Lokale deweloperskie kosztują teraz średnio o jedną piątą więcej niż te z drugiej ręki. Największe różnice są w Łodzi i Katowicach, najmniejsze w Warszawie i Krakowie. W przyszłym roku ta dysproporcja może się powiększyć.
Dokładnie 19,5 proc. – tyle według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynosiła różnica w średniej cenie metra kwadratowego używanych i nowych mieszkań w 17 największych miastach w kraju. Największe różnice widać w Katowicach i Łodzi, gdzie średnie ceny nowych lokali są aż o 41 i 39 proc. wyższe niż używanych. Najmniejsze, rzędu 5–6 proc., widać w m.in. Warszawie i Krakowie.
– Łódź i Katowice to miasta z niewielkim rynkiem deweloperskim i dużym wtórnym, ale z mieszkaniami w często dość niskim standardzie, co odbija się na cenach. Z kolei Warszawa i Kraków to największe rynki mieszkaniowe w Polsce, z bardzo zróżnicowaną ofertą w obu segmentach – wskazuje Marcin Jańczuk z ogólnopolskiej agencji Metrohouse.
Średnia różnica w cenach transakcyjnych nowych i używanych lokali na poziomie zbliżonym do 20 proc., liczona dla wszystkich miast analizowanych przez NBP, utrzymuje się od początku 2013 r. Wcześniej nie przekraczała 16 proc., przy czym w roku 2007 i w latach 2009–2010 spadała do ok. 10 proc. i niżej. W pierwszym przypadku był to efekt hossy na rynku nieruchomości, a potem kryzysu finansowego, który powodował, że deweloperzy musieli mocno ciąć ceny, aby zdobyć klientów. Potem ceny na obu rynkach zaczęły się rozjeżdżać. W ostatnich kwartałach wpływał na to przede wszystkim wzrost cen nowych mieszkań i stabilizacja na rynku wtórnym.
Według Marcina Krasonia, analityka firmy Home Broker, w przyszłym roku ta dysproporcja może się pogłębić. Eksperci wyliczają, że o kolejne kilka punktów procentowych. Zmieniają się przepisy dotyczące wkładu własnego do kredytów mieszkaniowych. Z 5 proc. wzrośnie on do 10 proc. To oznacza, że na zakup mieszkania będziemy potrzebowali więcej gotówki. W przypadku porównywalnych mieszkań nowych i używanych na atrakcyjności mogą stracić z tego powodu te ostatnie. Na rynku wtórnym poza opłatami związanymi z kredytem trzeba doliczyć m.in. taksę notarialną (mniej niż 1 proc.), często prowizję dla agenta (zwykle 2,5–3,5 proc.) i podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości).
– Podatek płaci się tylko przy zakupie na rynku wtórnym, a wielu dużych pośredników rezygnuje z prowizji przy zakupie nieruchomości od dewelopera, zatem koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym są sporo niższe od transakcji na rynku wtórnym – wskazuje specjalista Home Broker.
Według jego wyliczeń po uwzględnieniu kosztów kredytowych i transakcyjnych oraz pośrednictwa agenta osoba kupująca w 2015 r. mieszkanie za 200 tys. zł na rynku wtórnym musi mieć przygotowane ok. 41 tys. zł gotówki, zamiast obecnych 31,5 tys. zł. W przypadku rynku pierwotnego kwota ta (uszczuplona o 2-proc. PCC i prowizję pośrednika) wynosić będzie 33 tys. zł zamiast obecnych 23,5 tys. zł.
Marek Król z kieleckiej firmy MarKa Nieruchomości dodaje, że deweloperzy stosują też coraz szersze zachęty, jak np. wykończenie w cenie. – Poza tym pomoc publiczna w postaci programu Mieszkanie dla Młodych ogranicza się tylko do zakupów na rynku pierwotnym. Dopóki nie zostaną wypracowane zachęty dla rynku wtórnego, dysproporcje w cenach będą się pogłębiać – dodaje.
Rozmówcy DGP zwracają jednocześnie uwagę, że ceny używanych lokali o kilkanaście do 20 proc. niższe niż mieszkań nowych to standard na rozwiniętych rynkach i do takich różnic sprzedający powinni się przyzwyczaić.
– Różnice rzędu 20 proc. oznaczają, że wchodzimy na ścieżkę zrównoważonych trendów zachodnich. Rynek pierwotny musi być droższy niż wtórny. W Polsce widać zresztą zmianę pokoleniową wśród kupujących. Młodzi chcą mieszkać w nowoczesnych budynkach, gdzie często wykończenie bywa tańsze niż remont starego mieszkania – wskazuje Marlena Joks, właścicielka agencji nieruchomości we Wrocławiu i prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
4,39 tys. zł wynosiła średnia cena transakcyjna 1 mkw. używanego mieszkania w III kw. 2014 r. (wyliczona na danych z 17 największych polskich miast)
5,18 tys. zł wynosiła cena dla rynku pierwotnego