Właściciel nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia za jej ustanowienie. Także wtedy, gdy urządzenia zostały posadowione przed wielu laty. Musi się spieszyć, zanim firma przesyłowa będzie mogła wnieść o zasiedzenie swoich praw.
Maciej Nowak / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama

Reklama
Zagadnienia dotyczące lokalizacji urządzeń przesyłowych i porządkowania związanego z nimi stanu prawnego budzą liczne kontrowersje. Z jednej strony przedsiębiorca przesyłowy dąży do tego, żeby możliwie najbardziej racjonalnie zaplanować posadowienie urządzeń przesyłowych (można dodać, że w ten sposób realizuje interes publiczny – urządzenia przesyłowe są bowiem bardzo ważne w skali lokalnej, regionalnej, jak również krajowej). Z drugiej strony właściciel nieruchomości nie zawsze będzie w pełni zadowolony z ograniczeń jego własności i wysokości zaproponowanego mu wynagrodzenia. To musi prowadzić do konfliktów.
Geneza problemu
Przez urządzenia przesyłowe należy rozumieć urządzenia służące do przesyłania pary, gazu i energii elektrycznej. Mogą mieć one różną formę: urządzeniem takim może być nawet budynek. Ważne są funkcje takiego urządzenia. Urządzenia mogą być zlokalizowane zarówno na gruntach, jak i w budynkach i lokalach. Aby zostały uznane za spełniające wymogi definicji, nie powinny ograniczać swojego zasięgu tylko do jednej działki. Ustawodawca wprowadził zasadę, że urządzenia te od chwili wejścia w skład przedsiębiorstwa nie stanowią części składowej gruntu, na (lub – nad, pod) którym są położone. Oznacza to, że od momentu wejścia w skład przedsiębiorstwa (można w tym wypadku przyjąć: od momentu podłączenia do innych urządzeń lub przejęcia nad nimi posiadania przez przedsiębiorcę przesyłowego) urządzenia te nie są pod względem formalnoprawnym związane z gruntem i mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu (np. sprzedaży).
Taka regulacja jest wskazana – umożliwia osobne, specyficzne traktowanie wskazanych urządzeń. Gdyby jej nie było, każdy właściciel nieruchomości byłby jednocześnie właścicielem wszystkich urządzeń przesyłowych w ramach jego działki, co jeszcze bardziej mogłoby skomplikować sytuację prawną.
Dla urządzeń przesyłowych wprowadzono w 2008 roku specjalną instytucję prawną – służebności przesyłu. Nie wystarczy bowiem uregulowanie stanu prawnego samych urządzeń. Ważne jest także wskazanie, w jaki sposób właściciel danej nieruchomości ma tolerować funkcjonowanie na swojej działce takich urządzeń i związane z nimi uciążliwości. A mogą to być drobne utrudnienia aż po radykalne ograniczenie możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez pewien czas próbowano wykorzystywać tutaj formułę służebności gruntowych, jednakże okazała się niewystarczająca. Stąd nowa instytucja.
Co do zasady służebność przesyłu ustanawiana jest na podstawie umowy (koniecznie w formie aktu notarialnego – dotyczy to zwłaszcza oświadczenia właściciela nieruchomości wyrażającego zgodę na ograniczenie jego prawa). W umowie takiej określa się zazwyczaj:
● prawo przedsiębiorcy przesyłowego do posadowienia na gruncie określonego urządzenia,
● prawo do remontów i usuwania awarii tego urządzenia,
● należne na rzecz właściciela nieruchomości wynagrodzenie.
W praktyce do tych podstawowych elementów umowy dodawane bywają inne. Dotyczyć mogą ewentualnej zmiany przeznaczenia nieruchomości, warunków związanych z posadowieniem w danym miejscu urządzenia czy też dodatkowych praw przedsiębiorcy przesyłowego w zakresie korzystania z gruntu. Wszystkie postanowienia umowne powinny być uprzednio szczegółowo przeanalizowane przez obie strony.
