Kredyt 2 proc. Czy wszyscy chętni załapią się na dopłaty?

Mimo że ustawą o tanim kredycie mieszkaniowym musi jeszcze zająć się Senat, to potencjalni klienci już podpisują z deweloperami umowy rezerwacyjne. Nie mając pewności, czy załapią się na wsparcie państwa.

Sejm przyjął ustawę o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Wizja uruchomienia Bezpiecznego kredytu 2 proc. zadziałała na rynek jak słynny napój energetyczny.

Bez wzoru umowy

Program ma wystartować 1 lipca. Bezpieczny kredyt 2 proc. można będzie wziąć na pierwsze mieszkanie lub dom. Beneficjent nie może mieć ukończonych 45 lat i musi posiadać zdolność kredytową. Maksymalna kwota kredytu dla singli to 500 tys. zł, a dla rodzin – 600 tys. zł. Przez 10 lat budżet państwa będzie dopłacał do rat różnicę między 2 proc. (plus marża banku) a 0,9 średniego oprocentowania oferowanego przez banki uczestniczące w programie. Koszt takiego kredytu będzie dużo niższy niż kredytu bez dopłat. Dlatego zainteresowanie nim jest ogromne.

– Duże zainteresowanie klientów mnie nie dziwi. Gdy tylko pojawił się projekt, to z perspektywy kredytobiorcy oceniałem go jako bardzo atrakcyjny. Tak wysokich dopłat do rat jeszcze nie było. Jeśli kredytobiorcy mogą się o coś niepokoić, to może jedynie o to, czy wystarczy dla nich pieniędzy na dopłaty – mówi dr Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Amron.

Według Jacka Furgi banki nie mogą się jeszcze przygotowywać do oferowania nowego kredytu. Nie wiedzą, jaką umowę zaproponuje im BGK. Kwoty przeznaczone w ustawie na dopłaty też nie wydają im się na tyle duże, żeby każdy uszczknął z tego toru jakiś opłacalny kawałek. A te dwie kwestie, czyli umowa i kwota przeznaczona na dopłaty, są kluczowe dla oceny atrakcyjności tego produktu ze strony banków.

– Ta ustawa nakłada na nas sporo obowiązków, jeśli chodzi o raportowanie. Trzeba przygotować systemy informatyczne, przeszkolić pracowników, wydrukować materiały informacyjne. To wymaga czasu i nie sądzę, żebyśmy byli gotowi na 1 lipca, skoro dziś jeszcze nie mamy podpisanych umów z BGK. Każdy bank będzie kalkulował, czy warto mu wprowadzić do oferty ten kredyt – dodaje prezes Furga.

Prace trwają

W odpowiedzi na nasze pytanie o to, kiedy będą gotowe wzorce umów między BGK a bankami komercyjnymi oraz między BGK a Ministerstwem Rozwoju i Technologii, resort odpowiada, że prace trwają i są na zaawansowanym etapie. Na decyzję o wejściu do programu może też mieć wpływ skład akcjonariatu banku. Te bez udziału Skarbu Państwa przyglądają się pomysłowi.

– Analizujemy zasady tego rządowego programu i dopiero wtedy, gdy wszystko już będzie jasne, podejmiemy decyzję, czy będziemy się w niego angażować – mówi Piotr Utrata, rzecznik ING Banku Śląskiego.

Wątpliwości nie ma bank Pekao S.A.

– Uważamy, że dzięki programowi więcej osób zdecyduje się na swoje pierwsze M, korzystając z niższego, zagwarantowanego przez 10 lat stałego oprocentowania, co znacząco obniży miesięczne koszty zobowiązania hipotecznego. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami Bank Pekao S.A. zamierza przystąpić do tego programu i oferować klientom możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego na 2 proc. – zapewnia Paweł Jurek, rzecznik prasowy banku Pekao S.A.

Ożywienie na rynku nieruchomości

Gotowi na nowy kredyt są sprzedawcy mieszkań.

– Jako Polski Związek Firm Deweloperskich obserwujemy duże zainteresowanie klientów Bezpiecznym kredytem 2 proc. Podpisują oni z deweloperami umowy rezerwacyjne, a nawet deweloperskie. Tak więc, gdy program ruszy, firmy budowlane będą gotowe. Spodziewamy się zatem odmrożenia części popytu – mówi Sebastian Juszczak, prawnik PZFD.

