W prawie budowlanym bez rewolucji dla przedsiębiorców

Dziennik Gazeta Prawna

Za niespełna trzy miesiące, 27 czerwca br., wejdzie w życie mała nowelizacja prawa budowlanego. Zmiany wprowadzi ustawa z 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 443). Ideą przyświecającą prawodawcy było uproszczenie procesu inwestycyjnego, głównie przez rezygnację z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budynków jednorodzinnych. Przedsiębiorcy również skorzystają na nowelizacji, chociaż do rewolucji wciąż daleko. Z punktu widzenia przedsiębiorców zmiany stanowią jedynie pewien krok naprzód w stosunku do obecnych uregulowań. Rewolucję w prawie budowlanym przyniesie być może dopiero zakończenie trwających obecnie prac nad nowym kodeksem budowlanym. Niemniej również oni powinni odczuć wprowadzone ułatwienia. Obecne procedury w zakresie procesu inwestycyjnego są wymagające, a przepisy prawa budowlanego nakładają na inwestorów wiele różnorodnych obciążeń. W rankingu Banku Światowego Doing Business 2015 w zakresie uzyskiwania pozwolenia na budowę Polska zajmuje 137. miejsce na 189 badanych państw, z szacunkowym okresem trwania procedury inwestycyjnej 212 dni (średnia OECD wynosi 149,5 dnia). Według obliczeń ustawodawcy obecnie procedury administracyjne związane z budową hali magazynowej zajmują około 189 dni, po nowelizacji okres ten ma się skrócić do 105 dni, czyli o około 40 proc. W przyszłym roku możemy się więc spodziewać awansu na wyższą pozycję w tym rankingu. Przedstawiamy i komentujemy zmiany najbardziej istotne z punktu widzenia przedsiębiorców.