Częste problemy
Może dojść jednak do sytuacji, kiedy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy. Na przykład przedsiębiorca przesyłowy chce posadowić urządzenia na danej działce, ale nie zgadza się na to właściciel (nie wpuszczając przedsiębiorcy na swoją nieruchomość). Wówczas przedsiębiorca przesyłowy może domagać się ustanowienia służebności przesyłu przed sądem. I odwrotna sytuacja: urządzenia przesyłowe na działce już są – np. od roku – ale przedsiębiorca przesyłowy nie chce płacić właścicielowi nieruchomości należnego wynagrodzenia. Wówczas właściciel nieruchomości może domagać się przed sądem ustanowienia służebności przesyłu, w tym z adekwatnym do okoliczności sprawy wynagrodzeniem.
Służebność przesyłu traktować więc należy jako odrębną od innych służebności instytucję. Do jej cech specyficznych należą:
● brak nieruchomości władnącej – przy służebnościach przesyłu można wyróżnić tylko nieruchomość obciążoną, czyli tę, na której znajdują się urządzenia przesyłowe (z kolei np. przy służebnościach gruntowych jest zawsze nieruchomość obciążona i nieruchomość władnąca, której każdorazowy właściciel ma prawo korzystania z nieruchomości obciążonej);
● przymus sądowy związany z ustanowieniem służebności – polega to na tym, co wyżej opisano: w sytuacji gdy jedna ze stron nie chce dobrowolnie zawrzeć umowy, to druga może żądać tego przed sądem i sąd – nawet wbrew woli jednej ze stron – taką służebność ustanowi (tak jak przy służebności drogi koniecznej).
Ważnym problemem związanym w praktyce ze służebnością przesyłu jest również kwestia jej zasiedzenia. Bardzo duża część urządzeń przesyłowych została bowiem wiele lat temu posadowiona bez podstawy prawnej. Obecnie niektórzy właściciele nieruchomości próbują ten stan prawny regulować. Jeżeli nie zrobią tego wystarczająco szybko – przedsiębiorca przesyłowy może wnieść o zasiedzenie praw, które faktycznie (co najmniej przez 30 lat) wykonuje. Gdy to się stanie, właściciel nie będzie mógł żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, tylko usankcjonowany zostanie wcześniejszy stan faktyczny, w ramach którego przedsiębiorca przesyłowy właścicielowi nieruchomości nic nie płacił.
Tryb administracyjny
Wspomnieć również trzeba o alternatywnym trybie związanym z urządzeniami przesyłowymi. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782) starosta może wydać decyzję administracyjną, w której ograniczy własność czyjejś nieruchomości w taki sposób, że właściciel będzie musiał tolerować założenie na jego działce urządzeń przesyłowych będących celem publicznym. Warunkiem wydania takiej decyzji będzie jej zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub przy jego braku – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Oczywiście w takim przypadku też będzie możliwość dochodzenia odszkodowania za ograniczenie własności.
Jak więc widać, z zagadnieniem urządzeń przesyłowych w praktyce występuje wiele różnych problemów. Właściwie każdy z nich wymaga szczegółowej analizy – czasem nie tylko prawnej, lecz także ekonomicznej, bywa że specjalistycznej (np. z zakresu budownictwa konkretnych urządzeń). Poniżej odpowiadamy na wybrane pytania.
1. Umowa – zasady sporządzania
Na jakie zapisy umowy ustanawiającej służebność przesyłu należy zwrócić szczególną uwagę?
