ekstremalne, powiedziałabym, że sportowe: 3 km do szkoły, kilometr do sklepu. Nie wszyscy mogą chodzić tak daleko – mówi prof. Ewa Kuryłowicz, z której opinią zgadza się też Zbigniew Maćków z Wrocławia. - Kilometr do najbliższego przystanku to standard rodem z krajów azjatyckich. W Europie ta odległość nie może przekraczać 400 m. Parki i tereny rekreacyjne powinny być oddalone od osiedla 15 minut spacerem, a nie 3 km od miejsca zamieszkania .

Jeśli w pobliżu nie ma szkoły ani przedszkola, a inwestor ich nie wybuduje, będzie musiał przekazać na rzecz gminy kwoty odpowiadające 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki dziecka w czasie przewozu. - A co w szóstym roku? A co z zajęciami pozalekcyjnymi, wieczornymi, sobotnimi? Na nie też dzieci będą dowożone czy będą szły kilka kilometrów piechotą? - zastanawia się architekt. - Boję się, że powstaną archipelagi wysepek po dwa, trzy budynki, z armią busików, które będą dowozić po kilkoro dzieci do szkół.

Artur Soboń, wiceminister w resorcie infrastruktury i rozwoju zapewnia, że w zamian za specjalny tryb przygotowania inwestycji mieszkaniowych, deweloperzy będą musieli spełnić wyższe standardy urbanistyczne. Będą z nich rozliczani na etapie pozwolenia na użytkowanie. I tak: w miastach do 30 tys. mieszkańców budynki nie mogą mieć więcej niż trzy kondygnacje naziemne, w miastach do 100 tys. mieszkańców – maksymalnie cztery, dopiero w największych metropoliach można budować bez ograniczeń wysokościowych. Na jedną osobę ma przypadać nie mniej niż 28 mkw., na każdą następną 15 mkw. I co najważniejsze – przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji na realizację inwestycji mieszkaniowej deweloper będzie musiał przeprowadzić publiczny konkurs na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną.

- Każdy projekt osiedla jest poprzedzony koncepcją urbanistyczno-architektoniczną. Taki argument można wciskać komuś, kto nie wie, o czym się do niego mówi – odpowiada Borys Lewandowski, członek Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, architekt. -To plany miejscowe są nowatorskim rozwiązaniem - narzędziem do kontrolowania inwestorów, którzy dopuszczali się nadużyć. Ustawa o planowaniu przestrzennym nie powstała ze względu na właścicieli domków jednorodzinnych, tylko ze względu na deweloperów. Nie możemy teraz pozwolić na wyłączenie ich spod prawa i pozwolić im na pisanie go pod siebie. Deweloperzy nie mogą pisać urbanistyki. Powrót do wuzetek to cofanie się w rozwoju legislacyjnym.

Prawdą jest, że w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy (popularne wuzetki) powstaje ponad połowa wszystkich inwestycji w Polsce. Wydaje się je tam, gdzie nie ma planów zagospodarowania. Tylko jedna trzecia część kraju jest nimi pokryta. Uchwalanie planów trwa latami i drogo kosztuje. Dlatego wuzetki to furtka, z której korzystają wszyscy chcący budować: deweloperzy i drobni inwestorzy, marzący o własnym domu.Wuzetki wyrządziły wiele szkody – pozwoliły na chaotyczną i rozproszoną zabudowę, rozlewanie się miast na peryferia, do których trudno doprowadzić drogi, sieci kanalizacyjne czy komunikację. Specustawa zamiast poprawić sytuację, może ją jedynie pogorszyć. - Jeśli deweloper zbuduje osiedle pośrodku popegeerowskich pól, to nikt nie będzie chciał tam mieszkać – uspokaja Konrad Płochocki.

#lexszyszko

art. 22

Spore emocje budzi też art. 22 specustawy, który mówi, że na wniosek inwestora „właściwy organ” (wojewoda po uzgodnieniu z wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta) zezwala na wycięcie drzew lub krzewów znajdujących się na terenie planowanej budowy.

Zdaniem aktywistów ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, przepisy likwidują nadzór nad wycinkami zieleni. To kolejne #lexszyszko, tylko bardziej zakamuflowane.
- Mogą być sytuacje, gdy przy dużych inwestycjach trzeba będzie wycinać drzewa – przyznaje wiceminister Soboń. - Ale na terenach chronionych budować nie wolno.
Konrada Płochockiego z PZFD irytują takie zarzuty. Jego zdaniem wybór jest prosty: albo decydujemy się na budowę mieszkań, albo mówimy ludziom: mieszkajcie dalej, jak mieszkacie, w przeludnionych lokalach, w starzejących się blokach z wielkiej płyty. Trzeciej drogi nie widzi. Nawet po specustawie nie spodziewa się cudów, ale jest pewien, że inwestycje przyspieszą.

Prof. Ewa Kuryłowicz jest bardziej sceptyczna. - Słyszałam porównania, że specustawa drogowa też budziła wątpliwości, gdy była wprowadzana. To prawda, ale ludzie to nie samochody. Dobro ludzi, widziane kompleksowo, powinno być najważniejsze – mówi.