Zgodnie z prawem budowlanym dom mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, który stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis zastrzega przy tym, że w takiej inwestycji dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej obiektu.

Metamorfoza domu

Regulacje te często nie są w smak deweloperom posiadającym działki na terenach przeznaczonych w planach miejscowych pod budownictwo jednorodzinne. Szkopuł jednak w tym, że są to ograniczenia czysto teoretyczne, a w miejscach, w których miały powstać kameralne osiedla, wznoszą się skupiska apartamentowców.

– Od lat mamy poważny problem dotyczący przekształcania – poprzez wykorzystywanie luki prawnej – zabudowy jednorodzinnej w wielorodzinną. To najtańszy sposób na zabudowę wielorodzinną. Nie wymaga inwestowania w infrastrukturę drogową czy też stosowania się do restrykcyjnych przepisów przeciwpożarowych odnoszących się do budynków wielorodzinnych – wskazuje Borysław Czarakcziew, członek Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Schemat postępowania jest prosty. Inwestor występuje o pozwolenia na budowę dużego obiektu jednorodzinnego (przepisy nie określają, jaka może być jego maksymalna wielkość). Po uzyskaniu go rozpoczyna prace i już w trakcie budowy wprowadza zmiany, dzięki którym będzie mógł później wydzielić więcej niż dwa lokale.

– Następnie deweloper zgłasza tylko do nadzoru zakończenie budowy, zleca przygotowanie inwentaryzacji i występuje do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, przedkładając rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami. Oczywiście na takim rzucie znajdują się już nie dwa, lecz kilka czy kilkanaście lokali – opisuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Nikt nie sprawdza

I właśnie na tym etapie mamy lukę. Po pierwsze, w przypadku budynku jednorodzinnego przepisy nie nakładają obowiązku uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie (a wtedy nadzór szczegółowo by sprawdził, czy budynek jest zgodny z pozwoleniem na budowę). Po drugie – co ważniejsze – wydając zaświadczenie o samodzielności lokali, starosta nie weryfikuje zgodności takiego wydzielenia z pozwoleniem na budowę czy pozwoleniem na użytkowanie. Bo prawo nie wymaga, by to robił.

– Jedynym warunkiem wydania zaświadczenia jest ustalenie, czy zgodnie z inwentaryzacją lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali – podkreśla mec. Grabowska-Toś.

Ze wskazanej ustawy, a dokładnie ust. 2 art. 2 (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) wynika natomiast, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Posiadanie zaświadczenia o samodzielności umożliwia deweloperowi notarialne ustanowienie odrębnej własności lokali i ich sprzedaż w domu jednorodzinnym po przebytej metamorfozie. Oczywiście bez przeprowadzania przed organami nadzoru budowlanego jakiejkolwiek procedury dotyczącej zmiany sposobu użytkowania budynku.

Takie przypadki nie należą do rzadkości. – Izba Architektów zwróciła się do jednego z nadzorów budowlanych, który przedstawił nam wiele przykładów, gdy w zabudowie jednorodzinnej powstawały całe osiedla wielorodzinne: bez dróg pożarowych, bez właściwego zagwarantowania bezpieczeństwa ich użytkowania – opisuje Borysław Czarakcziew. – Zgłosiliśmy się też do straży pożarnej z pytaniem, dlaczego nie interweniuje. W odpowiedzi usłyszeliśmy, że nie ma obowiązku przeprowadzania kontroli w budynkach jednorodzinnych i nie ma podstaw, by ingerować – dodaje przedstawiciel architektów.

W sprawie samowolnego przekształcenia domów jednorodzinnych w wielorodzinne korespondowała swego czasu z jednym ze starostw Małopolska Izba Architektów. Urząd wskazał jej, że w 2010 r. odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności dla 23 lokali znajdujących się w trzech budynkach jednorodzinnych (na taką liczbę wydane zostało pozwolenie na budowę). Postanowienie to zostało jednak uchylone przez samorządowe kolegium odwoławcze, które zwróciło uwagę, że przecież „wnioskodawca nie zwracał się (...) o wydanie zaświadczenia, że zrealizowane przez niego budynki są budynkami jednorodzinnymi albo wielorodzinnymi”.

Tego typu stwierdzenia mają jednak już wkrótce odejść do lamusa, i to dzięki prostemu zabiegowi.

– Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali zostanie powiązane z koniecznością przedstawienia przez inwestora pozwolenia na budowę. Dzięki temu zapobiegniemy sytuacjom, gdy deweloper dostaje pozwolenie na budynek jednorodzinny, a następnie wyodrębnia w nim siedem, dziesięć czy dwanaście lokali. To oszustwo, które trzeba szybko wyeliminować – mówi DGP Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa. – Propozycja zmian w przepisach przedstawiona zostanie najpóźniej wraz z przepisami wprowadzającymi w życie kodeks budowlany – deklaruje.