Subskrybuj nas na Youtube
PROBLEM: Rząd planuje wprowadzić zakaz powiązań finansowych pomiędzy bankami a podmiotami sprzedającymi kredyty – taka poprawka pojawiła się nieoczekiwanie w ostatecznej wersji projektu ustawy, którą przyjął w czwartek rząd. A to w praktyce oznacza koniec z umawianiem się pośredników z bankami na atrakcyjne prowizje. Za usługę pośrednictwa w zaciąganiu kredytu hipotecznego płacić ma klient. Ustawodawca tłumaczy, że celem jest ograniczenie patologii na rynku pośrednictwa: chodzi o to, aby zainteresowany hipoteką otrzymał najlepszą ofertę, a nie ten kredyt, za który broker dostanie od banku najwyższe wynagrodzenie. Branża ostrzega, że skutkiem będą wielkie zmiany na rynku oraz upadek wielu podmiotów
/>
1 Rewolucja u bram
Projekt ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami w ostatni czwartek grudnia został przyjęty przez Radę Ministrów. I choć do tej pory zapowiadało się, że regulacja nie wprowadzi rewolucji, to niespodziewanie niemal w ostatniej chwili przed przekazaniem pod obrady rządu dopisano do projektu przepis, który może wywrócić obecny rynek do góry nogami i doprowadzić do bankructwa dziesiątki pośredników kredytowych. Mowa o art. 16 ust. 1, który stanowi, że kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent jest obowiązany do przyjęcia i stosowania zasad dobrych praktyk w zakresie świadczenia usług związanych z kredytem hipotecznym. Oznacza to jedno: koniec z umawianiem się pośredników z bankami na atrakcyjne prowizje, które sprawiłyby, że klientowi oferuje się nie ten produkt, który jest dla niego najkorzystniejszy, ale ten, na którym pośrednik najwięcej zarabia.
Jednocześnie jednak ukróci to możliwość zarabiania na prowizjach także tym uczciwym podmiotom. Zmusi ich też do szukania alternatywnych sposobów na zarabianie. Jedno jest pewne: to wielki cios dla branży, która – jak wynika ze statystyk – sprzedaje blisko połowę wszystkich kredytów hipotecznych.
2 Krok dalej względem dyrektywy
Regulacja wiąże się z koniecznością wprowadzenia do polskiego prawa unijnej dyrektywy MCD (dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010; Dz.Urz. UE L60 s. 34). Rzecz w tym, że w dawnej wersji projektu, nad którą obradował Stały Komitet Rady Ministrów, przewidziano jedynie obowiązek wynikający wprost z dyrektywy, mianowicie konieczność przedstawienia przez pośrednika informacji o wysokości wynagrodzenia pobieranego od poszczególnych kredytodawców. To miało dawać teoretycznie możliwość sprawdzenia, ile pośrednik zarobiłby na wybranym przez niego produkcie. W opinii Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego to było jednak niewystarczające. Postulowali oni wprowadzenie całkowitego zakazu powiązań między kredytodawcami a pośrednikami kredytowymi. Ministerstwo Finansów było jednak temu przeciwne i zasłaniało się tym, że implementacja dyrektywy unijnej nie wymaga tego typu rozwiązań. Jak widać zmieniono w tej sprawie zdanie.
– Przyjęcie takiego rozwiązania sprzyja uczciwej konkurencji pomiędzy kredytodawcami, a konsumentowi gwarantuje rzeczywistą możliwość otrzymania rekomendacji co do najkorzystniejszej oferty – tłumaczy Jacek Barszczewski, rzecznik prasowy Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Dodaje też, że w obecny model, w którym pośrednik jest wynagradzany przez kredytodawcę, jest wpisane ryzyko kierowania się przez pośrednika wysokością prowizji, a nie najlepszym interesem kredytobiorcy. Zakaz ma zaś zapobiegać powtórzeniu zjawisk, jakie miały miejsce na rynku bankowym oraz ubezpieczeń, zarówno w odniesieniu do istotnego rozwoju rynku ubezpieczeń w kanale bancassurance, ale także niektórych produktów, jak polisolokaty czy produkty kredytowe.
3 Branża boi się upadku firm
Przedstawiciele branży są oburzeni nowo dodanym przepisem. W stanowisku Związku Firm Doradztwa Finansowego czytamy, że taka regulacja doprowadzi do drastycznego zmniejszenia dostępu klientów do kredytów hipotecznych, szczególnie uderzając w mieszkańców mniejszych miejscowości. Pośrednicy sprzedają bowiem około połowy wszystkich kredytów hipotecznych. Oczywiście klienci mogą skorzystać bezpośrednio z usług banków, jednak zdaniem Adriana Jarosza, prezesa związku, u pośrednika otrzymują dodatkowe korzyści, ma m.in. dostęp do ofert konkurencyjnych względem siebie instytucji, które mogą bezpłatnie porównać, bez konieczności odwiedzania kilkunastu oddziałów banków.
Adrian Jarosz uważa też, że na efekty nowej regulacji nie trzeba będzie długo czekać – jego zdaniem pośrednicy odbiją sobie to na cenach usług dla klientów. A co więcej, przedsiębiorcy mogą obniżać jakość usług, by podebrać klientów renomowanym pośrednikom.
