Firmy oferujące mieszkania zyskały sojuszników w walce ze zmianami w ustawie deweloperskiej. Weto wobec projektu UOKiK składa nawet resort infrastruktury
Organizacje pracodawców, Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, Narodowy Bank Polski oraz Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju – to tylko niektóre podmioty mające wątpliwości, czy z przepisów należy wykreślić otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP) jako jedną z form ochrony wpłat nabywców lokali.
Będzie bezpieczniej
Projekt założeń do noweli ustawy z 16 września 2011 r. o prawach nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje m.in. zmiany w art. 4 ustawy deweloperskiej (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 – dalej: u.o.p.n.). Przepis ten zawiera katalog środków mających chronić pieniądze kupujących mieszkanie od dewelopera. Dziś przedsiębiorca ma obowiązek zapewnić klientom co najmniej:
● zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową bądź
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Każdy z tych rachunków służy gromadzeniu środków wpłacanych na poczet ceny mieszkania. Z zamkniętego rachunku powierniczego wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości. Z otwartego natomiast deweloper otrzymuje pieniądze w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. W ocenie UOKiK rachunek otwarty powinien być jednak stosowany jedynie łącznie z gwarancją ubezpieczeniową czy gwarancją bankową. Stąd też jego inicjatywa, by tę najpopularniejszą formę ochrony wyeliminować z obrotu.
Więcej złego niż dobrego
Zmiana ma jednak więcej przeciwników niż zwolenników. Powtarzają się uwagi, że nie ma podstaw do modyfikowania ustawy, a jeśli do tego dojdzie, zmianę odczują nie tylko przedsiębiorcy, ale i kupujący. Dodatkowe zabezpieczenia bowiem kosztują.
„W praktyce nie odnotowano przypadków, kiedy doszłoby do naruszenia interesów klientów w przypadku stosowania OMRP, co mogłoby uzasadniać wprowadzenie takich kosztów, których ekonomiczny ciężar będzie ponoszony przez wszystkich nabywców” – podnosi radca prawny dr Łukasz Bernatowicz, ekspert Business Centre Club.
Jak wyliczył Polski Związek Firm Deweloperskich, szacowany koszt likwidacji OMRP przekraczać będzie 1,15 mld złotych rocznie w skali kraju.
Dlatego też – jak podkreśla mecenas Bernatowicz – zmiana prawa może prowadzić do wyeliminowania z rynku małych deweloperów oraz ograniczyć funkcjonowanie dużych grup deweloperskich. A to oznaczałoby ograniczenie konkurencji na rynku, „czemu UOKiK powinien przeciwdziałać, wypełniając swoje ustawowe cele”.
Z kolei Ministerstwo Infrastruktury zaznacza, że ustawa deweloperska działa zbyt krótko, by proponować w niej radykalne zmiany, które nie wynikają nawet z doświadczeń w realizacji dotychczasowych przepisów.
„Likwidacja OMRP wykracza poza zakres rozwiązań zapowiedzianych przez Radę Ministrów i zaskoczyła zarówno rynek deweloperski, jak i rynek finansowania inwestycji mieszkaniowych. Przyjęcie propozycji projektodawcy może spowodować, że za zwiększenie ochrony nabywców zapłacą oni sami w formie wyższych cen rynkowych i zmniejszenia dostępności mieszkań – podnosi Paweł Orłowski, podsekretarz stanu w MiR.
Sceptyczne są nawet organizacje konsumenckie.
Federacja Konsumentów przyznaje, że dodatkowe zabezpieczenie OMRP niewątpliwie zwiększy ochronę nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Ale również uważa, że zaproponowane rozwiązanie będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami, które poniosą klienci.
Trudno o zabezpieczenia
Narodowy Bank Polski podnosi, że otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową czy gwarancją bankową „są rozwiązaniami czysto teoretycznymi”.
– Bankructwo dewelopera nie jest zjawiskiem losowym, co więcej – fakt ubezpieczenia jest czynnikiem silnie oddziałującym na wzrost prawdopodobieństwa bankructwa (hazard moralny i negatywna selekcja). Dlatego wątpliwe jest, aby wiarygodne instytucje finansowe, dające rękojmię wywiązywania się z przyjętych zobowiązań, zechciały udzielać takich produktów finansowych – wskazuje Piotr Wiesiołek, wiceprezes NBP.
I dodaje, że konstrukcja ubezpieczeń tego typu w branży nieruchomości opiera się zazwyczaj na ich przymusowości wobec wszystkich podmiotów (ograniczenie negatywnej selekcji) i jest współrealizowana z sektorem publicznym. Uruchomienie takiego systemu wymagałoby jednak powołania odpowiedniej, nowej instytucji i objęcia wszystkich deweloperów przymusowymi składkami.
– W tej sytuacji wprowadzenie przez opiniowaną regulację de facto tylko zamkniętego rachunku deweloperskiego jako rozwiązania powszechnie obowiązującego wywoła istotne problemy na rynku – uważa Wiesiołek. I dodaje, że w dłuższym okresie zmienione przepisy „oczyściłyby” rynek z mniejszych i średnich firm deweloperskich, które nie znajdą partnerów w systemie bankowym.
