Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

ZUS wpisał hipotekę przymusową na lokalu, w którym prowadzę działalność gospodarczą. Zamierzałem ten lokal sprzedać. Czy mogę to zrobić? Egzekucja jest już prowadzona przez innego mojego wierzyciela. Czy ewentualna sprzedać lokalu zatrzyma egzekucję?

Aby odpowiedzieć na pytanie, warto na początku odnieść się do art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (dalej: ustawa systemowa). Wynika z niego, że dla zabezpieczenia należności z tytułu składek ZUS przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja o:

• określeniu wysokości należności z tytułu składek,
• odpowiedzialności osoby trzeciej lub
• odpowiedzialności następcy prawnego.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być: część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika; nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka; nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – w przypadku gdy dłużnikiem jest spółka.

Znaczenie ma także art. 26 ust. 7 ustawy systemowej, który stanowi, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki przymusowej następuje w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, chyba że z przedmiotu hipoteki jest prowadzona egzekucja przez sądowy organ egzekucyjny.

W opisywanej sytuacji postępowanie egzekucyjne jest prowadzone przez komornika sądowego, a więc na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Do podanego postępowania egzekucyjnego może przyłączyć się także ZUS mający wpis hipoteczny. Wówczas realna jest sytuacja, w której egzekucja zostanie skierowana także do nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 922 k.p.c. uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste. Wskazany przepis sankcjonuje więc uczestnictwo w egzekucji wierzycieli hipotecznych, czyli m.in. ZUS.

Co do możliwości zbycia nieruchomości, to teoretycznie jest to możliwe, jednak nie ma to wpływu na tok postępowania egzekucyjnego. W tym zakresie należy przywołać art. 930 par. 1 k.p.c., z którego wynika, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Co ważne w opisywanej sytuacji, nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Poważniejszym skutkiem wyzbycia się majątku przez przedsiębiorcę może być dla niego odpowiedzialność karna, bo w art. 300 kodeksu karnego m.in. postanowiono, że kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

W sytuacji gdy ZUS przysługuje hipoteka przymusowa na nieruchomości, to zakład może domagać się prowadzenia postępowania egzekucyjnego z takiej nieruchomości. Poza tym dłużnik (przedsiębiorca) może zbyć nieruchomość, jednak nie zatrzyma to egzekucji z nieruchomości. Może to jednak spowodować jeszcze poważniejsze konsekwencje związane z odpowiedzialnością karną za udaremnianie egzekucji. ©℗