Planuję budowę przetwórni. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy może zostać dla danej inwestycji wydana w przypadku, gdy „istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające”. Co to dokładnie oznacza? Czy już na tym etapie realizacji inwestycji inwestor musi uzbroić działkę?
EKSPERT RADZI
Nie, nie ma takiego obowiązku. Ustawodawca w tym kontekście celowo stosuje również sformułowanie „projektowane uzbrojenie terenu”. Nie ma więc jednoznacznego wymogu, aby w chwili składania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dana działka była zawsze w pełni uzbrojona. Niemniej jednak nie oznacza to również, aby ten wymóg nie był w ogóle badany. Dlatego wskazane jest dołączenie do wniosku umowy z gestorem sieci gwarantującej dostarczenie określonych urządzeń w chwili, gdy będzie to niezbędne. Czasem wystarczające będzie również jednostronne zapewnienie w tym zakresie ze strony gestora, chociaż nie wszystkie organy administracji publicznej są do tej formy przekonane (zdarza się, że mimo wszystko wymagają umowy).
Analizowane zagadnienia były wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i w związku z powyższym zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie już wtedy spełnienia wszystkich warunków związanych z podłączeniem mediów (wyrok z 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13, LEX nr 1378944).
Reklama
Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, odnosząc się do kwestii przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Zdaniem sądu (wyrok z 19 września 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 555/13, LEX nr 1395570) przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależniają wydania decyzji od posiadania przez wnioskodawcę aktualnych warunków przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Wnioskodawca nie musi być właścicielem nieruchomości, której dotyczy wniosek. Trudno więc od niego wymagać, aby w dacie składania wniosku o warunki zabudowy miał zawsze aktualne zezwolenie na podłączenie nieruchomości do istniejącej sieci wodociągowej. Wystarczające będzie stwierdzenie, że projektowane uzbrojenie terenu pozwoli na wykonanie takiego przyłącza wodociągowego.
W orzecznictwie występują czasem wątpliwości co do tego, czy do powołanego powyżej pojęcia uzbrojenia terenu należą również drogi. Jeżeli teren nie jest w nie uzbrojony w sposób dostateczny, to do wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie konieczne zawarcie umowy gwarantującej to w przyszłości (wyrok WSA w Krakowie z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 1226/13, LEX nr 1417528).
Podstawa prawna
Art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.).