Przy ustanawianiu służebności przesyłu w pierwszej kolejności musimy szczegółowo sprawdzić, jaki jest zakres konkretnej służebności. Inaczej mówiąc: do czego konkretnie przedsiębiorca przesyłowy będzie miał prawo. W ramach regulacji kodeksu cywilnego nie został bowiem wskazany szczegółowy zakres praw i obowiązków w ramach służebności przesyłu. Zostało to ujęte dość ogólnie. Tak więc szczególnie ważna, przesądzająca o zakresie obowiązków, będzie konkretna umowa. Z jednej strony ważne będzie to, co konkretnie może zrobić przedsiębiorca na działce – na przykład: czy ma prawo remontu, czy też od razu przebudowy danego urządzenia. Z drugiej strony sam przedsiębiorca musi sprawdzić, czy nie proponuje się mu klauzul umownych, w których w pewnych sytuacjach zobowiązywałby się do nabycia obciążonej nieruchomości (praktykę taką czasem stosują jednostki samorządu terytorialnego). Przy obowiązku zapłaty wynagrodzenia za służebność rozwiązanie takie nie zawsze byłoby dla przedsiębiorcy korzystne.
Ważna jest też regulacja dotycząca ustanowionego wynagrodzenia. I w tym przypadku właściwie liczy się każde słowo. Inne bowiem skutki będą w sytuacji, gdy wynagrodzenie będzie „za ustanowienie służebności”, a inne, gdy wynagrodzenie będzie „w związku z posadowieniem urządzeń przesyłowych na działce”. W drugim wariancie właściciel będzie musiał liczyć się z tym, że wynagrodzenie obejmie wszystkie jego roszczenia związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych.
PRZYKŁAD
Spóźniona propozycja
10 lat temu zostało na danej działce posadowione urządzenie przesyłowe. W chwili obecnej przedsiębiorca przesyłowy proponuje zawarcie umowy ustanawiającej służebność, w której „w związku z posadowieniem urządzeń przesyłowych” przyznawałby właścicielowi określone wynagrodzenie. W takiej sytuacji właściciel musi liczyć się z tym, że takie wynagrodzenie obejmie nie tylko samą zapłatę za ustanowienie służebności, lecz także odszkodowanie za bezumowne korzystanie z jego działki przez przedsiębiorcę przesyłowego przez ostatnie 10 lat. Dlatego powinien szczegółowo przeanalizować, czy takie rozwiązanie mu się opłaca i czy nie traci w ten sposób prawa do wysokiego odszkodowania.
2. na drodze sądowej
Na mojej nieruchomości są zlokalizowane – bez żadnej umowy ani bez decyzji administracyjnej – urządzenia przesyłowe. Przedsiębiorca przesyłowy, pomimo moich wezwań, nie chce zapłacić mi wynagrodzenia. Chcę skierować sprawę do sądu. O czym przede wszystkim w takiej sytuacji powinienem pamiętać?
Postępowania dotyczące ustanowienia służebności przesyłu (bo takie w przedmiotowej sprawie należy zainicjować) prowadzone są przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Przy ustanawianiu służebności przesyłu właściwy jest tryb nieprocesowy. Oznacza to, że sprawę kończy postanowienie, na które stronom przysługuje apelacja.
W przedmiotowej sprawie – gdy urządzenia przesyłowe już są w konkretnym miejscu posadowione – kluczowe będzie wystapienie o sporządzenie opinii przez biegłego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, aby oszacować w ten sposób wysokość wynagrodzenia. Trzeba również sprawdzić, czy nie minęło 30 lat od momentu, gdy przedsiębiorca korzysta z urządzeń na naszej działce. Wtedy lepiej mimo wszystko – w miarę możliwości – porozumieć się poza drogą sądową. Może się również zdarzyć, że służebność zostanie ustanowiona, a po jakimś czasie zmienią się potrzeby gospodarcze właściciela nieruchomości. W takim przypadku może on (tym razem w trybie procesu) domagać się zmiany zakresu ustanowionej służebności. Za taką zmianę będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić przedsiębiorcy przesyłowemu wynagrodzenie.
