Największe ryzyko zakupu nieruchomośc (np. mieszkania) bez księgi wieczystej wiąże się z pozbawieniem nabywcę ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Istnieją jednak inne dokumenty, które mogą potwierdzić własność nieruchomości. Należą do nich miedzy innymi: akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego czy aktualny wypis z ewidencji gruntów.

Jak czytać księgi wieczyste?

Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów.

Dział pierwszy KW zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz praw, jakie przysługują właścicielowi. Dział pierwszy składa się z:

Dział „I-O” gdzie znajdziesz dane dotyczące konkretnego oznaczenia nieruchomości, takie jak numer nieruchomości, numer działki, położenie, sposób korzystania, wyodrębnione lokale.

Dział „I – Sp” gdzie znajdziesz dane dotyczące praw, jakie przysługują właścicielowi konkretnej nieruchomości. Są to udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa, w księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Jeśli nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, to w tym dziale wskazuje się termin, do którego zostało ustalone użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Dział drugi KW. W tym dziale znajdziesz dane właścicieli lub użytkowników wieczystych, oraz informacje w jaki sposób dana osoba nabyła swoje prawo.

Dział trzeci KW wskazuje na wszelkie ograniczenia dotyczące nieruchomości. Ograniczone prawa rzeczowe (służebności osobiste i gruntowe), prawa i roszczenia osobiste (prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępne, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością ( wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości).

Dział czwarty KW to wszystkie wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokość hipoteki, co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ustanowiona.

Na co warto zwrócić uwagę przeglądając księgę wieczystą? Każdy z działów księgi wieczystej ma rubrykę oznaczoną „wzmianka”. Jeżeli znajduje się w niej jakikolwiek symbol, numer wzmianki i data jej zamieszczenia, oznacza to, że do tego działu został złożony wniosek o zmianę wpisu. Na przykład wzmianka w dziale drugim może oznaczać, że osoba, która widnieje jako właściciel nieruchomości, już nim nie jest, lecz w KW nie zmieniono jeszcze wpisu dotyczącego osoby właściciela. Z samego odpisu KW nie dowiesz się, czego dotyczy wniosek o zmianę wpisu. Aby uzyskać takie informacje wybierz się do sądu.

Oprócz wzmianek warto zwracać uwagę na tzw. „komentarz do migracji”. Chodzi tutaj o migrację treści KW z wersji papierowej do elektronicznej. Znajdują się tam informacje, które nie mieszczą się w działach elektronicznej księgi wieczystej, a były dokonane w księdze papierowej. Niestety, nie ma reguły co do tego, jak istotne mogą to być dane. Dlatego zachęcać aby traktować je równie poważnie jak wzmianki.

Co to jest treść aktualna, a co to jest treść zupełna KW? Treść aktualna to treść zapisów według stanu na dzień dzisiejszy. Treść zupełna jest to cała historia nieruchomości, wszystkie wpisy od momentu założenia księgi, wraz z historią zmian.

Jak korzystać z księgi wieczystej?

Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Każda księga ma swój numer. Księgi są jawne i każdy kto zna numer księgi może wybrać się do sądu aby przejrzeć księgę Można to także zrobić on-line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, korzystając z tego linku .

Jeśli nie znasz numeru księgi wieczystej możesz udać się do wydziału geodezji w Starostwie Powiatowym i tam wykazując „interes prawny” po wypełnieniu odpowiednich formalności uzyskać numer księgi dla danej nieruchomości.

Czy kupować mieszkanie bez księgi wieczystej?

Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie mieszkania mają wyodrębnioną księgę wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych mieszkań własnościowych. W przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej zawsze jest obarczony ryzykiem. Dlatego często mieszkania bez wydzielonej księgi są sprzedawane w atrakcyjnych cenach. Można ten fakt wykorzystać podczas negocjacji.

Największe ryzyko wiąże się z pozbawieniem nabywcę ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Istnieją jednak inne dokumenty, które mogą potwierdzić własność nieruchomości. Należą do nich miedzy innymi: akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego czy aktualny wypis z ewidencji gruntów.

Jeśli planujesz finansowanie zakupu kredytem hipotecznym to w przypadku braku księgi wieczystej musisz się liczyć z utrudnieniami, a nawet odmową. Np. kiedy działka, na której stoi nieruchomość nie ma uregulowanej sytuacji prawnej.

W przypadku zakupu spółdzielczego mieszkania własnościowego trzeba sprawdzić czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z późniejszym założeniem księgi wieczystej.