rozwiń ›

Kiedy stosuje się zwolnienie z PCC

Zwolnienie z PCC przysługuje w przypadku sprzedaży (chociaż podatek płaci kupujący), której przedmiotem jest:

  • prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli: „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Czy wcześniejsza nieruchomość wyklucza zwolnienie z PCC

Ze zwolnienia nie może skorzystać przy osoba, która ma już mieszkanie lub dom w innym kraju (np. na terytorium Ukrainy co wynika np. z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.269.2024.2.KK) bądź dostała chociaż niewielką część takiej nieruchomości w darowiźnie (np. interpretacja z 16 kwietnia 2025 r., 0111-KDIB2-2.4014.53.2025.1.KK). Wyjątek zapisany w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy bowiem tylko udziałów w nieruchomościach mieszkalnych, które zostały odziedziczone. Może ich być dowolnie dużo, warunkiem jest tylko, aby w żadnej z nich nie mieć więcej niż 50 proc. udziału.

Czy zakup części mieszkania i domu wyklucza zwolnienie z PCC

Z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika, że bez PCC można kupić wyłącznie cały dom bądź mieszkanie. Jeżeli podatnik kupuje tylko część, np. połowę domu od jednego z właścicieli, to preferencja się nie należy.

Preferencja się nie należy też wówczas, gdy podatnicy nabędą całą nieruchomość, każdy po 50 proc., ale jeden w drodze kupna, a drugi w formie darowizny. W takiej sytuacji bowiem kupno dotyczyło tylko połowy mieszkania.

Czy można kupić na współwłasność?

Zwolnienie z PCC można też stracić wówczas, gdy kupuje się pierwszą nieruchomość na współwłasność. Aby bowiem nie zapłacić podatku, warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości musi spełnić każdy z kupujących. Potwierdza to np. interpretacja z 22 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.155.2025.2.LM). Jeżeli więc chociaż jeden ze współwłaścicieli posiada już mieszkanie lub dom cała transakcja będzie objęta PCC.

Tak samo jest, bez względu na to, czy współwłaścicielami są rodzice i dzieci, małżonkowie (nawet z rozdzielnością małżeńską), czy osoby obce .

Czy można kupić dom w budowie?

Zwolnienie z podatku nie przysługuje, według fiskusa - również na zakup domu w budowie – co potwierdza np. interpretacja z 13 maja 2025 r. (0111-KDIB2-2.4014.76.2025.1.KK). Ta wykładnia ma też swoje dobre strony, bo kto sprzeda taki dom, ten nie zapłaci PCC przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania). Za dom w budowie jest uważany budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Fiskus powołuje się w tym przypadku na art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418), zgodnie z którym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Organ argumentuje, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku, to nie może on być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. To natomiast sprawia, że nieruchomość nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Przypomnijmy, że z taka wykładnią nie zgodził się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 3 września 2024 r. (sygn. akt I SA/Gl 227/24). WSA potwierdził, że zakup domu jednorodzinnego w stanie surowym, i to nawet otwartym, może być zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyrok jest jednak nieprawomocny.

Czy dom w ruinie wyklucza preferencję?

Ze zwolnienia z PCC – według fiskusa – nie można skorzystać również wówczas, gdy ktoś ma już np. dom w ruinie, w którym nie można mieszkać i chce kupić swoje pierwsze lokum.

Chodzi tu o sytuacje gdy organ nadzoru budowlanego nie zakazał użytkowania domu jednorodzinnego ani nie nakazał jego rozbiórki. Wówczas według organów to ciągle jest budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – potwierdził to dyrektor KIS np. w interpretacji z 19 maja 2025 r. (0111-KDIB2-3.4014.145.2025.1.ASZ).

Czy z preferencją można kupić dom letniskowy?

Inaczej jest w przypadku domku letniskowego, służącego tylko potrzebom rekreacyjnym. Kto ma taki budynek, może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Fiskus powołuje się na art. 3 pkt 2 i 2a prawa budowlanego. Zgodnie z nim budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast z art. 29 ust. 1 pkt 16 prawa budowlanego oraz z rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), wynika, iż budynek rekreacji indywidualnej to budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.

Z tych samych powodów – zakup takiego domku letniskowego – jako pierwszego lokum nie jest objęty zwolnieniem w PCC. Potwierdza to np. interpretacja z 13 maja 2025 r. (0111-KDIB2-3.4014.150.2025.3.AD).

Czy zwolnienie obejmuje dom i dwie działki na których stoi

Dobra wiadomość jest natomiast dla tych, którzy kupują (pierwszy) dom, który stoi na dwóch działkach rolnych. Wówczas bowiem cała transakcja jest objęta zwolnieniem z PCC – wynika z interpretacji z 5 czerwca 2025 r. (0111-KDIB2-2.4014.145.2025.1.MM). Dyrektor KIS twierdzi bowiem, że jedna nieruchomość (dla której prowadzona jest dana księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Zwolnieniem jest więc objęta nieruchomość gruntowa, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na których znajduje się budynek mieszkalny.

Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje się na dwóch działkach ewidencyjnych, to zwolnieniem na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC jest objęta sprzedaż budynku wraz z działkami ewidencyjnymi, na których posadowiony jest ten budynek - potwierdził fiskus.