Lokator, który zdecyduje się na najem instytucjonalny z opcją przeniesienia własności, będzie zabezpieczony przed ewentualnymi kłopotami finansowymi właściciela mieszkania. Odpowiednie gwarancje znajdą się w specustawie o inwestycjach mieszkaniowych.
Umowa najmu instytucjonalnego to novum na polskim rynku nieruchomościowym, wprowadzone ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości obowiązującą od 11 września 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529). W założeniu formuła ta ma zachęcać firmy deweloperskie do inwestowania w budowę mieszkań na wynajem. Zgodnie z przepisami kontrakty z lokatorami mogą być zawierane na czas oznaczony, ale nie ma górnej granicy długości trwania wynajmu (w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego formuła instytucjonalna może być więc dłuższa niż 10 lat). I co ważne, najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, do którego miałby się przenieść w razie wypowiedzenia umowy. Do kontraktu dołączone jest oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenia mieszkania w terminie określonym przez właściciela.
Podobne zasady mają mieć zastosowanie w przypadku najmu instytucjonalnego z opcją przeniesienia własności. Dotychczasowe przepisy nie uwzględniały jednak specyfiki tej formuły. Umowa najmu instytucjonalnego będzie mogła dotyczyć tylko lokalu, dla którego założona została księga wieczysta. W kontrakcie musi się znaleźć przede wszystkim: wysokość czynszu, cena, po zapłaceniu której mieszkanie formalnie trafi w ręce lokatora, wysokość rat i terminy płatności, a także zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia własności lokalu po wpłaceniu ustalonej kwoty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (samo przyrzeczenie przeniesienia własności w formie aktu notarialnego rodzi roszczenia po stronie najemcy).
W sytuacji gdy najem się zakończy, a lokator nie skorzysta z możliwości przeniesienia własności mieszkania, właściciel będzie miał obowiązek zwrócić mu (w ciągu 12 miesięcy od opuszczenia przez niego lokum) wpłacone na ten cel pieniądze z uwzględnieniem waloryzacji (opartej na wskaźniku GUS). Regulacje przewidują też, że po zapłaceniu ceny zakupu wynajmujący musi ustanowić hipotekę zabezpieczającą ewentualne roszczenia kupującego z tytułu wpłaconych rat (chodzi o ograniczenie ryzyka związanego z tym, że właściciel zmieni zdanie).
Na wypadek upadłości firmy zajmującej się najmem instytucjonalnym mieszkanie objęte taką umową nie będzie podlegało sprzedaży egzekucyjnej.
