Sposób liczenia limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych jest niejednoznaczny – twierdzi Polski Związek Firm Deweloperskich.
Od 1 stycznia ruszył program wsparcia mieszkalnictwa Mieszkanie dla Młodych (MdM). Od tego dnia wszyscy zainteresowani nabyciem pierwszego mieszkania czy domu z rynku pierwotnego mogą składać wnioski o rządową dopłatę do wkładu własnego.
To, czy będą mogli zostać beneficjentami państwowego wsparcia, zależy nie tylko od tego, czy spełnią kryteria podmiotowe MdM-u (m.in. będą osobami do 35. roku życia, nieposiadającymi dotychczas na własność nieruchomości), lecz i tego, nabyciem jakiej nieruchomości są zainteresowani. Programem objęte są bowiem jedynie mieszkania o powierzchni użytkowej do 75 mkw. oraz domy do 100 mkw. (wskaźnik ten wzrasta o 10 metrów w przypadku osób posiadających trójkę lub więcej dzieci), mieszczące się we właściwych limitach cenowych uzależnionych od lokalizacji nieruchomości (patrz infografika).
Ustala wojewoda
Podstawę do obliczania powyższych limitów stanowią ogłaszane przez wojewodów wskaźniki przeliczeniowe kosztów odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
– Wojewodowie określając wysokość wskaźników, posługują się danymi urzędów statystycznych dotyczącymi średnich kosztów realizacji powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania oraz własnymi analizami, które powinny uwzględniać sytuację na lokalnym rynku nieruchomości. Wskaźniki ustala się na okresy półroczne – wyjaśnia Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Przypomina, że dla wyliczenia limitów cenowych w programie MdM przyjmuje się średnią arytmetyczną dwóch ostatnio wyliczonych wskaźników wojewodów powiększoną o 10 proc.
Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich dane urzędów statystycznych przedstawiają niekompletne informacje o kosztach związanych z inwestycją. Chodzi o dane dotyczące średnich kosztów realizacji powierzchni użytkowej budynku. Opracowywane są one na podstawie sprawozdania B-09, przekazywanego przez inwestorów do Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Rozbieżność ich zdaniem tkwi też w zasadach obliczania wskaźników.
– W ustawie o MdM nie ma mowy o tym, czy Bank Gospodarstwa Krajowego (operator programu), ogłaszając limity na potrzeby realizacji programu, ma obowiązek dokonać ubruttowienia wskaźników lub czy we wniosku zainteresowany ma podawać cenę netto zakupu mieszkania, tak aby nie dochodziło do sprzeczności i zaniżania limitów – stwierdza Edward Laufer, członek zarządu PZFD, prezes firmy Vantage Development SA.
Zaniżone wartości
Kolejna rozbieżność zdaniem PZFD mająca duży wpływ na limity to wspomniane obowiązkowe dane otrzymywane od inwestorów w postaci druków B-09.
– Inwestorzy, a właściwie ich działy księgowości, podają w sprawozdaniach – zgodnie z wytycznymi GUS – nakłady jako kwoty netto. Z tego zatem powinno wynikać, że wartości wskaźników podawane przez wojewodę są również wartościami netto. Realnie limity powinny być o 8 proc. (z tytułu VAT) wyższe – dodaje Edward Laufer.
Podkreśla, że w samych sprawozdaniach B-09 nie ma również ujętych istotnych kosztów wchodzących w skład procesu inwestycyjnego, np. obsługi sprzedaży i marketingu.
– Żeby klient mógł kupić mieszkanie, ktoś musi go przecież obsłużyć. Mieszkanie samo się nie sprzedaje, a wymienione koszty nie są ujmowane we wspomnianych sprawozdaniach, m.in. poprzez obowiązek podania pozostałych kosztów w 3 dni po otrzymaniu przez inwestora pozwolenia na użytkowanie i wezwania GUS. To także ma istotny wpływ na nieadekwatność limitów cenowych do realiów rynkowych, a co za tym idzie, na dostępność mieszkań w MdM dla przyszłych nabywców – przekonuje.