– Może być i tak, że chcąc uniknąć stawek opłat za usługi, klienci zrezygnują z usług doświadczonego i rozeznanego w ofercie pośrednika, szukając finansowania zakupu nieruchomości na własną rękę. W najlepszym wypadku może to doprowadzić do zdecydowanego zawężenia liczby analizowanych przez nich ofert i w konsekwencji do wyboru mniej korzystnej oferty, w gorszym – do związania się z długoterminowym, niekorzystnym kredytem – uważa Adrian Jarosz. Utratę klientów odczuje branża: bardzo wielu pośredników nie utrzyma się w nowych realiach prawnych i w konsekwencji upadnie.
Niektórzy już dziś szukają luk, np. rozważają, czy nie będzie się dało zarabiać na sprzedaży łączonej. Odpowiadamy: nie. Projekt zakłada bowiem zakaz sprzedaży, w której zawarcie umowy kredytu będzie uzależnione od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego.
4 Eliminacja patologii
Nie wszyscy eksperci twierdzą jednak, że nowa regulacja jest zła. Małgorzata Chwoyka, radca prawny w Kancelarii Adwokackiej Osiński i Wspólnicy, uważa, że zaproponowana regulacja rzeczywiście może najskuteczniej wyeliminować niewłaściwe praktyki wśród pośredników. A świadomość większej transparentności i uczciwości usługodawców może mieć pozytywny wpływ na decyzje dokonywane przez konsumentów.
– Szukając kredytu, konsument musi mieć gwarancję, że pośrednik będzie działał zgodnie z jego interesem, a nie konkretnego kredytodawcy i raczej nie podzielam obaw, że kredyty będą trudniej dostępne, a koszty dla klienta wzrosną – mówi mec. Małgorzata Chwoyka. Jej zdaniem rynek się przeorganizuje. Tłumaczy, że konsument będzie w stanie ponieść koszt opłaty dla pośrednika związanej z doradzaniem przy uzyskaniu kredytu dzięki dostosowaniu oferty kredytowej do jego potrzeb.
– Nie wydaje mi się więc, aby rynek pośrednictwa został załamany lub istotnie ograniczony, jak sugeruje wielu ekspertów finansowych. Co prawda rynek może w pierwszej chwili doznać szoku, ale kwestią czasu powinno być wypracowanie nowego modelu biznesowego przez pośredników, i z pewnością pośrednicy odnajdą się w nowej rzeczywistości i odpowiedzą na tę zmianę, wypracowując nowe metody pozyskania klientów – uważa mec. Chwoyka.
5 Porównywarki do regulacji
Paweł Majtkowski, główny analityk Wolfs Fundusz Private Equity, uważa, że nie wystarczy samo uregulowanie rynku pośrednictwa kredytów hipotecznych. Jego zdaniem, aby osiągnąć zamierzony cel, niezbędne jest równoległe uregulowanie całego rynku pośrednictwa, np. obszaru kredytów gotówkowych, a także rynku internetowych porównywarek kredytowych. – W sytuacji kiedy wprowadzone zostaną opłaty u pośredników, rola porówywarek wzrośnie. A dziś nie zawsze rzetelnie informują klientów, np. celowo zawyżają zdolność kredytową, aby przyciągnąć do wybranych banków – mówi Paweł Majtkowski.
Taka regulacja porównywarek została przewidziana w uchwalonej nowelizacji ustawy o usługach płatniczych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1997; dalej: u.u.p.). Między innymi wchodzący w życie 8 lutego 2017 r. art. 14 g u.u.p. będzie wymagał zarejestrowania porównywarki w KNF, a warunkiem do tego niezbędnym będzie m.in. zadeklarowanie jej niezależności od dostawców porównywanych produktów. Zamieszczenie nieprawdziwego oświadczenia o niezależności porównywarki finansowej stanowić będzie przestępstwo zagrożone grzywną do 1 mln zł.
OPINIA EKSPERTA
Prognozujemy, iż w krótkim okresie czasu nastąpi nie tylko całkowite załamanie aktualnego modelu pośrednictwa finansowego, ale ze względu na fakt, iż to wyłącznie klient będzie płacił za usługi, to pojawić się może nowe i bardzo groźne zjawisko. Spodziewamy się, że mniej uczciwi pośrednicy będą koncentrować się na pozyskaniu jak największego poziomu kredytu dla klienta. A w konsekwencji należy przewidywać, iż bardzo dobra jakość portfeli kredytu hipotecznego, będzie jedynie wspomnieniem.
Racjonalne byłoby stworzenie dwóch, równolegle działających segmentów usług – doradców wynagradzanych wyłącznie przez klientów i pośredników – wynagradzanych wyłącznie przez dostawców. To wykluczyłoby nierzetelne praktyki, jakie mogą się pojawiać wtedy, gdy pośrednik czerpie korzyści w postaci wynagrodzenia zarówno od klientów, jak i od dostawców produktów. Wprowadzenie dwóch segmentów ma jeszcze jeden walor praktyczny – klientowi stworzono by możliwość wyboru, tak ważnego w gospodarce rynkowej.
