Obecnie na polskim rynku nie ma ofert odwróconego kredytu hipotecznego, czyli produktów bankowych, umożliwiających konsumentom uzyskiwanie comiesięcznej wypłaty, linii kredytowej lub jednorazowej kwoty pieniędzy w zamian za ustanowienie na rzecz instytucji finansowej hipoteki na danej nieruchomości. Wkrótce jednak może się to zmienić.
Założenia przyjętego przez rząd 29 kwietnia 2014 roku projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewidują, że umowa zawierana na podstawie nowego prawa z bankiem (lub inną instytucją nadzorowaną przez KNF) będzie miała charakter kredytu. Na mocy umowy instytucja wypłaci osobie posiadającej prawo własności do nieruchomości należną kwotę, która ustali sama na bazie aktualnej ceny rynkowej owej nieruchomości. Oczywiście nieruchomość (dom, mieszkanie lub działka – nie zostało to sprecyzowane) stanowić będzie zabezpieczenie udzielonego kredytu. Wynikającą z umowy należność wobec banku będą mogli spłacić sami kredytobiorcy lub ich potomkowie. W odróżnieniu od renty hipotecznej odwrócony kredyt hipoteczny będzie wypłacany wyłącznie przez określony czas.
Spytaliśmy analityków czy odwrócona hipoteka rzeczywiście będzie korzystnym rozwiązaniem dla starszych osób, które dzięki niej będą mogły zdobyć dodatkowe środki na życie. A może istnienie takiego instrumentu zmusi w końcu bliskich do zainteresowania się najstarszymi członkami rodziny? Na razie komentarze na temat projektu ustawy utrzymane są w duchu ostrożnego optymizmu.
Czy to się opłaci?
Skoro wciąż mówimy o projekcie ustawy, trudno na razie jednoznacznie ocenić opłacalność nowego produktu finansowego. Podstawowe założenia nowego prawa chronią klientów - ale o tym jak odwrócony kredyt hipoteczny będzie wyglądał w praktyce zadecydują banki, które będą musiały ocenić ryzyko inwestycji i jej opłacalność. - O ile w przypadku kredytu na zakup mieszkania o jego cenie decyduje wartość nieruchomości i wielkość pożyczanej kwoty, o tyle w przypadku kredytu odwróconego jest dużo więcej czynników, które będą decydowały o wypłacanej przez bank kwocie. Oprócz wartości nieruchomości wpływ na to będzie miał okres wypłaty, wiek kredytobiorcy czy nawet jego płeć. Statystycznie kobiety w Polsce żyją dłużej, więc przy założeniu wypłaty dożywotniej bank będzie musiał przez dłuższy okres wypłacać właścicielce mieszkania środki pieniężne. Przełoży się to, zatem bezpośrednio na wysokość miesięcznej kwoty – zauważa Michał Krajkowski, Główny Analityk w Dom Kredytowy Notus.
Skoro funkcjonująca na rynku renta dożywotnia ogranicza się do wypłaty maksimum połowy wartości nieruchomości, czy jest możliwe, aby banki zapłaciły więcej w ramach odwróconego kredytu hipotecznego? Trudno to sobie wyobrazić w polskich realiach. – W krajach, w których istnieje odwrócona hipoteka, stosunek procentowy wartości udzielonego kredytu do wartości nieruchomości wynosi od 15 do 80 proc. Na razie nie wiemy w jaki sposób ryzyko skalkulują polskie banki - podkreśla Halina Kochalska, analityk z Open Finance. Wiele wskazuje jednak na to, że emeryt korzystający z odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce nie otrzyma za mieszkanie więcej niż 50 proc. jego wartości (czyli tak jak w przypadku renty dożywotniej), chyba że…
Odwrócony kredyt hipoteczny dla starszych? Niekoniecznie
Ustawa nie precyzuje wieku osoby, która mogła skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego. Teoretycznie każda osoba posiadająca nieruchomość mogłaby z niego skorzystać. Przypominałoby to działający już na rynku produkt: pożyczkę hipoteczną. - W projekcie ustawy brak jest limitu minimalnego wieku, zatem z odwróconego kredytu będzie mogła skorzystać także osoba relatywnie młoda. Może się okazać, że kredytodawcy sami określą minimalny wiek osoby zainteresowanej odwróconą hipoteką i banki nie będą chciały oferować takich kredytów osobom np. przed 50 rokiem życia – zauważa Krajkowski.
Czy będzie bezpiecznie?
Jak dowiedzieliśmy się w UOKiK, urząd pozytywnie ocenia projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym jeśli chodzi o poziom bezpieczeństwa klientów. Wszystkie uwagi zgłoszone przez UOKiK do projektu ustawy w ramach konsultacji międzyresortowych zostały przyjęte. Uwagi te dotyczyły m.in. obowiązku zamieszczania w umowach informacji o kosztach, które będzie musiał ponieść konsument. Przyjęto również propozycje UOKiK, aby na etapie przedkontraktowym informacje przedstawiane były w postaci standardowego formularza informacyjnego. - Ponadto w wyniku zgłoszonych przez nas uwag konsument uzyska prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, bez ponoszenia kosztów z tego tytułu - informuje Maciej Chmielowski z Biura Prasowego UOKiK.
