Dziś kolejny przykry dzień dla kredytobiorców – na posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością można się spodziewać podwyżki stóp procentowych.
Główna stawka NBP znajdzie się na poziomie 2,75 proc., niewidzianym od połowy 2013 r. Przez te 8,5 roku hipoteki wzięła cała armia ludzi. Tylko w ubiegłym roku udzielono ich ponad 270 tys. To rekord, ale rok wcześniej było ich ponad 200 tys. Mamy kilkaset tysięcy rodzin, którym sprzedano kredyty w czasie, gdy oficjalne stopy były bliskie zera, a odsetki niskie jak nigdy. Teraz ci ludzie patrzą, jak rata rośnie z tysiąca złotych na półtora tysiąca albo z dwóch tysięcy na trzy – o połowę albo nawet bardziej. I nie widzą końca tych podwyżek.
Zaczyna się więc szukanie winnych, podobnie jak swego czasu przy frankach.
Jeśli wybór byłby między klientami, którzy chcą po prostu sfinansować podstawową potrzebę życiową, jaką jest mieszkanie (a nawet – drożejące mieszkanie), a żądnymi zysków bankowcami – odpowiedź będzie oczywista. Ale podpowiadam również inny trop: regulatorzy.
I nie chodzi tu o samo podnoszenie stóp. Ono jest koniecznością ze względu na poziom inflacji, niewidziany od dwóch dziesiątek lat. Można się spierać jedynie, czy gdyby te podwyżki zaczęły się wcześniej, to mogłyby być mniejsze, czy byłoby jak w Czechach albo na Węgrzech – zaczęli wcześniej niż nasza RPP, a inflację mają podobną (do sąsiadów z Południa wrócimy jeszcze na koniec).
Chodzi raczej o to, jak wygląda nasz rynek hipotek. Dominują na nim kredyty o oprocentowaniu zmiennym, które spada lub rośnie w rytm obniżek lub podwyżek stóp przez bank centralny, a jest indeksowane bezpośrednio do stawek WIBOR, określających cenę pieniądza na rynku międzybankowym. Bardzo mało jest natomiast pożyczek o oprocentowaniu stałym czy też stałym czasowo. Przy stopach rosnących, zwłaszcza tak jak dziś – w bardzo szybkim tempie – taki produkt daje kredytobiorcy komfort.
Ale u nas mają go tylko wybrańcy. Dokładniej: ci, którzy wybrali ten komfort. A jeszcze dokładniej: ci, którzy zdawali sobie sprawę z ryzyka, że koszt pieniądza w końcu wzrośnie, i byli gotowi za komfort zapłacić.
Bo kredyty o stałej stopie były i są wyraźnie droższe od tych zmiennoprocentowych. Przynajmniej w momencie, gdy trzeba podjąć decyzję o wyborze produktu i patrzy się na symulację miesięcznych rat. Stałoprocentowy jest droższy dlatego, że ktoś musi ponieść koszt zabezpieczenia się przed ryzykiem zmian stóp. Ktoś – czyli klient. Gdyby płaciły banki, rentowność hipotek o stałej stopie byłaby z ich punktu widzenia znacznie niższa niż tych o stopie zmiennej. Rentowność po uwzględnieniu wszystkich kosztów: samego pieniądza, ryzyka, że klient przestanie spłacać kredyt, utrzymania całej organizacji (wbrew pozorom, nie jest to koszt największy) czy różnego rodzaju obciążeń.
Ze strony banków padały nieśmiałe apele o wprowadzenie jakiegoś rodzaju preferencji dla hipotek „stałych”. Bez skutku. Komisja Nadzoru Finansowego i Narodowy Bank Polski wielokrotnie, również przed pandemią, bo i wtedy pieniądz był rekordowo tani, przestrzegały przed ryzykiem związanym z potencjalnym wzrostem kosztów obsługi zadłużenia. Ale preferencje dla kredytów o stałej stopie się nie pojawiły. KNF wprowadziła w stosunku do banków, które chcą być na rynku finansowania nieruchomości, obowiązek oferowania produktów nie tylko na stopę zmienną, lecz także czasowo stałą. Niektóre banki radzą sobie z tym obowiązkiem tak, że w wymaganym minimalnym okresie pięciu lat bez zmiany wysokości raty proponują zaporowe warunki.
Niechęć wobec kredytów o stałej stopie, choć raczej nie w oficjalny sposób, wyraża przede wszystkim NBP. Powód: komplikują one prowadzenie polityki pieniężnej. Produkty o stałym oprocentowaniu reagują na decyzje banku centralnego z dużym opóźnieniem albo i wcale. Ktoś, kto zadłużył się przed pandemią, może w ogóle nie zauważyć, że cena pieniądza w gospodarce poszła w górę, jeśli w perspektywie kilku najbliższych lat i inflacja, i stopy wrócą do niskich poziomów. Czy w takim razie zechce obniżyć swoje bieżące wydatki tak jak sąsiad, którego kredyt ma odsetki zmienne i jego raty właśnie mocno idą w górę? A w podnoszeniu stóp chodzi właśnie o to, żeby wszyscy pohamowali apetyt na konsumpcję. Żeby zaostrzenie polityki pieniężnej odczuli również „stałoprocentowcy”, podwyżki ze strony banku centralnego muszą być dużo mocniejsze niż w sytuacji, gdy prawie wszyscy są na stopach zmiennych.
Odsetki stałe są dużo bardziej popularne w takich krajach jak Czechy czy Węgry. To jedna z przyczyn, dla których oni szli z podwyżkami szybciej niż my i mają je na wyższym poziomie. U nas ryzyko zmian stóp ponosi klient. Dziś pozostaje mu mieć nadzieję, że w perspektywie roku czy dwóch stopy zaczną iść w dół. Wtedy znów będzie się cieszył, że ma ratę niższą od stałoprocentowego sąsiada.