Najważniejsze nowości

Zmiana	Na czym polega	Komentarz
Wprowadzenie prawa rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie zgłoszenia dla budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki.	Nowelizacja znosi obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę dla budowy i rozbudowy budynków jednorodzinnych. Zamiast tego inwestor będzie dokonywał zgłoszenia, do którego powinien dołączyć projekt budowlany. Jeżeli organ administracji nie wniesie sprzeciwu w ciągu 30 dni, wyrazi tym samym milczącą zgodę i będzie możliwe rozpoczęcie robót.Zmiana istotna dla:n inwestorów prywatnych,n mikro i małych przedsiębiorców,n architektów.	Zastąpienie dotychczasowego postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę zgłoszeniem to zmiana kluczowa dla inwestorów prywatnych, ale i firm, które takie budowy prowadzą. Będzie to dotyczyło wyłącznie budowy i przebudowy budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości w obrębie działki. Wyznaczenie tego obszaru będzie należało do zadań architekta.Projektowana zmiana będzie również ułatwieniem dla mikro- i małych przedsiębiorców, budowa na podstawie zgłoszenia obejmie bowiem również budynki jednorodzinne, w których znajduje się lokal użytkowy o powierzchni nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej.
Zniesienie obowiązku dołączania do projektu budowlanego uzgodnień w sprawie warunków przyłączenia inwestycji do sieci infrastruktury technicznej.	Zmiana polega na odsunięciu w czasie weryfikacji przez nadzór budowlany uzbrojenia inwestycji, przesuwając ją z chwili składania wniosku o pozwolenie na budowę na etap oddawania budynku do użytkowania. Oczekiwanym skutkiem jest skrócenie procedury inwestycyjnej o około 3 tygodnie.Zmiana istotna dla wszystkich inwestorów.	Z punktu widzenia podmiotów prowadzących działalność gospodarczą najistotniejszą zmianą wydaje się ograniczenie liczby elementów składających się na projekt budowlany. Po wejściu w życie nowelizacji nie będzie już konieczności załączania do projektu budowlanego uzgodnień w sprawie warunków przyłączenia planowanej inwestycji do sieci infrastruktury technicznej. Zniesiono również obowiązek każdorazowego załączania do projektu oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną (nie dotyczy to jednak dróg krajowych i wojewódzkich).Ustawodawca słusznie zauważył, że kwestie związane z zapewnieniem przyłączenia inwestycji do mediów leżą przede wszystkim w interesie inwestora. Stąd też nie ma potrzeby, aby były one przedmiotem weryfikacji już na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak całkowitej rezygnacji organów administracji z weryfikowania uzbrojenia nieruchomości – w dalszym ciągu będzie obowiązywać rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.). Spełnienie określonych w nim wymagań będzie badane na etapie oddawania obiektu do użytkowania.
Zniesienie obowiązku zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.	Inwestor będzie mógł rozpocząć roboty budowlane bez uprzedniego informowania o tym nadzoru budowlanego z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem.Zmiana istotna dla wszystkich inwestorów.	Nowelizacja przewiduje zniesienie uciążliwego obowiązku zawiadomienia organów o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.Jednocześnie inwestor w dalszym ciągu będzie zobowiązany dysponować dokumentami dotychczas załączanymi do tego zawiadomienia, w szczególności oświadczeniami kierownika budowy czy inspektora nadzoru inwestorskiego. Zgodnie z nowymi przepisami dokumenty te będą wchodzić w skład dokumentacji budowy.
Możliwość rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji administracyjnej (w przypadku gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania).	W przypadkach, w których nowe przepisy znajdą zastosowanie, procedura inwestycyjna ulegnie skróceniu o co najmniej 14 dni.Zmiana istotna dla inwestorów, których obszar oddziaływania zamyka się w granicach działki.	Nowelizacja wprowadza kilka ułatwień w zakresie przebiegu procesu inwestycyjnego mających na celu skrócenie procedur administracyjnych. Przede wszystkim w wypadkach, w których inwestor jest jedyną stroną postępowania, o udzielenie pozwolenia na budowę roboty budowlane będzie można rozpocząć z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu – bez potrzeby oczekiwania na uzyskanie przez nią waloru ostateczności.W praktyce oznacza to, że rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji dotyczyć będzie obiektów, których obszar oddziaływania będzie mieścił się w granicach działki. Zgodnie bowiem z prawem budowlanym stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele (użytkownicy wieczyści, zarządcy) nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji (wyznaczają go odpowiednie przepisy). Tym samym nowe przepisy dotyczyć będą przede wszystkim inwestorów planujących wybudowanie niewielkich obiektów. W takich wypadkach procedura inwestycyjna ulegnie skróceniu o minimum 14 dni, a więc o ustawowy termin na wniesienie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiana ta jest tym bardziej zasadna, że w przypadku, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania oraz uzyska pozwolenie na budowę, brak jest innego podmiotu, który mógłby wnieść odwołanie.
Skrócenie czasu oczekiwania na milczącą zgodę na użytkowanie.	Planowana zmiana obejmuje skrócenie okresu oczekiwania na milczącą zgodę organu do 14 dni (z dotychczasowych 21 dni).	Zmiana istotna dla inwestorów obiektów, które oddawane są do użytkowania na podstawie zgłoszenia. Po nowelizacji, organ administracji będzie miał 14 dni (zamiast dotychczasowych 21 dni) na wyrażenie sprzeciwu co do użytkowania obiektu; po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor będzie mógł przystąpić do użytkowania zrealizowanej inwestycji.
Rozszerzenie katalogu obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia.	W odniesieniu do niektórych obiektów zrezygnowano z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.W odniesieniu do obiektów z rozszerzonego katalogu procedura związana z oddaniem obiektu do użytkowania ulegnie skróceniu o co najmniej 30 dni.	Zmiany wprowadzone nowelizacją dotyczą takich obiektów, jak:n warsztaty rzemieślnicze,n stacje obsługi pojazdów,n myjnie samochodowe,n garaże do 5 stanowisk włącznie,n obiekty magazynowe takie jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty,n budynki kolejowe takie jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego,n place składowe, postojowe i parkingi,n stawy rybne.Przystąpienie do użytkowania będzie następowało na podstawie zgłoszenia i milczącej zgody organu administracji, przy czym okres na wyrażenie sprzeciwu przez organ został skrócony do 14 dni z dotychczasowych 21.