- Ustawa bardzo dobrze zabezpiecza nieruchomości Skarbu Państwa i interesy najemców. W razie kłopotów operatora mieszkaniowego podmiot go zastępujący wstąpi we wszystkie jego obowiązki - mówi w wywiadzie dla DGP Tomasz Żuchowski podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa.
Zgodnie z ustawą o KZN powiaty i miasta na prawach powiatów co do zasady będą miały tylko dwa miesiące na sporządzenie i przekazanie wojewodom wykazów nieruchomości Skarbu Państwa. Czy to nie za mało? Szczególnie, że spóźnialskim będą grozić kary finansowe.
Reklama
Dane, które za pośrednictwem wojewodów trafią do Krajowego Zasobu Nieruchomości, są dostępne w publicznych rejestrach. Co to oznacza w praktyce? Otóż, jeśli do urzędu wpłynie prośba o przekazanie tego typu danych w ramach dostępu do informacji publicznej – a taką prośbę ma prawo złożyć każda osoba – to wnioskodawca powinien je otrzymać z zasady w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez organ pisma w tej sprawie. Ponadto część danych jest też powszechnie dostępna w internecie, np. przeznaczenie działek na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy ich funkcje w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania w gminie. Podsumowując. Tym, co trzeba przekazać do KZN, powinien dysponować każdy podmiot gospodarujący nieruchomościami Skarbu Państwa.

Reklama
Jakie konkretnie informacje będą musiały trafić do KZN?
Dotyczące nieruchomości, którymi w imieniu Skarbu Państwa gospodarują obecnie starostowie, prezydenci miast na prawach powiatów oraz zarządcy centralni, np. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Co więcej, w wykazie muszą się znaleźć informacje tylko o nieruchomościach położonych w granicach miast oraz znajdujące się poza tymi granicami, o ile plan miejscowy lub studium przewidują dla nich możliwość zabudowy mieszkaniowej. Chciałbym także podkreślić, że terminy na wykonanie i przekazanie wykazów są wystarczająco długie – w zależności od organu wynoszą one od 60 do 180 dni od dnia wejścia w życie ustawy o KZN, co następuje dodatkowo po upływie 30-dniowego vacatio legis. Ustawa wchodzi w życie 11 września 2017 r., tak więc starostowie i prezydenci mają dużo czasu, żeby przygotować i przekazać dane. Ułatwieniem w realizacji tego obowiązku jest to, że dzień przed opublikowaniem ustawy w Dzienniku Ustaw na stronie internetowej resortu pojawił się projekt tabeli, w jakiej będzie się przesyłać zestawienia. Zrobiliśmy to, jak tylko się dowiedzieliśmy, że prezydent RP podpisał ustawę stanowiącą podstawę prawną do przekazywania wykazów. Przy czym ostateczny kształt tabeli podlega obecnie konsultacjom, również z samorządowcami.
Ale zapewne nie wszystkie informacje, którymi dysponują samorządy, są aktualne?
Oczywiście samorządowcy będą musieli sprawdzić aktualność posiadanych przez siebie informacji. Ale po to właśnie został określony termin przekazania wykazów, żeby dokonać tego w określonym czasie i ujednolicony sposób. Chodzi o to, żeby łatwiej można było z tych informacji skorzystać, także by była możliwość ich rzetelnego porównywania i analiz. Będą one też przydatne samym starostom i prezydentom – właśnie dlatego, że będą aktualne. Wykazy przekazane przez starostów zweryfikuje wojewoda pod względem zgodności i kompletności danych w terminie 30 dni od otrzymania dokumentacji. W przypadku niezgodności z ustawą lub niekompletności danych wskazany zostanie termin i zakres uzupełnienia wykazu. Oznacza to, że KZN otrzyma część wykazów nieruchomości SP położonych na obszarach miejskich najwcześniej 10 listopada 2017 r., natomiast większość zostanie przekazane do KZN najwcześniej 10 grudnia 2017 r. Dodam, że dopiero po zakończeniu procesu opracowywania i weryfikacji możliwe będzie określenie przez KZN, czy wystąpi do odpowiedniego organu o przekazanie do zasobu KZN konkretnej nieruchomości. Sam wykaz bowiem nie oznacza takiego przekazania. Nie przewiduje się bowiem automatyzmu w tym zakresie.
Czy nie obawiają się państwo niechęci w dzieleniu się terenami, co do których miasta miały inne plany?
Przypominam, że chodzi o tereny Skarbu Państwa, a nie samorządowe. Gospodarka tymi gruntami sprowadzała się w ostatnich latach do ich zbywania w trybie przetargowym, którym z różnych przyczyn, także ze względu na konieczność przeznaczenia na nabycie określonych środków, samorządy nie były zainteresowane. Dlatego nie obawiam się oporu samorządów przed zwiększeniem tego typu aktywności inwestycyjnej wobec tych terenów. Jednocześnie podkreślam, że ustawa o KZN nie zmienia kompetencji organów gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina chce, by dany teren pozostał niezabudowany, może uchwalić plan miejscowy zakazujący na nim zabudowy.
Gruntami o jakiej powierzchni będzie dysponował KZN i jaka liczba mieszkań może na nich zostać zbudowana? Czy szacowali to państwo?
Dokonanie takich szacunków będzie możliwe po otrzymaniu pierwszych danych, co, jak już wspominałem, może nastąpić najwcześniej po 10 listopada 2017 r. Spodziewam się, że – wbrew temu, czego oczekiwali pesymiści – będzie to ilość odpowiednia do zamierzeń wynikających z programu mieszkaniowego rządu. I wbrew obawom formułowanym na etapie prac parlamentarnych, w wielu przypadkach będą to tereny także w centrach miast, które są już uzbrojone albo są łatwe do uzbrojenia.