Można też przewidzieć inny wariant – zakres dotychczasowej służebności przesyłu przestaje odpowiadać dotychczasowemu przedsiębiorcy przesyłowemu. Może on żądać zmiany zakresu służebności przed sądem, ale tak jak wcześniej, w trybie nieprocesowym. Sytuacja obu stron umowy jest więc tutaj zróżnicowana.
PRZYKŁAD
Właściciel chce zmian
Służebność przesyłu jest ustanowiona na działce wykorzystywanej na cele gospodarcze. Właściciel działki po kilku latach musi dokonać przebudowy swoich obiektów gospodarczych. Okazuje się, że wymaga to zajęcia części działki przeznaczonej pod urządzenia przesyłowe.
W takiej sytuacji może skierować do przedsiębiorcy przesyłowego żądanie o przesunięcie urządzeń przesyłowych w inne miejsce na działce (o ile będzie to fizycznie możliwe). Za taką zmianę jest gotowy zapłacić wynagrodzenie (które w razie sporu również może zostać określone przez biegłego).
3. Wynagrodzenie – jak ustalić wysokość
Jakie kryteria należy brać pod uwagę przy dokonywaniu wyceny wynagrodzenia za ustanowienie na naszym gruncie służebności przesyłu? Czy w orzecznictwie sądowym można znaleźć jakieś wytyczne w tym zakresie?
W kilku orzeczeniach można znaleźć pewne wytyczne, na podstawie których powinna zostać dokonana wycena. W postanowieniu z 9 października 2013 r. (sygn. akt V CSK 491/12, Legalis) Sąd Najwyższy wskazał, że posadowienie urządzeń przesyłowych na nieruchomości stanowi zdarzenie nieodwracalne w pewnym przedziale czasu – co powinno mieć wpływ na wysokość wynagrodzenia. Przy określaniu wysokości wynagrodzenia należy więc brać pod uwagę:
● wartość nieruchomości obciążonej – gdyż wysokość wynagrodzenia nie może być większa niż wartość samej nieruchomości gruntowej,
● sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości obciążonej – inaczej bowiem będzie wyglądać sytuacja, gdy urządzenia przesyłowe zlokalizowane zostają na działce budowlanej, a inaczej, gdy np. na gruncie rolnym,
● rozwój gospodarczy terenów sąsiednich, który niewątpliwie wywiera wpływ na szanse zagospodarowania (bądź ich ograniczenie) nieruchomości obciążonej w przyszłości,
● usytuowanie urządzeń przesyłowych – zarówno na samej nieruchomości obciążonej, jak i na nieruchomościach sąsiednich.
Z kolei w postanowieniu z 9 października 2013 r. (sygn. akt V CSK 471/12) Sąd Najwyższy, omawiając ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, jako przesłanki wymienił:
● stopień ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w treść cudzego prawa własności,
● wartość wykorzystywanej nieruchomości,
● przewidywany okres korzystania ze służebności,
● społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości obciążonej służebnością i samej służebności,
● wszelkie niedogodności, jakie w przyszłości dotknąć mogą właściciela obciążonej nieruchomości.
Na pewno na te wszystkie kwestie warto zwracać uwagę. W praktyce dosyć często przedsiębiorcy przesyłowi proponują niższe wynagrodzenie. Trzeba wtedy rozważyć, czy chcemy od razu dostać – na podstawie umowy – to niższe wynagrodzenie, czy też wolimy skierować sprawę do sądu i tam dochodzić wynagrodzenia bardziej adekwatnego do ograniczeń własności nieruchomości. Nie ma tu jednego dobrego rozwiązania – wiele zależy od różnicy pomiędzy propozycją przedsiębiorcy a naszą wyceną, od naszych potrzeb majątkowych, a także planów związanych z zagospodarowaniem nieruchomości.
Wynagrodzenie może być określane na różne sposoby. Jego płatność może być jednorazowa (i to jest najczęstsza praktyka), ratalna lub coroczna (aż do momentu ustania służebności). Wybór należy do stron umowy, ewentualnie orzekającego w sprawie sądu.