To, że w druku B-09 nie wpisuje się wszelkich informacji dotyczących kosztów inwestycji, potwierdzają również prawnicy.
– W objaśnieniach do druku B-09 wskazano, aby nakłady na budowę budynków obejmowały wyłącznie koszty inwestycyjne, czyli wszystkie koszty poniesione przez inwestora od momentu rozpoczęcia do zakończenia budowy – podnosi Joanna Ogorzałek, radca prawny w AMlegal Kancelaria Radców Prawnych.
Jest dobrze
To jednak zdaniem części ekspertów nie oznacza, że limity powinny być wyższe.
– Przyjęcie wskaźnika wartości odtworzeniowej jako podstawy obliczeń limitów określonych ustawą powołującą do życia MdM jest co do zasady rozwiązaniem właściwym. Wskaźnik ten pozostaje w użyciu od wielu lat i stanowi podstawę do ustalania np. stawek czynszu lokali mieszkalnych, kaucji mieszkaniowych czy dodatków mieszkaniowych – uważa Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr.
I choć przyznaje, że wskaźnik obrazuje de facto średni koszt netto wybudowania budynku mieszkalnego, nie uwzględniając innych nakładów związanych z inwestycją, takich jak np. koszty administracji sprzedaży, to jednak jest on korygowany.
– Limit ceny 1 mkw. mieszkania, które może być objęte programem, jest o 10 proc. wyższy niż wskaźnik publikowany przez BGK. Wydaje się to być zgodne z postulatem ubruttowienia limitów zgłoszonym przez PZFD – dodaje mecenas Bagatela.
Również wojewodowie podnoszą, że określając wskaźniki kosztów odtworzenia, nie kierują się jedynie danymi wynikającymi ze sprawozdania o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania – B-09.
– Określając wskaźnik, wojewoda małopolski bierze pod uwagę aktualne dane Urzędu Statystycznego w Krakowie (opracowane według powiatów) oraz własne analizy – podnosi Jan Brodowski, rzecznik prasowy wojewody małopolskiego
I dodaje, że oczywiście szczególne znaczenie mają tu dane statystyczne obliczane na podstawie wypełnionych przez inwestorów formularzy B-09.
– Urząd Statystyczny w Krakowie przekazuje te dane do Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego, informując nas również o wskaźniku cen towarów i usług konsumpcyjnych w województwie małopolskim. W celu obliczenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dane te przetwarzamy, poddając je analizom – wyjaśnia Brodowski.
Rzecznik podkreśla, że urząd zapoznaje się ponadto z opracowaniami dotyczącymi rzeczywistych procesów zachodzących na rynku nieruchomości, co pozwala mu ustalić takie kwestie jak to, czy i w jakim stopniu ceny mieszkań spadają, a także np. jak kształtuje się średnia cena ofertowa 1 mkw. itp.
– Sięgamy również po Katalog Nakładów Rzeczowych oraz kwartalne dane dotyczące cen materiałów budowlanych i robocizny zawarte w wydawnictwie Sekocenbud – na ich podstawie obliczamy wartość robót wykończeniowych w przeliczeniu na 1 mkw. średniej powierzchni mieszkania – dodaje.
O tym, że wartości są odpowiednio korygowane, przekonuje także resort.
– Dostępne dane statystyczne potwierdzają, że limity cen w programie MdM znacznie przekraczają średni koszt budowy mieszkań podawany przez Główny Urząd Statystyczny. Różnica ta dyskontuje zastrzeżenia zgłaszane przez deweloperów do stosowanej metodologii – podnosi Piotr Popa.
– Pamiętać należy, że program MdM jest finansowany ze środków publicznych, które powinny być wydatkowane w sposób racjonalny. Racjonalność w tym aspekcie polega na tym, aby przedmiotem współfinansowania przez państwo były mieszkania, których cena jest zbliżona do średnich kosztów budowy – puentuje mecenas Bagatela.
Limity w programie MdM powinny być wyższe o 8 proc. z tytułu VAT