„Mieszkanie plus” jest już realizowane w dwóch gminach – Jarocinie i Białej Podlaskiej. Czy na tej podstawie można przewidzieć zainteresowanie Polaków tych programem? Pytam o to, gdyż mieszkania plus dla przyszłych lokatorów będą opcją droższą i mniej pewną niż lokale komunalne, w efekcie Polacy mogą nie być nimi zainteresowani.
Faktycznie o spodziewanym odzewie przyszłych najemców i docelowo także właścicieli na razie można mówić tylko na podstawie pierwszych naborów w Jarocinie i Białej Podlaskiej, gdzie trwają już budowy. Jednak w obu przypadkach chętnych jest kilkakrotnie więcej niż mieszkań. Pewnie w przyszłości liczba chętnych i wybudowanych lokali będą się lepiej równoważyć. Jednocześnie chciałbym podkreślić, że rola i charakter lokalu komunalnego jest zupełnie inna, jak również adresowana do innego kręgu osób niż lokale budowane na gruntach KZN. Nie jest więc zasadne porównywanie tych dwóch obszarów budownictwa ani także kosztów ponoszonych przez ich mieszkańców.
A czy samorządy w ogóle są zainteresowane wejściem do programu „Mieszkanie plus”?
Jeszcze przed przyjęciem ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości bardzo wiele samorządów zaangażowało się w zebranie informacji o zainteresowaniu mieszkaniami na wynajem z opcją wykupu. Część z nich przygotowała odpowiednie dane o swoich nieruchomościach. W części już trwają budowy rozpoczęte w ramach pilotażu BGK Nieruchomości SA; w innych przygotowywane są rozwiązania umożliwiające rozpoczęcie odpowiednich działań. Zainteresowanie gmin jest oczywiście pochodną zainteresowania ich mieszkańców, bo dostępne lokale na wynajem będą elementem lokalnych programów mieszkaniowych. Natomiast po ogłoszeniu ustawy, mimo trwającego sezonu urlopowego, da się zauważyć nie tylko wzrost zainteresowania gmin, ale także osób prywatnych przeznaczeniem swoich terenów pod zabudowę mieszkaniową realizowaną zgodnie z przepisami ustawy o KZN.
Czy pana zdaniem gminy będą chciały być operatorami programu „Mieszkanie plus” w myśl ustawy o KZN, czy raczej będą zachęcały do tego przedsiębiorców?
Współpraca KZN z gminami dotyczy w pierwszej kolejności ustalenia kryteriów pierwszeństwa naboru chętnych, które znajdą się w ogłoszeniu o przetargu i będą obowiązywały operatora mieszkaniowego. Spodziewamy się, że samorządy zechcą być operatorami mieszkaniowymi za pośrednictwem swoich spółek. W mniejszych jednostkach będzie to po prostu łatwiejszy i szybszy model rozpoczynania pierwszych inwestycji. Potem, gdy rynek mieszkań na wynajem będzie się rozwijać, także i w mniejszych samorządach zaangażowanie partnerów prywatnych, którzy zobaczą w tym modelu atrakcyjny sposób na pozyskiwanie niewysokiej, ale bardzo stabilnej renty kapitałowej, może być dominującym rozwiązaniem. Chciałbym także zauważyć, że ustawa umożliwia gminom tworzenie wspólnie z KZN spółek celowych, których zadaniem będzie zwiększanie liczby mieszkań, tak na wynajem, jak i tych wchodzących do mieszkaniowego zasobu gminy.
Jest jeszcze kwestia planów zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy ich braku? Czy nie będzie to przeszkodą w rozwijaniu programu?
Plany miejscowe nie stanowią jakiejkolwiek bariery w realizacji idei rozwoju mieszkalnictwa. Wręcz przeciwnie. Chciałbym zauważyć, że nawet sami urbaniści obliczyli i ogłosili kilka lat temu, że potencjał terenów przeznaczonych w Polsce pod budownictwo mieszkaniowe umożliwia budowę lokali na kilkakrotnie większe zapotrzebowanie niż aktualna liczba mieszkańców Polski. Tym samym liczba terenów inwestycyjnych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, objętych planami miejscowymi, jest co najmniej wystarczająca. Oczywiście jakość planów miejscowych jest różna, a objęte nimi tereny nie zawsze są uzbrojone – to jest dziś np. największe zaskoczenie dla inwestorów spoza Polski. Jednak KZN będzie także przygotowywał tereny pod inwestycje, więc zadaniem operatora mieszkaniowego będzie tylko zrealizować zamierzenie i przestrzegać obowiązujących regulacji w zakresie czynszu, umów najmu, docelowego nabycia własności.
A co się stanie w razie ewentualnych upadłości operatorów – przedsiębiorców i kto ewentualnie przejmie i ukończy rozpoczęte, a niezakończone budowy?
Ustawa bardzo dobrze zabezpiecza nieruchomości Skarbu Państwa i interesy najemców. Operator buduje na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, więc w razie jego kłopotów nie będzie problemów z nieruchomością. Jeśli operator się zmieni, każdy następny podmiot wstępujący w to miejsce wstąpi także w jego obowiązki wobec KZN i najemców. Jeśli trzeba będzie szukać następnego operatora, to będzie to zadaniem KZN.
Dopiero po zakończeniu procesu opracowywania i weryfikacji danych z wykazów możliwe będzie określenie przez KZN, czy wystąpi do organu o przekazanie do zasobu KZN konkretnej nieruchomości. Sam wykaz nie oznacza takiego przekazania. Nie przewiduje się bowiem automatyzmu w tym zakresie