Ubezwłasnowolnienie a sprzedaż mieszkania. Jak przebiega postępowanie?

Sprzedaż mieszkania, umieszczenie w szpitalu psychiatrycznym bądź domu pomocy społecznej czy przeprowadzenie zabiegu medycznego - na te czynności odnoszące się do osoby ubezwłasnowolnionej zawsze zgodę musi wyrazić sąd. Dokonywane jest to w osobnym postępowaniu nieprocesowym, na wniosek opiekuna osoby ubezwłasnowolnionej. Jak dokładnie przebiega takie postępowanie?

Zgodę sądu trzeba uzyskać zawsze, kiedy zachodzi konieczność podjęcia decyzji w zakresie ważniejszych spraw dotyczących osoby ubezwłasnowolnionej lub jej majątku.

- Kodeks rodzinny i opiekuńczy rozróżnia czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na które zgodnie z prawem zgodę uzyskiwać muszą np. rodzice małoletniego. Natomiast w sytuacji, gdy mówimy o opiece nad osobą ubezwłasnowolnioną, Kodeks rodzinny i opiekuńczy posługuje się terminem "wszelkie ważniejsze sprawy" - precyzuje adwokat Magdalena Rubiś.

Co jest "ważniejszą sprawą" dotyczącą ubezwłasnowolnionego?

W przepisach prawa nie ma konkretnego katalogu takich "ważniejszych" czynności. Wśród przykładowych spraw, na których załatwienie zawsze trzeba uzyskać sądową zgodę można jednak wymienić:

• zbywanie bądź obciążanie nieruchomości, której właścicielem jest osoba ubezwłasnowolniona lub do której ma ona tytuł prawny w postaci współwłasności,
• dokonywanie darowizn z majątku ubezwłasnowolnionego,
• przeznaczanie określonych sum pieniędzy, które posiada ubezwłasnowolniony na cele niezwiązane z bieżącym utrzymaniem tej osoby,
• zawieranie umowy dożywocia,
• czynności procesowe związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, które dotyczą ważniejszych spraw (jak nieruchomości czy większe kwoty pieniędzy), takie jak np. uznanie powództwa, cofnięcie pozwu, zawarcie ugody, uznanie długu,
• umieszczenie w domu pomocy społecznej,
• umieszczenie w szpitalu psychiatrycznym,
• dokonywanie określonych procedur medycznych lub przeprowadzenie niektórych zabiegów i operacji.

- Oceniając, czy dana czynność zalicza się do katalogu "ważniejszych spraw" należy zawsze indywidualnie podejść do określonej sytuacji. Musimy wziąć przy tym pod uwagę czynniki przedmiotowe odnoszące się do czynności, jak i podmiotowe dotyczące osoby ubezwłasnowolnionej. Bardzo pomocne może być tu odwołanie się do zakresu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale te także nie są jednoznacznie zdefiniowane w prawie, więc operujemy głównie na przykładach z praktyki - mówi Magdalena Rubiś.

Wszczęcie postępowania

Postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na czynność wszczyna opiekun osoby ubezwłasnowolnionej poprzez złożenie wniosku do właściwego sądu rejonowego - sądu opiekuńczego. We wniosku szczegółowo wskazujemy, jakiego rodzaju czynność miałaby zostać dokonana i w jakim celu.

W postępowaniu przed sądem nie bierze udziału całkowicie ubezwłasnowolniony, poza wyjątkami odnoszącym się do wyrażenia zgody na umieszczenie takiej osoby w szpitalu psychiatrycznym (wówczas ma on prawo do uczestnictwa, które wynika bezpośrednio z Ustawy o ochronie zdrowia psychicznego) czy domu pomocy społecznej.

Wyrażenie zgody a interes ubezwłasnowolnionego

- W toku postępowania sąd przede wszystkim bada, czy w wyniku dokonania czynności nie zostaną naruszone interesy osoby ubezwłasnowolnionej i czy zamierzana czynność pozostaje w zgodzie z jej dobrem. Czasem może być to nawet nieoczywiste pokrzywdzenie, kiedy na chwilę składania wniosku dana czynność nie generuje jeszcze negatywnych skutków dla ubezwłasnowolnionego lub jego majątku, ale może się tak stać w przyszłości. Jako przykład można wskazać zawarcie umowy dożywocia - wskazuje Magdalena Rubiś.

Sąd bada ponadto, czy czynność nie stoi w sprzeczności z tzw. zasadami współżycia społecznego oraz czy jest celowa z punktu widzenia interesu ubezwłasnowolnionego.

Badanie określonej czynności przez sąd może przybierać różne formy. Przykładowo w przypadku wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości sąd weźmie pod uwagę cenę tej nieruchomości. - Dzieje się tak, żeby poprzez zbyt niską, nierynkową cenę nie naruszyć interesów majątkowych osoby ubezwłasnowolnionej. Zadaniem wnioskodawcy jest zatem wykazanie przed sądem, że proponowana cena jest ceną wolnorynkową, poprzez np. przedłożenie opinii rzeczoznawcy czy wydruków podobnych ofert z portali ogłoszeniowych - tłumaczy adwokat. - W podanym przykładzie, w postanowieniu zezwalającym na dokonanie czynności sąd następnie wskaże jaką minimalną kwotę ma uzyskać z tej sprzedaży strona wnioskująca.

Obowiązki po wydaniu zgody

Postępowanie kończy wydanie zgody na określoną czynność. Co istotne, po przeprowadzeniu postępowania i uzyskaniu zgody, jeśli przykładowo miałaby być to zgoda na sprzedaż mieszkania ubezwłasnowolnionego, to do notariusza opiekun udaje się z postanowieniem o wyrażeniu zgody opatrzonym klauzulą prawomocności oraz zaświadczeniem potwierdzającym, że pełni on rolę takiego opiekuna.

W postanowieniu dotyczącym wydania zgody na dokonanie czynności sąd wskazuje także na co ma być przeznaczona kwota uzyskana ze sprzedaży np. mieszkania ubezwłasnowolnionego. - Jest to z reguły wstępnie określone już we wniosku opiekuna. Najczęściej kwotę przeznacza się na zaspokojenie potrzeb ubezwłasnowolnionego, takich jak leczenie, rehabilitacja, pokrycie kosztów przebywania w domu opieki czy bieżące utrzymanie. Jeżeli po spełnieniu tego celu zostaną jakieś wolne środki lub w ogóle nie ma określonego celu przeznaczenia tych pieniędzy, to sąd często zobowiązuje opiekuna do wpłacenia środków ze sprzedaży na określony rachunek bankowy. Jednak późniejsze dysponowanie pieniędzmi z tego rachunku zawsze wymaga uzyskania kolejnej zgody sądu rodzinnego - podkreśla Magdalena Rubiś.

Także adwokat Karolina Karlińska-Markiewicz mówi o tym, że w przykładowo sprzedaży mieszkania ubezwłasnowolnionego opiekun jest zobowiązany do drobiazgowego rozliczenia się przed sądem z otrzymanych z tej transakcji środków. - Dokonujemy tego przez złożenie sprawozdania z zarządu majątkiem. Musimy w nim udokumentować każdy wydatek poczyniony z uzyskanej sumy - wyjaśnia Karlińska-Markiewicz. - W praktyce miałam do czynienia nawet z takimi sytuacjami, że ktoś z rodziny składa na opiekuna donos do sądu, że dochodzi do niewłaściwego dysponowania majątkiem chorego. Wtedy sąd wydaje zarządzenia w przedmiocie tego, by osoba dokładnie wykazała jakie pozyskała środki ze sprzedaży i na co kolejno je przeznaczyła.