Dziś wchodzi w życie instytucja umożliwiająca klientom banków czerpanie korzyści finansowych z posiadanych mieszkań. Tyle, że... nikt jej nie oferuje
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. 2014 r. poz. 1585) wprowadza nową usługę finansową. Jest ona przeznaczona dla właścicieli nieruchomości oraz osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. W ramach umowy bank zobowiązuje się do wypłacenia im określonej kwoty (jednorazowo lub w comiesięcznych ratach), której zwrot jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą kredyt spłacić i zatrzymać nieruchomość. Jeśli tego nie zrobią – jej właścicielem zostanie bank. W praktyce instytucja kierowana jest przede wszystkim do osób starszych.
Odwrócony kredyt hipoteczny z powodzeniem funkcjonuje od kilkudziesięciu lat w wielu krajach. Jest on jednym z instrumentów umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału, wynikającego z prawa własności, w środki finansowe.
Nikt nie chce
Jak stwierdziło Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu projektu, „po wejściu w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na rynku finansowym pojawi się nowa usługa”.
W Polsce jest 961 instytucji (banki – głównie banki spółdzielcze, których jest w Polsce ponad 500, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe – czyli przedsiębiorstwa, które przyjmują depozyty i udzielają kredytów na własny rachunek), które mogłyby przygotować ofertę odwróconego kredytu hipotecznego. Zdecydowało się na to... 0.
Resort uspokaja.
– Obserwując zainteresowanie potencjalnych beneficjentów, jak również reakcje przedstawicieli sektora bankowego, należy uzbroić się w cierpliwość w oczekiwaniu na wprowadzenie oferty na rynek polski – twierdzi Małgorzata Brzoza z MF.
– Z naszych informacji wynika, że podmioty sektora bankowego są zainteresowane tą usługą i prowadzą działania analityczne oraz interpretacyjne związane z wprowadzeniem nowego produktu – dodaje.
Ile mogą potrwać te działania?
– Sądzę, że musimy poczekać jeszcze 2-3 lata – uważa Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss i członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Jego zdaniem w pewnym momencie niektóre banki włączą odwrócony kredyt hipoteczny do swojej oferty – szukając dodatkowego źródła zarobku. A inne korporacje będą się uważnie przyglądały, czy da się na tym zarobić. Nie będzie to jednak oferta masowa. Tym bardziej, że – jak podkreśla Kuglarz – niektóre banki mogą obawiać się o swój wizerunek.
– Przywiązanie do własności jest w Polsce szczególnie silne, a bank niekiedy musiałby przejmować mieszkania – zauważa prawnik.
Wiele problemów
Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich, zgadza się z twierdzeniem, że popyt będzie ograniczony. Jego zdaniem duży wpływ ma na to fakt, że w Polsce istnieje zwyczaj pozostawiania nieruchomości w rodzinie.
– Nie jest możliwe, aby jakikolwiek bank był dzisiaj gotowy do oferowania odwróconego kredytu hipotecznego. Analiza ryzyka związanego z potencjalnymi kosztami powoduje, iż banki muszą się przygotować bardzo skrupulatnie – mówi Bolesław Meluch.
Jedną z niewiadomych dla banków jest termin spłaty. Jak to ładnie nazywa ekspert ZBP, nie mogą one traktować kredytów portfelowo. W praktyce chodzi o to, że nie wiadomo, kiedy właściciel nieruchomości umrze. Dopiero wówczas bowiem dojdzie do spłaty przez spadkobierców bądź przejęcia nieruchomości.
– Problem w tym, że dla banku istotne są pieniądze, a nie nieruchomości. Konieczność ich szybkiego zbycia (zgodnie z regulacjami Prawa bankowego powinny to uczynić w ciągu 5 lat) niezależnie od sytuacji na rynku na pewno nie zachęca do stworzenia takiej oferty – zwraca uwagę mec. Paweł Kuglarz.
Mecenas Kuglarz zaznacza także, że ustawodawca projektował przepisy z myślą o konsumentach. Nie uwzględniono zaś, że to musi być instrument atrakcyjny również dla banków. Bo ktoś musi przecież skonstruować ofertę.
Nikt nikomu nie każe
Większość banków na chwilę obecną nawet nie rozważa wprowadzenia odwróconej hipoteki. Przykład? Kinga Wojciechowska-Rulka z mBanku tłumaczy, że to duży projekt, a bank jest już zaangażowany w kilka innych. Dlatego też nie ma tego nawet w planach.
– Ustawa nie nakłada na banki takiego obowiązku. Nie obliguje również beneficjentów do korzystania z tego produktu – mówi Małgorzata Brzoza z resortu finansów w odpowiedzi na pytanie, skąd bierze się niechęć tych, którzy powinni być najbardziej zainteresowani.
I dodaje, że nawet na rynkach najbardziej rozwiniętych, jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania, jest to usługa o charakterze niszowym.
Ustawa budzi wątpliwości także notariatu. Senat proponował, aby umowa odwróconego kredytu hipotecznego była zawierana w formie aktu notarialnego. Sejm nie podzielił tego stanowiska. Uznano, że niepotrzebnie zwiększyłoby to koszty.
– Szkoda, że przewidziana jest wyłącznie forma pisemna. Udział bezstronnego prawnika, jakim jest notariusz, zapewniłby większe poczucie bezpieczeństwa kredytobiorcom. Trzeba pamiętać, że ich pozycja w stosunku do banku jest słabsza – ubolewa Joanna Greguła, rzecznik Krajowej Rady Notarialnej.
Etap legislacyjny
Weszło w życie 15 grudnia 2014 r.
