Specjaliści z rynku nieruchomości podkreślają, że różnice w średnich cenach transakcyjnych wynikają zwykle z dużego zróżnicowania mieszkań na rynku wtórnym, gdzie na sprzedaż wystawiane są lokale w złym stanie technicznym, wymagające remontu i budowane w gorszych technologiach, co automatycznie obniża ich wartość. Jest jednak kilka innych przyczyn.

– Pogłębienie tej różnicy wynika m.in. z zakończenia w 2012 r. programu Rodzina na Swoim. Deweloperzy przestali dostosowywać ceny do jego limitów. Poza tym na rynku wyraźnie spadła aktywność klientów zainteresowanych najtańszymi lokalami. Przybyło za to chętnych na droższe mieszkania, które często zastępowały coraz mniej opłacalne lokaty – wskazuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Lion’s Banku.

I ocenia, że ze względu na rozpoczęcie w styczniu nowego rządowego programu Mieszkanie dla Młodych różnice w cenach transakcyjnych znowu mogą zacząć się zmniejszać. Nie spodziewa się jednak, aby w tym roku zbliżyły się do poziomu z okresu obowiązywania RnS, bo oferta deweloperów spełniająca wymogi MdM jest zbyt mała.

Jarosław Skoczeń z agencji Emmerson dodaje, że po kilkuletnich spadkach cen nowe mieszkania stały się w ubiegłym roku – i są nadal – dużą konkurencją dla rynku wtórnego. Z danych NBP wynika, że w aglomeracjach ceny nowych mieszkań spadły od szczytów w czasie ostatniej hossy o ponad 16 proc. do nawet 27 proc.

Przedstawiciele mniejszych, lokalnych pośredników przyznają, że o ile deweloperzy bili w 2013 r. rekordy sprzedaży, dla rynku wtórnego był to ciężki okres. Magdalena Szabelska, właścicielka biura nieruchomości w Gdańsku, ocenia, że 2013 r. przyniósł na lokalnym rynku wtórnym porównywalną lub nieco mniejszą liczbę transakcji niż rok 2012. – Ale od stycznia zainteresowanie mieszkaniami używanymi mocno wzrosło – wskazuje.

Symptomy poprawy widać też we Wrocławiu, gdzie w 2013 r. ceny bardzo mocno spadały. Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami szacuje, że w całym 2013 r. mieszkania używane staniały w tym mieście średnio o ok. 10 proc.

– Kupujący wymuszali wręcz obniżki, a spadki trwały do przełomu września i października. Kiedy ich tempo wyhamowało, uaktywnili się kupujący. Większość ubiegłorocznych transakcji zawarto dopiero w IV kw. A w styczniu zanotowaliśmy już, co prawda lekkie, wzrosty cen transakcyjnych – mówi Marlena Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Popyt na nowe na poziomie sprzed kryzysu

Deweloperzy w największych polskich aglomeracjach sprzedali w 2013 r. blisko 36 tys. lokali. To oznacza, że w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i we Wrocławiu popyt na nowe mieszkania wzrósł w porównaniu z 2012 r. o 17,5 proc. i wrócił do poziomu z rekordowego dotychczas roku 2007. Według danych firmy doradczej Reas dobre wyniki sprzedaży, przewyższające liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek, spowodowały, że na koniec roku liczba lokali w ofercie deweloperów spadła szósty kwartał z rzędu i wyniosła nieco ponad 41 tys. lokali. To o ponad 27 proc. mniej niż w II kw. 2012 r., kiedy ich oferta była rekordowo wysoka.