Również analitycy pytani o bezpieczeństwo nowego produktu finansowego zachowują optymizm. Jako główny element bezpieczeństwa wskazują możliwość przedterminowej spłaty odwróconego kredytu. To pozwoli na ewentualne odwrócenie skutków takiego zobowiązania, w przypadku, gdy sam zainteresowany lub spadkobiorcy będą w posiadaniu wolnych środków finansowych. Mówiąc prościej: kredyt będzie można spłacić i pozostać właścicielem nieruchomości.
A może nie warto?
Pytanie tylko czy rzeczywiście dla emeryta pozostawionego samemu sobie odwrócony kredyt hipoteczny będzie najlepszym wyjściem? Rynek oferuje już wiele propozycji dla osób starszych posiadających mieszkanie własnościowe. - Taka osoba może np. sprzedać swoje mieszkanie i kupić tańsze, mniejsze, w mniej atrakcyjnym punkcie miasta. Po takiej transakcji zostanie mu jeszcze sporo pieniędzy, które może odłożyć np. na lokatę i stopniowo sobie wypłacać. Może też wynająć inne mieszkanie. Kolejna opcja to przeprowadzka do domu spokojnej starości za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania. Możliwości jest wiele, ale wszystkie mają jeden minus: emeryt musi sprzedać mieszkanie (co nie jest takie proste) i się przeprowadzić (czego większość starszych osób chciałaby uniknąć). I tu pojawia się odwrócona hipoteka: nie trzeba się wyprowadzać, a formalności są załatwiane przez drugą stronę – co jest sporą zaletą dla emerytów – ocenia Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
Odwrócona hipoteka? Lepsza od domu seniora
Polska, w której dziś rodzi się coraz mniej dzieci a coraz więcej młodych osób emigruje, potrzebuje takich rozwiązań jak odwrócony kredyt hipoteczny. Wiadomo już dziś, że wiele osób nie będzie miało komu pozostawić swojej nieruchomości, dlatego opcja jej spieniężenia może być kuszącą. Istnienie odwróconej hipoteki będzie też działało mobilizująco na krewnych, aby pomagali w potrzebie – bo w innym przypadku stracą nieruchomość na rzecz banku. Dodatkowym argumentem za wprowadzeniem możliwości podniesienia standardu życia poprzez odstąpienie mieszkania w zamian za kredyt jest też perspektywa spadku emerytur. Choć dziś rodzice-emeryci często sami wspierają finansowo dorosłe dzieci, wysokość emerytur w przyszłości może to zmienić.
Z pewnością w wielu przypadkach niezłym rozwiązaniem, zastępującym odwróconą hipotekę, byłaby zamiana mieszkania na mniejsze. Podjęcie takiej decyzji może być jednak trudne, bo niejednokrotnie będzie oznaczało wyrwanie z dotychczasowego otoczenia, oddalenie od znajomych czy sąsiadów. Przed decyzją o zawarciu umowy na odwróconą hipotekę zdecydowanie polecałabym jednak rozważenie takiej opcji. Np. w Warszawie ceny mieszkań w jednej dzielnicy potrafią być nawet trzy razy wyższe niż na drugim końcu miasta. Operacja wymaga nieco fatygi, ale daje szansę na uzyskanie sporej różnicy w cenie. Niewykluczone, że w niejednym przypadku mogłaby to być kwota zbliżona do tej uzyskanej dzięki odwróconej hipotece. Jednocześnie takie rozwiązanie pozwoli nadal pozostać właścicielem mieszkania.
Z kolei wystaranie się o miejsce w państwowym domu seniora jest niezwykle trudne. Z kolei prywatne instytucje tego typu mogą okazać się zbyt drogie. W państwowych domach seniora na opłatę przeznacza się do 70 proc. osiąganego dochodu - resztę pokrywają dopłaty. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania mogłyby być więc niezłą „poduszką finansową” i budżetem na spełnianie marzeń odkładanych przez lata. W prywatnych domach seniora koszty są już natomiast bardziej konkretne - miesięczna opłata wynosi co najmniej ok. 2-3 tys. zł. Trzeba więc uzyskać niezłą sumę ze sprzedaży mieszkania, aby w połączeniu z emeryturą bez stresu zapewnić sobie pobyt w takiej placówce do ostatnich dni. Całkiem ciekawą opcją jest zakup mieszkania na osiedlach seniora, szczególnie, gdyby było ono sporo tańsze od posiadanego. Na takich osiedlach czy w budynkach każdy ma swoje mieszkanie, a jednocześnie dostęp do infrastruktury - m.in. całodobowej pomocy medycznej Czu miejsc spotkań ze współmieszkańcami.
Ale nawet taki dom seniora to nie jest miejsce dla każdego. Jednych zadowoli możliwość kontaktu z wieloma osobami, które również mają czas i podobne doświadczenie życiowe. Inni będą mieli poczucie życia na marginesie.