Kto będzie mógł pełnić rolę pełnomocnika w spółdzielniach mieszkaniowych?

Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw przewiduje m.in. doprecyzowanie, kto może pełnić rolę pełnomocnika zastępującego członka spółdzielni mieszkaniowej podczas walnego zgromadzenia.

Katalog tych osób ma zostać ograniczony do innych członków tej samej spółdzielni mieszkaniowej, osób bliskich, a także adwokata lub radcę prawnego. Jak wskazano w OSR, ma to „zapobiegać wystąpieniu przypadków, kiedy w walnych zgromadzeniach spółdzielni mieszkaniowych w charakterze pełnomocnika członka spółdzielni mieszkaniowej uczestniczą osoby, które uzyskały pełnomocnictwa w wyniku błędu lub podstępu. Takie działanie ma na ogół na celu uzyskanie jak największej liczby pełnomocnictw od członków mniej świadomych i starszych, aby umożliwić przegłosowanie uchwał zgodnie z intencją określonych grup”.

Według przytoczonych w OSR danych Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach zrzeszającego 107 spółdzielni, co najmniej w 10 z nich, liczących od kilku do kilkunastu tysięcy członków, były zorganizowane grupy tzw. pełnomocników, „które przybywały gremialnie na walne zgromadzenia – szczególnie takie, gdzie w porządku obrad znajdowały się wybory do rad nadzorczych”.

Projekt przewiduje również zmiany dotyczące wyodrębniania własności mieszkania. Jak zauważyli autorzy projektu, obecne przepisy uniemożliwiają osobie uprawnionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, kiedy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu takich, jak np. przeprowadzenie prac adaptacyjnych.

Projektowane przepisy precyzują zakres przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym. Dotyczyć ma to wyłącznie tych spraw, w których spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli. W przypadku, kiedy lokal nie będzie miał cech umożliwiających przeniesienie prawa własności na osobę uprawnioną lub nie będą podjęte przez spółdzielnię mieszkaniową czynności poprzedzające podjęcie uchwały określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych, postępowanie będzie się toczyć w trybie nieprocesowym. Jak zaznaczono w OSR, „proponowany sposób uregulowania tej kwestii wychodzi naprzeciw zidentyfikowanym w orzecznictwie wątpliwościom”.

Ułatwienia dla wspólnot mieszkaniowych

W projekcie przewidziano również zmianę w ustawie o własności lokali, ujednolicając jej przepisy z regulacjami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ma to ułatwić wspólnotom mieszkaniowym zgłaszanie wobec Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z działką wspólnoty umożliwi jej spełnienie wymogów przewidzianych dla działki budowlanej.

„Powyższe pozwoli zarządowi/zarządcy na skuteczne złożenie przed organem jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa wniosku o nabycie nieruchomości sąsiedniej w sytuacji, gdy grunt wspólnoty nie spełnia wymogów działki budowlanej, tj. jest wydzielony po obrysie budynku z pominięciem dróg dojazdowych oraz gruntu położonego pod urządzeniami technicznymi obsługującymi budynek, takimi jak hydrofory i kotłownie. Proponowana zmiana ma zatem umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych” - przekazano w OSR.

Przewidziane w projekcie rozwiązania wyłączają też stosowanie wobec spółdzielni mieszkaniowych przepisu tzw. specustawy covidowej umożliwiającego organizowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe głosowania na piśmie nad uchwałami walnego zgromadzenia. W ocenie autorów projektu taka forma głosowania „godzi w prawa członków do osobistego udziału w walnym zgromadzeniu i ogranicza znacząco możliwość realizowania przyznanych im ustawowo praw. Walne zgromadzenie, jako najwyższy organ spółdzielni, powinno zbierać się co roku, a prawo uczestniczenia w posiedzeniu przysługuje wszystkim członkom. Posiedzenie walnego zgromadzenia w formie stacjonarnej umożliwia dyskusję i głosowanie nad uchwałami” - stwierdzono w OSR.

Jak zauważyło MRiT, problem z głosowaniem na piśmie występował w co najmniej dwóch liczących kilkadziesiąt tysięcy członków spółdzielniach mieszkaniowych, których członkowie kierowali swoje skargi do Ministra Rozwoju i Technologii. Na problem zwracał także uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich, wskazując na konieczność zmian w tym zakresie. (PAP)