PRZYKŁAD
Wynagrodzenie do weryfikacji
Przedsiębiorca przesyłowy zwrócił się do właściciela nieruchomości (wykorzystywanej gospodarczo) z wnioskiem o zawarcie umowy ustanawiającej służebność przesyłu. Zaproponował wynagrodzenie w kwocie 10 tys. zł.
Właściciel nieruchomości przed odpowiedzią na taką ofertę powinien skonsultować ją z rzeczoznawcą majątkowym. Rzeczoznawca powinien przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy i w jakim zakresie urządzenia przesyłowe ograniczają możliwości wykorzystania gruntu na cele gospodarcze. W im większym stopniu będzie to możliwe do stwierdzenia, tym wyższe powinno być wynagrodzenie.
4. Zasiedzenie – kwestia problematyczna
Nasza nieruchomość od wielu lat zajmowana jest na cele związane z utrzymywaniem urządzeń przesyłowych. Nie przypominam sobie, żebyśmy kiedykolwiek zawierali z przedsiębiorcą przesyłowym jakąkolwiek umowę. Nie płaci nam za urządzenia. Kiedy będzie miał możliwość zasiedzenia prawa służebności przesyłu?
Przesłanki zasiedzenia prawa do służebności przesyłu przypominają przesłanki zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Posiadacz musi wykazać, że miał odpowiednie władztwo na nieruchomości przez 30 lat. Najczęściej czas będzie liczony od dnia rozpoczęcia wykorzystywania urządzeń przesyłowych, ale w niektórych orzeczeniach wskazuje się, że czas ten liczy się nawet od momentu wejścia przedsiębiorcy przesyłowego na nieruchomość. Tłumaczy się to argumentem, że służebność przesyłu obejmuje nie tylko prawo do korzystania z urządzeń przesyłowych, lecz także prawo ich posadowienia na danym gruncie.
Warto też przy tej okazji zweryfikować, czy nie była wydana decyzja administracyjna zezwalająca na posadowienie urządzeń przesyłowych. Przed 1989 rokiem istniał bowiem głównie administracyjny tryb ograniczania nieruchomości i przeznaczając czyjąś nieruchomość pod urządzenia przesyłowe – teoretycznie powinno się pierwotnie uzyskać taką decyzję. W praktyce wymóg ten – w znakomitej większości przypadków – był omijany i przechodzono od razu do uzyskiwania pozwolenia na budowę (które w tym przypadku nie może być traktowane równoważnie). Jeżeli taka decyzja była, a właściciel nie dostał wynagrodzenia, może dochodzić go obecnie – również w trybie administracyjnym.
Należy pamiętać, że część sądów rygorystycznie patrzy na skutki związane ze stwierdzeniem zasiedzenia służebności przesyłu. Po stwierdzeniu zasiedzenia odmawia zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego za lata poprzedzające stwierdzenie zasiedzenia (nie wspominając już o wynagrodzeniu za ustanowienie służebności, które również się wtedy nie należy). Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2012 r. (sygn. akt II CSK 258/11), wskazując, że osobie, której nieruchomość została obciążona służebnością przesyłu wskutek jej zasiedzenia, nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za służebność od chwili zasiedzenia. Funkcja zasiedzenia – zdaniem sądu – sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wszelkich roszczeń za okres poprzedzający datę zasiedzenia.
Przed upływem okresu zasiedzenia warto go zatem przerwać. Skutek taki spowoduje domaganie się przed sądem ustanowienia służebności przesyłu przez właściciela nieruchomości, a nawet zawezwanie przed sądem do próby zawarcia ugody w tej sprawie.