Rezerwujący niczym nie ryzykują, bo gdyby nie dostali wymarzonego kredytu, odstąpienie od umowy rezerwacyjnej nie wiążę się z żadnymi kosztami. To ryzyko deweloperzy wzięli na siebie. Zapewne przyczynia się do tego przekonanie, że chętnych na mieszkania nie zabraknie. To już prędzej, zwłaszcza w pierwszej fazie realizacji programu, może zabraknąć nowych, gotowych mieszkań. W związku z tym eksperci zastanawiają się, czy spowoduje on nierównowagę między popytem a podażą? W ubiegłym roku w porównaniu z 2021 r. liczba rozpoczętych budów spadła o 33 proc. Bezpiecznym kredytem 2 proc. można będzie sfinansować zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Prawnik PZFD zwraca uwagę, że na tym drugim, w przeciwieństwie do pierwotnego, procedowana ustawa nie przewiduje ograniczeń dla cesji umów rezerwacyjnych i tu może być pole dla spekulacji.

– Projektowane przepisy o ograniczeniu cesji flipperom nie będą szczelne, jeżeli zostaną przyjęte w zaproponowanym kształcie, a zamiast utrudnić życie flipperom, odbiją się na zwykłych nabywcach – ocenia Sebastian Juszczak.

Na Twitterze Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości, z którym minister rozwoju i technologii konsultował projekt ustawy, pisze: „Jak rozmawiam z deweloperami, flipperami i uczestnikami rynku, to zdecydowana większość jest przekonana, że program Kredyt 2 proc. wymiecie mieszkania z rynku”.

Wymiecie zwłaszcza małe lokale

Z informacji, które płyną od pośredników, wygląda na to, że optymizm sprzedających jest uzasadniony.

– Mimo że planowany termin wejścia w życie ustawy to 1 lipca 2023 r., to już teraz potencjalni kupujący poszukują nieruchomości spełniających kryteria programu. Mało tego, niektórzy zawierają umowy przedwstępne sprzedaży z datą ich wykonania na okres wakacyjny, czyli wtedy, kiedy program docelowo ma już obowiązywać. Po ostatnim trudnym czasie na rynku właściciele są skłonni do takich rozwiązań, a także do negocjacji ceny nieruchomości – mówi Krzysztof Kabaj z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Ekspert przewiduje, że w początkowej fazie obowiązywania programu największym zainteresowaniem będą się cieszyć kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Jeżeli popyt na takie nieruchomości zacznie przewyższać podaż, będziemy z całą pewnością obserwować ponowny wzrost cen.

Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów spodziewa się większego zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego, gotowymi do zamieszkania. Na rynku pierwotnym niezbędne są spore pieniądze na wykończenie, więc rynek wtórny może znów, jej zdaniem, dorównać cenami pierwotnemu. Kredyt z dopłatą może też wpłynąć na rynek najmu. Stawki nie będą dalej rosnąć – przewiduje ekspertka.

Chętnych na Bezpieczny kredyt 2 proc. pewnie nie zabraknie. Dane GUS, mówią, że 2,4 mln Polaków między 25. a 34. rokiem życia mieszka z rodzicami. Mniej więcej 1,5 mln mieszkań jest wynajmowanych. Nie wiemy, jaka część tych osób chce wziąć kredyt z dopłatą na pierwsze mieszkanie, ale jeśli te liczby zestawimy ze 155 tys. Bezpiecznych kredytów 2 proc., których udzielenie do 2027 r. rząd zaplanował, to jest wielce prawdopodobne, że dla wszystkich zainteresowanych nie wystarczy pieniędzy na dopłaty. Kiedy liczba przyjętych wniosków zacznie się zbliżać do limitu dopłat przewidzianych w danym roku (na ten i 2024 r. jest to w sumie 941 mln zł), BGK poleci bankom wstrzymanie przyjmowania wniosków. Warto o tym pamiętać, podpisując umowy, od których odstąpienie wiąże się z kosztami. ©℗