W sytuacji kiedy przedsiębiorca przesyłowy dokonał zasiedzenia nieruchomości, a właścicielowi nieruchomości to nie odpowiada – ten drugi może żądać zmiany treści służebności (czyli zastosować tryb opisany powyżej). Musi jednak wykazać, że względem wcześniejszego stanu faktycznego, nawet sprzed stwierdzenia zasiedzenia, zmienił się stan faktyczny i po stronie właściciela nieruchomości pojawiła się potrzeba gospodarcza zmuszająca go do żądania zmiany lokalizacji urządzeń przesyłowych lub zapłaty wynagrodzenia.
Na marginesie trzeba pamiętać, że służebność przesyłu niewykonywana przez 10 lat wygasa. W takim przypadku trzeba byłoby wykazać, że przedsiębiorca przesyłowy przez 10 lat nie wykorzystywał urządzeń posadowionych na działce.
PRZYKŁAD
Roszczenia po latach
Nieruchomość na cele przesyłowe (linię energetyczną) została zajęta 25 lat temu. Przedsiębiorca nie zapłacił właścicielowi nieruchomości żadnego wynagrodzenia z tego tytułu. Obecnie więc właściciel powinien decydować się na kierowanie względem przedsiębiorcy przesyłowego roszczeń: przede wszystkim o ustanowienie służebności przesyłu, ale również za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości (tutaj może domagać się wynagrodzenia za okres ostatnich 10 lat).
5. możliwość ustanowienia na użytkowaniu wieczystym
Czy można ustanowić służebność przesyłu na prawie użytkowania wieczystego?
Zagadnienie jest skomplikowane. Ustawodawca takiego rozwiązania wprost nie przewiduje, a w doktrynie i orzecznictwie stanowiska na ten temat są zróżnicowane. Wątpliwości budzi to, jakie byłyby skutki ustanowienia służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym po wygaśnięciu tegoż użytkowania (np. po upływie ustawowego terminu 99 lat). Urządzenia przesyłowe dalej będą na działce zlokalizowane i właściwie wtedy trzeba byłoby poczynić na nowo ustalenia z właścicielem nieruchomości.
Bardziej chyba uzasadnione w takich wypadkach byłoby zawieranie umowy służebności przesyłu z właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji trudnym zagadnieniem byłoby jednak późniejsze rozliczenie między właścicielem a użytkownikiem wieczystym (obniżenie wysokości rocznych opłat za użytkowanie wieczyste nie rozwiązuje w pełni tego problemu).
Dlatego aby nie narażać się na zróżnicowane oceny prawne i niepewne konsekwencje, z reguły wybierany jest tryb administracyjny ograniczenia własności nieruchomości. W przewidującym to art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jako podmiot, który może być ograniczony, został wymieniony wprost użytkownik wieczysty. Zastosowanie tych regulacji wydaje się bezpieczniejsze z punktu widzenia skutków prawnych.
W kontekście użytkowania wieczystego podkreślić można jeszcze to, że samo zawarcie takiej umowy może być czasem alternatywą wobec służebności przesyłu. Zgodnie z powyższym np. gmina oddaje przedsiębiorcy przesyłowemu grunt w użytkowanie wieczyste z zastrzeżeniem, że grunt ten będzie mógł być wykorzystywany jedynie na cele związane z posadowieniem i utrzymaniem urządzeń przesyłowych. Rozwiązania takie można zauważyć zwłaszcza w czasie przed wprowadzeniem do prawa instytucji służebności przesyłu.
PRZYKŁAD
Plany ustanowienia służebności
Użytkownik wieczysty dowiaduje się, że na jego nieruchomości ma zostać ustanowiona służebność przesyłu. Jeżeli takie rozwiązanie mu nie odpowiada, powinien próbować przekonać przedsiębiorcę przesyłowego, że służebność przesyłu nie ogranicza prawa użytkowania wieczystego, ale prawo własności, i w takiej sytuacji trudne byłoby – zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej – ustanowienie takiej służebności. Jeżeli natomiast służebność ta została ustanowiona na podstawie umowy z właścicielem nieruchomości (np. gminą) – użytkownik wieczysty powinien zażądać obniżenia opłat rocznych.